基于基準地價更新成果的地價內部結構比率變動分析

摘要：對武漢市新洲區三輪基準地價評估結果進行統計分析，根據商業、住宅、工業3類基準地價表，對比基準地價內部結構比率指數，分析新洲區基準地價的變動情況，總結出比率變動的一般規律，并提出了相應的建議。結果表明，各類用地的價格以商業用地最高，工業用地最低，隨著級別的變化，各類土地價格從1級到5級呈下降趨勢；從降幅上來看，總體上隨著級別的下降，商業用地的價格降幅大于住宅用地，住宅用地的降幅又大于工業用地；通過對4個指數的分析看出，對武漢市新洲區各級地價影響較大的因素主要有區位、土地用途、用地條件、土地利用規劃、政策、基礎設施、交通條件和社會經濟發展等。

關鍵詞：基準地價；結構比率；變動分析；新洲區

中圖分類號：F301.23 文獻標識碼：C 文章編號：0439-8114（2013）14-3456-04

基準地價是指在城鎮規劃區范圍內，對現狀利用條件下不同級別或不同均質地域的土地，按照商業、住宅、工業等用途分別評估法定最高出讓年期的土地使用權的單位土地面積的區域平均價格，主要反映城市地價的總體水平。研究基準地價形成過程及其結構的動態變化對科學合理地管理利用土地，建設用地的用途管制，保障土地管理工作正常有序進行，合理調控土地市場，制定土地利用計劃，促進區域社會、經濟、生態效益的持續發展有著極為重要的作用。

目前，中國學者從不同方面不同角度對基準地價進行的研究尚少，如祝國瑞等[1]在動態建立基準地價模型中應用了模擬退火算法；唐旭等[2]在動態建立基準地價模型中應用了求解組合優化問題的局部搜索算法；吳宇哲等[3]利用地統計學中的空間局部內插Kriging技術建立地價等值圖，并將該方法應用在土地定級估價和基準地價評估中；趙松[4]對城鎮土地分等定級估價數據庫標準化進行了研究；張蓬濤等[5]建立了基于BP神經網絡的基準地價預測模型，并建立了基準地價與其影響因素之間的相互關系；鄭斌等[6]設計和實現了基于開源GIS的城市基準地價信息發布平臺。筆者以武漢市新洲區為例，用內部結構比率來分析歸納城鎮地價內部結構的變動規律，對揭示該地區內部不同區域的經濟差異及未來基準地價更新、宗地評估，指導建設投資具有重要意義。

1 研究區域概況

武漢市新洲區位于長江中游北岸、武漢市東北部，位于東經114°30′-115°05′、北緯30°35′-30°02′，面積1 500.66 km2，東鄰團風縣，西接黃陂區，北與紅安、麻城兩縣毗鄰，南與青山區、鄂州市隔江相望。新洲區地理區位條件優越、配套基礎設施完善、社會經濟蒸蒸日上，為新洲區的發展提供了得天獨厚的條件。

隨著武漢市新洲區經濟的快速發展，土地作為一種重要資源，其資產價值日益突出，土地交易日漸活躍，土地市場價格水平波動較大。因此，武漢市新洲區于2005、2008和2011年分別進行了土地定級和估價工作，結果見表1。

2 數據與方法

2.1 數據來源

所采用的基礎數據及圖片來自《武漢市新洲區城鎮土地定級暨基準地價更新成果》（2005-2011）、《武漢市統計年鑒》（2005-2011）、《武漢市新洲區土地市場動態監測分析報告》（2005-2011）、土地利用更新數據、新洲區市場交易地價收益資料和進行地價測算的各項參數，以及關于新洲區人口、經濟發展等方面的資料。綜合考慮新洲區近年各類用地在土地市場的發展狀況及特點，在參考武漢市土地市場及各類用地價格的基礎上對新洲區基準地價內部結構比率進行分析。

2.2 研究方法

通過對基準地價內部結構比率的研究，對比分析4個指數，定性定量、將理論與實際情況相結合，分析該地區的基準地價主要影響因子和發展趨勢。基準地價內部結構比率是指不同地類之間以及不同級別之間的地價比率指數，包括同級各類地價比率指數、同級各類地價環比指數、同類各級地價比率指數和同類各級地價環比指數4種類型[7]。不同的城鎮規模、經濟發展水平以及聚集程度都會影響到地價的結構比率。

從橫向來看：①各級地類的α值均小于1，并且αz/s>αg/s，說明該地區各級用地價格由商業向住宅，再向工業依次遞減。這反映出武漢市新洲區商業經濟發展比較快，工業發展相對緩慢；體現出土地用途、用地條件以及土地集約利用程度對城市土地價格的重要影響作用。②由圖1可以看出，αz/s從1級到2級上升，從2級到3級下降，4級與5級之間的波動較大，表明從1級到2級地段商業與住宅用地的價格差距正在縮小，從2級到3級正在拉大，從指數的變動可以看出在1級地段商業發展比較好，在2級附近的住宅用地價格上升較大，這是由于此處環境比較好，城市基礎設施等各方面條件較適合居住，同時體現了商業用地對區位的敏感性。

從縱向來看：①三輪的αg/s值除2008年的1級較2005年有所上升外，其余均比上一輪有所下降，說明工業與商業的差距正在逐漸拉大，反映了新洲區商業地價的市場交易穩定性增強。②2008-2011年，除了3、4、5級的αz/s值，其他都是2008年的α值大于2011年，說明除了3、4、5級的住宅用地發展較快，其他地類發展速度相對緩慢，反映了近些年新洲區城市中心外圍的住宅用地發展加快。

