房地產業是中國經濟的火車頭

摘 要：在經濟繁榮的今天，人們對房地產的認識還存在不同看法，其實房地產業不是洪水猛獸，房價也不是惡魔，而是中國人民發財致富的源泉，是中國經濟的火車頭。房地產業具有火車頭的作用，它拉動著五六十個行業，建筑、建材、鋼鐵、電信、公路、鐵路、電力、燃汽、供水、供熱、環保、家居、家電……房地產業同時還拉動著國內外金融業的投資，房地產的每平方米可解決6個人的就業。具體地說，鄧小平同志發明創造的社會主義市場經濟，成功地創新出全體人民自有住房的可循環和再生的消費經濟體，使房地產業火車頭的作用有了可循環和再生的消費作保障，彌補了私有制市場經濟中消費不足的缺陷。

關鍵詞：房地產；中國經濟；西方經濟學

中圖分類號：F014.1 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2013）20-0001-04

中國經濟繁榮的今天，應該還給房地產業一個清白，房地產業不是洪水猛獸，房價也不是惡魔，而是中國人民發財致富的源泉，是中國經濟的火車頭。

有人說：房地產業一不小心成了中國經濟的火車頭，這個火車頭拉動著五六十個行業，建筑、建材、鋼鐵、電信、公路、鐵路、電力、燃汽、供水、供熱、環保、家居、家電……房地產業同時還拉動著國內外金融業的投資，房地產的每平方米可解決6個人的就業。諸如此類的話，都是中國房地產業特有經濟現象的真實寫照。

一、人們為什么懼怕房地產業呢？

事出有因，美國的金融危機震動著世界經濟，至今不得安寧，不就是造就房地產業泡沫的次債危機產生鏈鎖反應的結果嗎？

中國的房地產業像一匹脫韁的野馬馳騁在經濟的高速發展中，人們都在提心吊膽地警惕著泡沫危機的產生。

美國的次債危機和中國房地產業，都誕生在同一個時代，存在于一體化的世界市場經濟中，而他們的本源不同，不能被人們認知，硬把中國經濟的火車頭，混同于美國的次債危機，打入了洪水猛獸和惡魔的疑似中。

二、美國次債危機和中國房地產業的本源不同在哪里？

美國的次債危機，是把大量的錢，貸給了不具備償債能力的工薪族買房子，靠市場的炒作，房價攀升，工薪族再靠房價的差額，供養著房貸。當市場房價增長停滯，回到工薪族必須拿自己的工資去還房貸時，房貸就轉化成次債，從而靠市場炒出來的房價泡沫現身，銀行倒閉，金融危機產生。

中國的房地產業，不也和美國一樣嗎？房價快速增長，政府得到土地的高收益，開發商獲得高額利潤，這些房子最后又都落到了全體居民手中。所以，世界人和中國人都在戰栗中，等待中國房地產業泡沫的現身。然而，10年-20年過去了，中國的房價還在挺，泡沫和崩盤并沒有產生。

其根源在于，中國社會主義制度賦予全體居民一份可以不斷環循、增值的原始資本，就是每個居民都有的自有住房占用的土地。土地和資本一樣，是攫取級差地租的工具，級差地租是社會經濟不斷增長中社會產品平均利潤的再分配，是勞動者創造剩余價值的再分配，是馬克思剩余價值論在中國經濟發展中的再現，是國家通過制度和政策返還給居民重置住房的資金來源。

所以，中國房地產業建設的住宅，最后落到了全體居民手中，他們和美國沒有土地資本的工薪族不一樣，不是靠貸款買房子，而是靠已占有的土地資本，不斷攀升的房價，產生級差地租的收益，來購買新房子。這是西方社會不具備的條件，就是中國人自己，面對已經取得和潛在手中住房財富，也不知所以然。

