北京房?jī)r(jià)能否漲到80萬(wàn)元/平方米？

1987年，全國(guó)商品房均價(jià)只有408元/平方米、北京只有500元/平方米，當(dāng)時(shí)大家也都說(shuō)買(mǎi)不起，若有人那時(shí)說(shuō)二十五年后的2012年全國(guó)房?jī)r(jià)均價(jià)6000元/平方米、北京2萬(wàn)元/平方米，打死也沒(méi)有人相信。但大家都不相信的事情發(fā)生了。如果以今天為始點(diǎn)，再來(lái)一個(gè)二十五年，全國(guó)均價(jià)可能達(dá)到9萬(wàn)元/平方米、北京80萬(wàn)元/平方米。

按照統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，二十五年前的1987年，全國(guó)商品房均價(jià)408元/平方米，那時(shí)的北京因?yàn)橥恋貎r(jià)值沒(méi)有體現(xiàn)出來(lái)，也沒(méi)有富裕階層和外來(lái)人口對(duì)需求的推升，均價(jià)也只是500元/平方米左右。2012年，全國(guó)商品房的官方統(tǒng)計(jì)均價(jià)為5791元/平方米，我們按整數(shù)6000元/平方米算，二十五年中平均每年漲幅為11.4%；北京房?jī)r(jià)2012年官方數(shù)據(jù)約為2萬(wàn)元/平方米，我們按2萬(wàn)元/平方米算，二十五年中平均每年漲幅為15.9%。

其實(shí)，有三個(gè)原因?qū)е路績(jī)r(jià)的實(shí)際漲幅被大大拉低：第一，在房地產(chǎn)調(diào)控的大背景下，房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)一直處于失真狀態(tài)；第二，2011年后，房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)改為以房產(chǎn)系統(tǒng)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)為主，但也難保證數(shù)據(jù)準(zhǔn)確無(wú)誤；第三，無(wú)論是過(guò)去還是現(xiàn)在，在二手房交易中“陰陽(yáng)合同”十分普遍，達(dá)到95%以上。這就意味著這些數(shù)據(jù)作為統(tǒng)計(jì)源已經(jīng)失去了意義。

基于以上原因，我認(rèn)為對(duì)2012年官方數(shù)據(jù)必須修正，還原其真實(shí)成交價(jià)，才能更科學(xué)地預(yù)測(cè)未來(lái)二十五年的情況。假定全國(guó)房?jī)r(jià)調(diào)整為7500元/平方米，北京的房?jī)r(jià)調(diào)整為36000元/平方米，過(guò)去二十五年平均每年增長(zhǎng)率就分別變?yōu)?2.4%和18.7%。如果以2012年我估計(jì)的全國(guó)房?jī)r(jià)為基數(shù)，二十五年后分別達(dá)到9萬(wàn)元/平方米和80萬(wàn)元/平方米，平均每年漲幅分別是10.5%和13.2%，這個(gè)漲幅比前面二十五年分別低了1.9%和5.5%。如果按2013年北京實(shí)際成交價(jià)估計(jì)值4萬(wàn)元/平方米計(jì)算，二十五年后達(dá)到80萬(wàn)元/平方米，平均每年增幅進(jìn)一步下降到12.7%，比過(guò)去二十五年平均值下降了6個(gè)百分點(diǎn)。而未來(lái)二十五年導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的推力強(qiáng)于過(guò)去的二十五年。因此，二十五年后，北京房?jī)r(jià)達(dá)到80萬(wàn)元/平方米并不是天方夜譚。