3.2 同類各級地價比率指數結果分析

從橫向來看：表3顯示，從1級到5級，β值在逐漸遞減，說明1級地段用地價格最高，并以一個較明顯的降幅從1級向5級遞減，體現出作為城市中心地帶的商服繁華程度高，基礎設施完善，土地需求量大，推動了地價的上漲。

從縱向來看：①2005-2008年，商業用地中β值明顯升高，反映出各級地價與1級地價間的差距在逐漸縮小，這是因為2005-2008年城市外圍基礎設施和環境的改善使外圍用地質量提高，價格上升；而2008-2011年β值下降，說明各級地價與1級地價間的差距增大，由于新一輪土地規劃調整城市土地利用方式和結構，強化了城市中心地區商業用地，合理配置土地資源，從而提升了中心地區的商業用地價值。②2008年從1級到5級各類用地的β值都大于2005年，由此反映出2005-2008年各類用地價格上漲速度加快，2008-2011年3、4、5級的住宅和工業用地發展加快，這是由于近年來城市中心的住宅用地趨于飽和，陽邏開發區的建成拉動了周邊經濟發展加快，體現了土地規劃和政策對土地價格的影響。③除2005年外，2008與2011年同級各類用地中工業用地的β值最小，說明2008與2011年工業用地比率隨土地級別下降而增大，反映了基礎設施和土地規劃對土地價格的影響。

3.3 同級各類地價環比指數結果分析

根據式（5）、式（6）計算得出表4，并依據表4繪制武漢市新洲區土地同級各類地價環比指數變化曲線（圖3）。

從橫向來看：α′s/z從1級到2級下降，說明差距在級別間縮小，α′s/z從2級到5級呈現一定的波動性，說明1、2級用地發展呈穩定的增長趨勢，是良好的商業用地選擇；2級α′z/g值高于1級，但在2級到5級呈現波動性，2005年從2級到5級呈下降趨勢，2008、2011年基本呈上升趨勢，2008年住宅、工業用地差價隨著土地級別下降而拉大，反映了近年來隨著經濟的發展，城市外圍的基礎設施、環境改善，住宅用地價格提升較快；除5級用地的α′s/z外，其他各級用地的α′s/z均大于α′z/g，說明住宅用地與工業用地價格之間的級差大于商業用地和住宅用地之間的級差。

從縱向來看：①由表4可知，2005、2008年α′s/z值分別在4、5級為最高，2011年在1級最高，反映出商業與住宅用地價格的級差在城市中心地段趨勢拉大，2005年α′z/g在2級最大，在2008、2011年為4、5級最大，說明住宅與工業用地價格的級差在郊區趨于拉大，體現了土地利用規劃、用途、基礎設施對土地價格的影響。②從圖3和表4整體來看，2011年的α′z/g值遠高于其他年份值，說明2008-2011年住宅到工業用地價格之間差距非常明顯，且商業、住宅用地價格漲幅明顯。這主要是由于2008-2011年新洲區的經濟發展加快，特別是陽邏開發區的建成和新洲區基礎設施的完善，體現了基礎設施和城市規劃對土地價格的影響。

3.4 同類各級地價環比指數結果分析

根據式（7）計算得出表5，并依據表5繪制武漢市新洲區土地同類各級地價環比指數變化曲線（圖4）。

從橫向來看：①除2005年外，β′值都是工業用地最高，反映了工業用地地價間離散程度最大，級差效益明顯；②總體上來看，1-5級各類用地中住宅用地的變幅相對較大，反映了住宅用地的級差效益隨著級差變化波動較大。

從縱向來看：①除2005年住宅用地的β′3/4到β′4/5外，2005、2008年商業和工業用地價格在級別間的變化幅度隨著級別的降低而增大，并且在β′1/2和β′2/3間變化幅度最大，表明在1、2級的土地價格差幅最大，且1級是最好的商業用地選擇；另一方面，也反映出商業用地對區位的敏感性，城鎮商業區位的門檻效應依然存在，從而使得地價差距拉大；②由圖4、表5可以看出，2011年的商業、住宅、工業用地級差效益平均波動較大，這是因為近幾年新洲區經濟發展較快，各項用地功能劃分比較明確，從而促進了土地資源的合理分配；③2005-2008年β′值有較大幅度的下降，說明隨著社會發展，城市整體地價水平提高，是各類用地地價間差距逐漸縮小；2008-2011年β′值呈小范圍的波動，反映出近年來新一輪的土地利用規劃促進土地利用方式和結構的優化，合理配置土地資源，土地發展更趨向合理。

4 結論與討論

通過上述分析可得：①從降幅上來看，總體上隨著級別的下降，商業用地的價格降幅大于住宅用地，住宅用地的降幅又大于工業用地；②通過對以上4個指數的分析可以看出，對武漢市新洲區各級地價影響比較大因素主要有區位、土地用途、用地條件、土地利用規劃、政策、基礎設施、交通條件和社會經濟發展等。

根據對新洲區基準地價的結構變動分析，結合《新洲區總體規劃》、《新洲區土地利用總體規劃》、《新洲區城市總體規劃》，對新洲區土地利用提出以下建議：①1、2級地類應以商業用地、住宅用地為主，可適量安排高科技產業用地，鼓勵發展第三產業。對于現有占地面積較大、技術含量低、效益較差的企業和事業單位，條件許可情況下應盡量搬遷，騰出場地發展第三產業。②2、3級地鄰接區塊應以住宅、商業、商務辦公、行政辦公和科教用地為主，可以考慮安排科技含量高、效益好的工業用地。對污染嚴重的工業用地，特別是規模較大的應盡快實施搬遷。③3、4、5級地類可根據城市發展需要，本著嚴格控制農地轉用的原則，落實國土資源部的“雙保”（保耕地、保發展）精神，安排部分污染較小的工業用地，但必須符合《城市總體規劃》，并作為城市發展的后備用地。

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