萬科“轉(zhuǎn)型”棋局

低調(diào)入股徽商銀行

2013年10月31日，萬科企業(yè)股份有限公司（下簡稱“萬科集團”）宣布，擬以基石投資者的身份入股徽商銀行股份有限公司（徽商銀行，3698.HK）。

11月12日，徽商銀行成功在香港聯(lián)交所上市，募集資金約85.57億港元，成為近三年來香港最大的銀行IPO，象征意義重大，但由于萬科集團的入股仿佛變得不太矚目。萬科集團作為內(nèi)地房地產(chǎn)領(lǐng)軍企業(yè)，入股徽商銀行后將怎樣發(fā)展和轉(zhuǎn)型，成為業(yè)內(nèi)人士首先思考的主題。

然而對萬科集團來說，入股徽商銀行顯得非常淡然，至今只在10月31日發(fā)布一則公告，而在集團的官網(wǎng)上，始終沒有關(guān)于此次入股的任何信息。

據(jù)公開資料顯示，2005年徽商銀行由安徽省內(nèi)6家城市商業(yè)銀行和7家城市信用社聯(lián)合重組成立，總部設(shè)在安徽合肥，目前擁有199個機構(gòu)，覆蓋安徽全部16個省轄市以及鄰近的江蘇南京市。

截至2012年12月31日，徽商銀行總資產(chǎn)、貸款總額與存款總額分別為3242億元、1638億元和2395億元，以資產(chǎn)、貸款、存款規(guī)模計算，是我國中部地區(qū)最大的城市商業(yè)銀行。

徽商銀行控股股東中的國有股份占比巨大，截至2012年，徽商銀行國有股占比為62%。在徽商銀行前十大股東名單中，安徽省能源集團有限公司、安徽省信用擔(dān)保集團有限公司、安徽國元控股有限責(zé)任公司、安徽省高速公路控股集團有限公司四家省屬國企雄居前四位，分別持有該行9.99%、9.81%、8.42%和6.12%的股權(quán)。

在此之前，萬科集團總裁郁亮多次在公開場合表示，我國房地產(chǎn)業(yè)已進入下半場，游戲規(guī)則發(fā)生變化，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重新檢視自己存在的方式和策略，萬科在未來幾年內(nèi)將完成從產(chǎn)品供應(yīng)商到城市配套服務(wù)商的轉(zhuǎn)型。

而基于徽商銀行的國企背景，其在安徽省內(nèi)市政府和基建工程建設(shè)方面均有涉足，這與萬科城市配套服務(wù)商的轉(zhuǎn)型方向不謀而合。業(yè)內(nèi)人士指出，入股徽商后，在徽商銀行的牽線下，萬科完全有機會參與安徽省城市基礎(chǔ)設(shè)施的規(guī)劃、設(shè)計、開發(fā)和運營，從而為萬科朝著城市配套服務(wù)商方向轉(zhuǎn)型提供實踐機會。

徽商銀行董事長李宏鳴在香港IPO投資者推薦會上也表示，此舉反映出中國大的改革趨勢，不同產(chǎn)業(yè)資本開始合作，在城鎮(zhèn)化的大背景下，中部地區(qū)為新的亮點，今后兩家會有合作的機會。

對此，業(yè)內(nèi)將入股徽商銀行當(dāng)作萬科集團向城市配套服務(wù)商轉(zhuǎn)型的實質(zhì)措施，而對于此次入股的具體含義，萬科集團始終沒有給出明確的說法。不過，可以肯定的是，這家過早步入銷售“千億俱樂部”，并朝著“兩千億俱樂部”邁進的國內(nèi)龍頭，正在慎重的謀求轉(zhuǎn)型，至于它轉(zhuǎn)型的方向，很可能就是我國整個房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新方向。

試水城市配套服務(wù)商

今年前三季度，萬科集團實現(xiàn)銷售額1285億元，完成全年銷售目標的80.3%。按照招商證券的最新預(yù)測顯示，萬科集團今年有望達到1800億元的銷售額。

萬科朝著銷量2000億元的門檻邁進，但在銷售體量不斷增加的同時，也為郁亮帶來前所未有的壓力。“萬科現(xiàn)在體量很大，如果走錯路，很難掉頭。”被問到萬科面臨的最大難題時，郁亮把確定未來的發(fā)展方向放在第一位。