三、中國居民具有土地原始資本是真的嗎？

本來撰寫“土地的原始配置”和“共產階級的誕生”等文章，就是要揭示中國人民手中具有無償配置土地原始資本的奧秘，但人們的反映都是不以為然。中國居民具有土地原始資本也可以換成一個大的命題：“中國13億人民，每個人都有一份額自有住房占用的土地，是以家庭為單位，以住房或資金沿襲傳遞在每個家庭成員中。”這個命題人們聽了，特別是年輕人聽了，會感到茫然和反感。這是真的嗎？是真的，是社會主義市場經濟區別于其他市場經濟制度基礎的根本標志。

改革開放以來，13億人民都有一份額土地，可以分為兩部分：第一部分，9億農民（暫忽略進城的農民）全都無償占有一份額自有住房的集體宅基地，建設了住房。第二部分，4億城市居民，在有住房實行私有化的過程中，無論當時是公家分的、自己買的、自己建的等等，所占用的土地全部都是無償劃撥土地，隨住房的私有化和商品化，土地轉入國有商業化用地，變成私人占有的。

9億農民的宅基地，是無償獲得自建房的用地，是一個潛在資本，還沒有體現出資本的作用。而城市4億居民私有化自有住房，無償占用的劃撥土地，轉入國有商業化用地后，其資本化的作用，攫取社會產品平均利潤或勞動者創造剩余價值返還作用，發揮的淋漓盡致。是通過黨和政府制度和政策具體的落實，使4億居民并沒有靠勞動收入，手中有了自有住房的最大財富積累。

從表1中可以分析出：城鄉之間，人口、人均住房面積、總住房面積三者大約相等。而住房的價值，城鎮是商品房價值，而農村是自建房價值。因此形成城鄉之間住房總價值相差7.1倍，人均住房財富價值相差6.8倍。這是中國當前最大的貧富差距。農民住著磚瓦房，城市居民住上了高樓大廈，這是為什么呢？

這就是全國13億人占有的自有住房用地發揮和沒有發揮資本化作用產生的不同結果。當年城市實行居民住房私有化改革時，所花的錢和現在農民建房所花的成本是一樣的。而城市居民自有住房無償占有的國有商業化用地在經濟增長的作用下產生了級差地租，促使房價不斷攀升，居民住房動遷、改造和增值，沒花錢住上了高樓大廈，迅速增加了城市居民住房的財富。而農民無償占用的宅基地沒有實行國有商業化，沒有級差地租的產生，農民靠自己勞動收入建設不起高樓大廈。

國務院房價調控政策，俗稱國五條中，“按轉讓所得征收20%個稅”這一條中的轉讓所得的差額是怎么來的？就是國有商業化用地產生的級差地租所得到的。國家通過政策直接返還給全體城市居民，轉化成個人所得到的，積累了城市居民人均自有住房財產16.3萬元。人們不能忘記這筆財富是怎么來的！由于農民的宅基地沒有發揮出資本的作用，這就引申出下一個話題。

四、中國房地產業為什么要實施戰略轉移？

中國最大的貧富差距，應該是農民住著磚瓦房，而城市居民住上了高樓大廈。

中國改革潛在的下一個最大紅利，是農民宅基地改革為國有商業化用地，讓農民像城市居民一樣，宅基地換樓房，不花錢住上高樓大廈。

中國最急需要辦的事，是把經濟發展的重心和房地產業的戰略重點從城市化轉移到城鎮化建設上，把過度的都市化人為聚集轉化為城鎮化的合理生態布局。

黨的十八大推進城鎮化建設的戰略決策是十分英明正確的。對于調控都市的房價，從根源上解決問題會立竿見影。對調整產業結構，推進工業化和農業現代化，解決人口、就業的合理布局，縮小城鄉差別等等，具有決定性作用。戰略重點的轉移，過快的都市化經濟聚集產生的不平衡的尖稅矛盾就會迎刃而解。

