地方新政頻出 供求關系緊張

為什么在十八屆三中全會前一線城市都有這樣的調控動作？直接的動因是四個一線城市同比房價上漲壓力較大，在前三季度的房價漲幅排行中，一線城市名列前茅。在年初房價控制目標的對比下，在中央政府對控房價不力的地方政府實行問責的機制下，房價漲幅突出的城市必然面臨更大的壓力，因此通過推出新的調控政策來緩解市場壓力，向中央表明決心的意向就出來了。

三中全會雖然沒有直接提及房地產調控，但明確提出“完善主要由市場決定價格的機制”，可以解讀為房地產行政調控基本走到盡頭。地方政府雖然有這樣的預期，但依然在會前搶先加強限購，豈不是逆潮流而動？其實，這些一線城市政府恰恰是能夠嗅到最新的中央政策動向。三中全會固然意義重大，改革方向和內容也已明確，但對于樓市而言，短期內受資源限制，供求關系很難改變，限購、限貸政策還不能很快退出。

當前市場上一個重要的特點是一手房熱銷，價格波動也較大，各地都出現了“日光盤”，而二手房成交則相對平穩。為什么會有這樣的差異性？這就與相關稅收與信貸制度設計有關。對消費者而言，只要符合限購政策，購買一手房還是比較合算的，既可以享受一定的信貸優惠，相關稅費也較少。反觀二手房的交易，不但買方要符合限購政策，賣方也要符合限售政策，如果不是五年唯一住房，就要繳納高額的營業稅，甚至是個人所得稅。雖然從最終稅費承擔的結果看，大部分稅費都是由買方承擔了，但高額的稅費也將相當部分需求擠壓到一手房市場，造成一手房市場的持續火爆。

市場供求緊張是現狀，預期則是進一步強化市場的供求關系。據統計，上海、北京每年外來常住人口的凈增長數量差不多都是60萬人左右，相當于每年增加一個小城市的總人口數。這些人口的住房需求是實實在在增加的，再加上原有人口的住房改善需求，以及投資者的資金避險需求，一線城市的房價很難降下來。所以，他們短期內出臺強加限購、限貸的政策就不足為奇。

那么，應對這種供求關系緊張的局面和現狀，未來政策到底是如何構成的，短期政策是否退出，中長期機制能否盡快出臺？三中全會的答案是用市場機制來調節價格，用集體建設用地入市來緩解城市土地供應不足，用房地產稅改革來應對土地財政問題，用平衡財權和事權來緩解地方政府的賣地沖動。政策固然可以期待，但又不能急于求成。從中央的政策到實際執行的落地還有一段時間，從實際落實到市場供應的增加更需要時間。回到現實、立足實際，可能對個人或企業而言更重要。