對萬科未來的定位，郁亮給出的答案是城市配套服務(wù)商。郁亮表示，城市配套服務(wù)商，就是為城市的發(fā)展做相應(yīng)的配套設(shè)施，這樣只要城市在發(fā)展，集團就有發(fā)展的機會。

隨著城市的發(fā)展而發(fā)展，是萬科集團的未來發(fā)展方向。對此，一位熟識萬科的業(yè)內(nèi)人士對《樓市》記者表示，萬科想做城市配套服務(wù)商，狹義地講，就是緊跟城市發(fā)展的步伐，做相應(yīng)的配套設(shè)施建設(shè)，比如建設(shè)體育館、衛(wèi)星城，甚至垃圾場等；廣義地講，在城市發(fā)展過程中，人們產(chǎn)生的任何需求都是萬科集團的發(fā)展方向，比如為提高居民生活的便利性而建立社區(qū)服務(wù)、社區(qū)金融等，都在萬科的發(fā)展范圍之內(nèi)。

“現(xiàn)在我國正大力推進城鎮(zhèn)化進程，城市的發(fā)展速度將逐步加快，這樣無論從狹義還是廣義上講，萬科都有較大的發(fā)展空間。萬科集團此次入股徽商銀行，能為萬科朝著城市配套服務(wù)商方向轉(zhuǎn)型帶來新的機遇。”上述人士表示。

而僅僅在中部地區(qū)尋求發(fā)展，并不是萬科入股徽商銀行的主要目的。

“萬科的項目遍及全國，位于一線城市的僅占20%，其他都位于二三線城市，這些城市未來都有很大的發(fā)展機會，符合郁亮對萬科城市配套運營商的定位。”某業(yè)內(nèi)人士對《樓市》記者分析，“基于徽商銀行的國企背景和地域?qū)傩裕f科集團可把中部地區(qū)當(dāng)作向城市配套運營商轉(zhuǎn)型的試點，在這里先嘗試，有一定的經(jīng)驗后，進行創(chuàng)新和復(fù)制，從而在全國范圍內(nèi)推行。”

入股徽商銀行，發(fā)力中部地區(qū)，進而在全國范圍內(nèi)拓展城市配套運營商進程，只是萬科集團的一個發(fā)展方向。另外，萬科集團也希望能將徽商銀行的業(yè)務(wù)帶入自己的社區(qū)，為集團內(nèi)的社區(qū)服務(wù)和社區(qū)金融提供便利。

郁亮表示，入股徽商銀行，我們就是想在社區(qū)金融方面做一些嘗試。其實前段時間我們一直在討論做住宅銀行，后來發(fā)現(xiàn)真的成立一個銀行至少要三年，而且不知道能不能成功。這種方式反而好，合得來走下去，合不來就當(dāng)作投資。

歷經(jīng)三十年的發(fā)展，萬科集團在全國范圍內(nèi)沉淀下來的社區(qū)規(guī)模和業(yè)主群，是萬科集團亟待開發(fā)的一座金礦。萬科2012年企業(yè)責(zé)任綠皮書上顯示，截至2012年底，萬科物業(yè)共為全國317個社區(qū)，38.23萬業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，管理物業(yè)近5358萬平方米。

為將龐大的業(yè)主群當(dāng)作新的利潤增長點，萬科在社區(qū)服務(wù)上不斷創(chuàng)新。比如萬科北京長陽半島小區(qū)，已經(jīng)配齊包括第五食堂、超市、銀行、藥店、洗衣店、幸福街市在內(nèi)的“五菜一湯”模式。而在萬科上海的實驗中，服務(wù)力度進一步升級，包含文化中心、服務(wù)中心、健康中心、商業(yè)中心、云中心五大特征的美鄰中心，以及涵蓋訂車、訂票、居家保潔、物流送餐等一鍵貫通服務(wù)的睿管家物業(yè)也在實驗當(dāng)中，幾乎包含業(yè)主生活的各方各面。