1.憧憬城鎮化建設

美國的工業化，形成白天人們聚集到城市里工作，晚上開著汽車回到鄉間別墅里生活的生存方式。

憧憬中國城鎮化建設，能否反過來，晚上人們居住在美麗的現代化城鎮里生活，白天開著汽車到農業現代化專業工廠和田間生產基地里工作？

2.把宅基地改革為國有商業化用地，讓農民獲得改革的最大紅利

城市居民已經獲得了改革的最大紅利，自有住房在房價攀升的過程中得到了動遷、改造和增值，獲得了級差地租的收益。根據我國經濟發展水平、工業化程度，國家已經具備經濟和制造的實力把宅基地改革為國有商業用地，國家可以投入啟動資金，完善城鎮化基礎設施和服務體系的建設，使級差地租不斷生成，通過房價攀升，有計劃、按步驟、統籌安排，全面實施城鎮化的宅基地換樓房。

我國農民現有住房面積238億平方米，動遷改造，回遷原面積，按城市現價商品房4 993元/平方米計算，農民可以獲得改革的紅利為，119萬億減去16萬億，等于級差地租凈收益為103萬億元，人均紅利為15萬元，人均住房財富積累18萬元。

綜上，中國經濟和房地產業的重點從城市化轉移到城鎮化建設上來，就可以解決當前經濟發展不平衡產生的尖銳矛盾，使農民也和城市居民一樣獲得改革的最大紅利，實現共同富裕。

五、為什么房地產業長期蒙受不白之冤？

中國改革開放后實行住房私有化以來，在國家資金，特別是4萬億元啟動資金投入之后，城市基礎設施和服務體系建成，城市房價不斷攀升，級差地租大幅度生成。具體表現為，城市居民不用自己錢，就實現了住房的動遷、改造和增值。住房的全面升級換代，使房地產業的建設規模一年大似一年。

從表2中看到，僅占房地產業總規模60%—70% 的住宅竣工商品房價值，14年平均占國民生產總值的21%，占居民消費的56%。如此大的經濟規模，卻不能顯示火車頭地位，是有客觀原因的。

沒有把主要滿足人民住房需求的房地產業作為消費拉動經濟增長的火車頭，是我國的經濟核算體系違背了國際SNA國民賬戶體系的規則，把本來屬于最終消費的居民購買住房投資和居民住房虛擬租金，統統漏項在國家統計核算體系之外，隱匿在經濟運行之中，從官方的權威數據中找不到依據。

國際SNA國民賬戶體系中明確規定，自有住房的虛擬租金屬于生產范圍中的居民消費。而在我國統計年鑒中，住戶調查的居民消費項中始終沒有納入自有住房的虛擬租金。

在國家統計核算中，只把住宅建設統計在投資領域的資本形成總額中，對于購買自有住房的一次消費性固定資產投資和與其對應的自有住房每年折舊的虛擬租金，根本就沒有納入統計范圍，都排除在居民消費領域的統計之外。在中國的統計年鑒中，既找不到居民購買自有住房、消費性固定資產投資收入和支出，也找不到自有住房消費、產生折舊的虛擬租金收入和支出。多年來，人為地把中國最終消費縮小，投資擴大，使事實上消費拉動經濟合理的高速增長，讓世人迷惑不解，找不到答案。

購買自有住房的一次性消費性固定資產投資，通過若干年折舊的虛擬租金消耗殆盡，這是一個完整的居民消費行為。每年的折舊耗費，以市場的等價租金表達出來，稱之為虛擬租金。虛擬租金必須有實體資金投入形成固定資產，才能產生日常折舊的虛擬租金。兩者是同一產品。集中購買和分步消費表現的結果，實和虛必須同時存在，兩者缺一不可，才能保持核算的平衡。把投資消費性固定資產和日常折舊的虛擬租金消費的自有住房，正規納入居民消費收入和支出，是我國統計核算領域必須盡快解決的問題。

在官方統計數據上找不到自有住房的消費性固定資產投資和日常折舊的虛擬租金數據，那么，以住房建設為核心任務的房地產業，怎么讓人們承認它的消費火車頭的作用呢？人們也沒有依據理解房地產業蒙受的不白之冤。

六、為什么必須承認房地產業是消費拉動中國經濟的火車頭？

馬克思兩大部類經濟理論，把社會生產分為兩大部類，一部類是生產資料的生產，一部類是消費資料的生產。把二部類消費作為拉動經濟增長的龍頭，實現一、二部類生產和消費的平衡，保持經濟的可持續增長。中國社會主義市場經濟的實踐已經全面的再現了這一理論。

西方市場經濟一直難以克服消費不足的矛盾，就是多數人需要消費，沒有錢的矛盾。中國市場經濟制度基礎解決了這個矛盾，13億人需要不斷提高自有住房水平，只要經濟發展，級差地租就會產生，房價就會漲，13億人自有住房占用的土地、返回的價值就有足夠重置住房的資金。說句白話，住房到了年頭，不用花錢，社會經濟增長帶來的資本就會帶動其動遷、改造和增值。這是中國房地產業經濟特有的發展內在規律，這個規律再現了馬克思兩大部類理論。從表2的統計數據中可知，每年住宅竣工商品房價值、14年平均占國民生產總值的21%，加上已經統計核算的最終消費，14年真正實際的最終消費都在70%世界平均水平左右。這足以證明，中國多年來是以消費拉動經濟增長實現兩大部類生產和消費的平衡，保持經濟可持續高速增長，這就是真正的答案。

人們不承認房地產業是消費拉動經濟增長的火車頭，更深一步的原因有三個方面：

一是房地產業核心任務是建設自有住房，并沒有認定是最終消費。無論是官方的政策，還是理論界，都沒有把自有住房作為最終消費。其實用一句話就應該解開這個謎，“自有住房是一次性投資的消費性固定資產，是通過日常折舊的虛擬租金，用于居民消費最終耗盡的產品。”自有住房的消費是居民消費最重要的組成部分，是完全的最終消費。

二是購買自有住房的資金來源難以找到，無法實現統計核算的平衡。最近，國務院房價調控政策，俗稱“國五條”，給出了答案，找到了統計核算的方法。“按轉讓所得征20%個稅”，這個轉讓所得，揭示出了居民不斷更新住房資金的來源。通過計算轉讓的差額所得，就可統計核算出居民重置自有住房資金收入和支出的具體數據。這個收入，不是個人的勞動收入，是社會產品平均利潤或剩余價值的返還，是居民的財產性收入，也是一個全新的惠民經濟指數。中國13億人有了勞動和財產性的雙重收入，終于實現了馬克思剩余價值理論追求的目標。

三是市場經濟理論慣性的誤導，使人們忘記了認祖歸宗。鄧小平同志發明創造的社會主義市場經濟，是在社會主義制度基礎之上，構架了市場經濟體制方式。人們把這種方式看成社會制度的本質。自有住房占用土地相對均等的為全體人民所占有，人們認為是采用市場經濟體制方式理所當然的產物。由于否定了這是共產黨人用生命和鮮血換來的革命成果通過改革開放分享給每一個居民，因此，年輕人只能感受天上掉下來的享受而空虛，感受不到來之不易的幸福和快樂。

房地產業是中國經濟發展的晴雨表，房價的抑制、房地產業的降溫、中國制造業疲軟狀態顯現出來中國經濟的實際狀況。房地產業的火車頭作用誰都不能否認。人們不從理論和現實的認識誤區走出來，房地產業是中國經濟的火車頭的作用得不到承認，中國經濟就總會在西方輿論干擾中頭疼醫頭，腳疼醫腳，無法從根源上解決問題。一旦房地產業從隱匿在經濟運行中走出來，成為消費拉動經濟增長的火車頭，就可以從摸著石頭過河，到按照社會主義市場經濟規律，有的放矢地駕馭中國經濟，在較長的歷史階段中保持可持續的增長。

七、房地產業的火車頭作用有足夠的動力拉動中國經濟可持續增長嗎？

在2012年中國統計年鑒中，2011年度核算的最終消費為居民消費和政府支出，合計為49.1%。如果把漏項在外的自有住房消費性投資和虛擬租金產生納入最終消費，2011年自有住房消費占國民生產總值的21%，2011年中國實際最終消費兩者為70%。這個最終消費已經在70%世界平均水平上。應該說，中國經濟多年來保持高速增長的答案，就是一直處在消費拉動增長的健康發展過程中。