在社區(qū)服務(wù)謀求發(fā)展的同時，萬科在杭州良渚文化村項目中也開始探索社區(qū)金融服務(wù)，這種服務(wù)的載體是“村民卡”，村民卡就像一張銀聯(lián)卡，里面存入現(xiàn)金，在社區(qū)內(nèi)的村民食堂、早教中心、超市等社區(qū)配套服務(wù)場所都可以刷卡消費。

“徽商銀行的作用就是把萬科的社區(qū)服務(wù)和社區(qū)金融聯(lián)系起來，將‘村民卡’進一步升級，使它在不斷完善社區(qū)內(nèi)功能的同時，也能不斷擴大它的使用范圍，比如在各個大型超市、商場使用，甚至最終能在整個城市流通使用。”業(yè)內(nèi)人士表示。

此外，萬科集團還擁有包括建材供應(yīng)商及承包商在內(nèi)的約8000家合作企業(yè)，其中5000家為中小型企業(yè)，而徽商銀行在中小企業(yè)貸款方面有很強的優(yōu)勢，超過95%的貸款客戶是中小企業(yè)。

“中小型銀行財務(wù)狀況不明，銀行不喜歡貸款給他們，但通過萬科的入股，萬科能為徽商銀行篩選客戶，令徽商銀行為那些經(jīng)營狀況良好的小企業(yè)提供便利的融資通道，這在客觀上也有利于萬科在與這些企業(yè)合作時占有主動權(quán)，降低采購方面的資金成本。”業(yè)內(nèi)人士指出。

只是第一步

基于徽商銀行的國企背景和地域?qū)傩裕f科集團入股徽商銀行，是其朝著城市配套服務(wù)商轉(zhuǎn)型的第一步。

資料顯示，萬科集團旗下子公司此次以27億元人民幣認購股份數(shù)不超過8.84億股，最多認購股份占徽商銀行總股本的8.28%，成為第一大股東。

盡管原持股第一的安徽省能源集團的持股比例將被攤薄至7.57%，但在徽商銀行前十大股東名單中，前四位均是安徽國企。有業(yè)內(nèi)人士分析，根據(jù)以往的經(jīng)驗，如果地方政府想要擁有控股權(quán)，不排除這些排名靠前的大股東會通過簽署一份有關(guān)共同持股的一致行動人協(xié)議，以保證政府的控股地位。這樣，萬科的權(quán)利和利益就會受到阻礙。

萬科內(nèi)部人士曾公開表示，即便成為徽商銀行的第一大股東，也只是戰(zhàn)略投資，只是為更好地滿足公司客戶在金融服務(wù)方面的需求，不會影響到銀行的正常業(yè)務(wù)開展，也不會用銀行的錢來投資房地產(chǎn)。

并且，萬科集團與徽商銀行在業(yè)務(wù)領(lǐng)域并無過多交集。資料顯示，目前萬科在安徽省的項目數(shù)并不多，全省17個主要城市中僅有8個萬科樓盤項目，且安徽亦不是萬科全國布局中的戰(zhàn)略要陣。

而由于徽商銀行屬于區(qū)域性股份制銀行，萬科與徽商銀行實現(xiàn)共同發(fā)展，還要受到政策方面的限制。比如銀監(jiān)會今年出臺的 《中國銀監(jiān)會辦公廳關(guān)于做好2013年農(nóng)村金融服務(wù)工作的通知》（銀監(jiān)辦（2013）51號）規(guī)定，允許城市商業(yè)銀行在有關(guān)轄區(qū)內(nèi)及周邊經(jīng)濟緊密區(qū)申請設(shè)立分支機構(gòu)，但不得跨省設(shè)立分支機構(gòu)，以抑制盲目擴張沖動。一定程度上，這會影響萬科把握新商業(yè)機會的速度和收益。

“其實萬科入股徽商銀行的理由很簡單，地產(chǎn)企業(yè)沒有金融背景，不具備把控風(fēng)險的能力，所以需要上一段時間的學(xué)，萬科入股徽商銀行具有一個董事席位，其實就是派人去學(xué)習(xí)，去了解客戶需求和金融產(chǎn)品。這件事的關(guān)鍵在于，萬科會派誰去擔(dān)任徽商銀行的董事席位，結(jié)合這個人在萬科集團的作用和職位，就能推測出萬科入股徽商銀行，最傾向于朝著哪個方向發(fā)展。”有業(yè)內(nèi)人士分析。