國務院三番五次出臺調控房價政策，卻始終沒有完成預期目標，其根源在于國家的發展和投資重點依然在城市化建設上，只要城市化經濟發展，級差地租就會產生，房價就不可能降下來。黨的十八大確定的推進城鎮化建設一旦啟動，國家發展和投資重點轉移到城鎮化建設上，都市化居高不下的房價一下子就會轉移到城鎮化上來。

隨著城鎮化投資啟動，宅基地改革為國有商業化用地，基礎設施和服務體系建設完善，級差地租就將形成宅基地換樓房的資本。對9億農民宅基換樓房做一個測算，就會清晰地看到中國經濟可持續發展的可靠數據。

農村現有住房總面積為238億平方米，如果全部動遷改造為高樓大廈，房地產業增加住房建設任務量可達238億平方米，按現行商品房價格計算，銷售收入可達119萬億元。若計劃10年完成，每年凈增建設住房面積23.8億平方米任務，銷售收入可達11.9萬億元。

城市化住房的動遷改造大約花了20年的時間，每年僅住房竣工價值就占國民生產總值的21%。根據現在國家經濟和制造能力，農村住房的動遷改造。用10年的時間是可以完成的。每年農民住房新增價值11.9萬億元，大大超過城市動遷改造期間商品房當年竣工價值的增長速度。如果其他居民消費和政府支出保持正常的增長速度，加上農民住房的動遷改造的消費，10年內我國經濟在最終消費就會繼續保持較高合理的增長速度，就有足夠的動力拉動中國經濟可持續增長。

10年后，通過農村住房完成動遷改造，就將完成城鎮化和農業現代化建設。國家經濟和房地產業的重點轉移到又一輪，需要更新換代城市化中到了使用年限自有住房，又靠占用的土地產生級差地租的收益，有了重置住房的資金。這樣，就有了一個輪回重置住房和循環的資金鏈條。在居民消費和政府支出構成的最終消費中，又增加了一個輪回的重置住房的消費資金，使社會主義市場經濟的最終消費始終有足夠的動力，拉動經濟的可持續增長。這就是社會主義市場經濟特有的經濟規律，克服了私有制市場經濟無法克服的消費不足的矛盾。

八、房地產業是中國經濟的火車頭的理論根據是什么？

房地產業是中國經濟的火車頭，理論根據就是習近平同志最近講的：教育引導廣大黨員、干部認真學習和實踐馬克思列寧主義、毛澤東思想、中國特色社會主義理論體系。中國革命的成功和摸著石頭過河的改革，須臾都沒有離開這個思想體系。房地產業是中國經濟的火車頭，同樣是這個思想體系的產物。具體地說，鄧小平同志發明創造的社會主義市場經濟，成功地創新出全體人民自有住房可循環和再生的消費經濟體，使房地產業火車頭作用有了可循環和再生的消費作保障，彌補了私有制市場經濟中消費不足的缺陷。

人的自利和效用性是西方經濟學的始點，形成個人利益高于一切的世界觀和人性化的基本理念。馬克思主義世界觀和人性化的基本理念，是在承認人的自利和效用性的基礎上的升華，人民的自利和效用性，形成人民的利益高于一切的世界觀和人性化的基本理念。中國社會主義市場經濟最鮮明的一個特點是，13億人民都有了自有住房占用的土地原始資本，這就是人民利益高于一切最好的實踐，恰恰實現了馬克思構想的社會。

早在200年前，馬克思就用兩大部類的理論揭示私有制市場經濟消費不足的弊端。他追求全體勞動者既有勞動收入（V），又有屬于他們的剩余價值（M）收入。中國市場經濟自有住房占有方式的創新，利用社會返還的級差地租收入，使人民有了可靠的剩余價值（M）收入，在世界上第一次實現了馬克思兩大部類理論所要求的社會經濟基礎。有了這樣的社會經濟基礎，以消費為主導實現生產和消費的平衡，保持經濟可持續發展的，馬克思兩大部類經濟理論才會有用武之地。這就是房地產業是中國經濟的火車頭的理論根據。

[責任編輯 杜 鵑]