關(guān)于萬科派誰去擔(dān)任徽商銀行的董事席位，《樓市》記者聯(lián)系萬科集團，并沒有得到回應(yīng)。

將掀“創(chuàng)新”轉(zhuǎn)型浪潮

其實，以房地產(chǎn)為主業(yè)的多元化企業(yè)控股銀行的案例并不鮮見。僅在萬科入股徽商銀行的4天前，越秀集團宣布以116.44億港元收購香港創(chuàng)興銀行75%的股份。而早在2011年9月，綠地集團便通過增資控股成為盤錦市商業(yè)銀行第一大股東。

但這些案例都構(gòu)不成重大的“里程碑”事件。CRIC研究中心朱一鳴表示，對純房企控股銀行，國家監(jiān)管部門一直對此嚴防死守。萬科控股銀行的意義在于：至此，國內(nèi)純房企與銀行的聯(lián)姻宣告正式解禁，今后行業(yè)與銀行深度融合發(fā)展將成行業(yè)發(fā)展大趨勢。

由此可知，萬科入股徽商后，很有可能掀起國內(nèi)純房企控股銀行的風(fēng)潮。而控股銀行后，在社區(qū)金融方面將帶來怎樣的變革，存在著無限的遐想。

其實，花樣年控股集團有限公司（花樣年，01777.HK）已先于萬科布局社區(qū)金融，花樣年總裁潘軍僅以現(xiàn)有業(yè)主數(shù)量估算：“這是一個每年大約500億元的金礦。”

潘軍對記者表示，花樣年的未來發(fā)展是一個金融控股集團，旗下八大業(yè)務(wù)除去地產(chǎn)板塊，其他全部變成輕資產(chǎn)運營。其中，彩生活做的是“社區(qū)服務(wù)商”，就是把傳統(tǒng)的物業(yè)公司通過互聯(lián)網(wǎng)基因重組，將實體社區(qū)變成一個基于大數(shù)據(jù)的互聯(lián)網(wǎng)平臺。

據(jù)了解，花樣年彩生活現(xiàn)在正在搭建“2.1”版平臺，通過移動APP，或互聯(lián)網(wǎng)錄入“社區(qū)服務(wù)系統(tǒng)”，社區(qū)商店就會將商品送上門來，可以通過系統(tǒng)進行在線支付；家里有老人需要照顧，需要保姆或者家政，都能通過這一系統(tǒng)完成。潘軍說，完成這個消費過程，只需要系統(tǒng)的個人賬戶里預(yù)存一部分錢。

而潘軍更大的野心是，通過社區(qū)服務(wù)平臺，打造“草根金融”：業(yè)主如果需要錢急用，或者銀行定期未到期，通過一個專業(yè)的評估系統(tǒng)評估之后，系統(tǒng)可以確認是不是給他借錢；進而幫助銀行進行信用評價，或者通過自己的小貸公司，提供小額貸款給個體，收取利息或傭金。

萬科入股徽商銀行，很可能也朝著這個方向發(fā)展。現(xiàn)在萬科南都地產(chǎn)也正在嘗試將村民卡的功能移至社區(qū)APP上進行虛擬化，以發(fā)揮更大功能。“我們正在和支付寶進行戰(zhàn)略合作談判，目前進入技術(shù)磋商階段。”萬科內(nèi)部人士對記者表示，“除了把卡虛擬化，我們還有進一步開發(fā)功能的打算。目前良渚文化村的村民卡內(nèi)余額已達到一定額度。一旦將社區(qū)軟件支付功能實現(xiàn)，同時在全市的萬科樓盤推廣開來，資金積累會更多，那時候也可能會打算申請相應(yīng)的金融運營牌照提供金融服務(wù)。”

萬科內(nèi)部人士還指出：“業(yè)主的錢分為兩部分，花出去的錢和儲存起來的錢。涉足社區(qū)金融后，萬科不僅可以通過各個社區(qū)商鋪和服務(wù)項目來滿足業(yè)主的生活消費，而且還能以此預(yù)測業(yè)主的經(jīng)濟能力和潛在需求，在大數(shù)據(jù)的協(xié)助下，對業(yè)主儲蓄下的錢進行管理和投資，最終形成像余額寶和百度理財那樣的產(chǎn)品。”