經(jīng)濟適用房開發(fā)成為我國房地產(chǎn)發(fā)展的重要抓手

我國改革開放三十多年來，隨著國民經(jīng)濟的飛速發(fā)展和人民生活水平的日益提高，加快住房制度改革和加快居住環(huán)境改變成為國人主要訴求和需要。進入21世紀(jì)，隨著國務(wù)院進一步加快推進我國城市化建設(shè)和進一步強化住房制度改革，為了抑制房價的過快上漲和讓平民百姓也能通過住房改善而更多地享受到我國的“改革紅利”，政府通過學(xué)習(xí)和借鑒新加坡等國的先進經(jīng)驗，制定出了：在我國“停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化；建立和完善以經(jīng)濟適用房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系；發(fā)展住房金融、培育和規(guī)范住房交易市場”的政策導(dǎo)向和市場指南。2013年，我國保障性安居建設(shè)在政府的積極倡導(dǎo)和各省市的努力推進下取得長足的進展，但個別省市仍然存在支持和推進力度不夠和資金落實不到位，以及配套設(shè)施建設(shè)滯后、分配管理不規(guī)范等問題。因此，日前召開的國務(wù)院常務(wù)會議上強調(diào)：必須進一步加大工作力度，創(chuàng)新體制機制，確保完成年初確定的包括棚戶區(qū)改造在內(nèi)的保障性安居工程建設(shè)目標(biāo)，讓廣大翹首以盼的困難家庭早日搬進新居。

一

經(jīng)過二十多年的發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)從一個在國民經(jīng)濟發(fā)展中處于從屬地位的行業(yè)成長為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。為規(guī)范和加快保障性安居工程建設(shè)，2013年9月25日在李克強總理主持召開的國務(wù)院常務(wù)會議上又明確指出：“保障性安居工程建設(shè)是政府硬任務(wù)硬承諾。”目前，我國日益發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)逐步形成并完善了多層次和全方位的供求體系。在需求者中主要分為自購商品住房者和通過政府方建設(shè)購買和租賃保障房和廉租房二大群體。房地產(chǎn)供應(yīng)體系，則主要包含“完全市場化的住宅產(chǎn)品”——即“商品房”和有政策補貼限制的住宅產(chǎn)品——即“保障房”。

在經(jīng)濟適用房的開發(fā)過程中，必須注意建筑設(shè)計的科學(xué)性和實用性，因為建筑設(shè)計相對而言隨機性較大，需全過程的精心策劃和投入。符合建筑規(guī)范、規(guī)格和標(biāo)準(zhǔn)是建筑設(shè)計合格的下限，而建筑設(shè)計精品是在設(shè)計過程中優(yōu)化取舍、不斷完善的過程。由組織管理到專業(yè)管理，由藝術(shù)領(lǐng)域到科技和創(chuàng)新領(lǐng)域，由建筑形態(tài)到技術(shù)措施，由形象思維到邏輯思維，由方案設(shè)計到施工管理，整個設(shè)計階段的細化、優(yōu)化和篩選，是積極主動和極具挑戰(zhàn)性的動態(tài)管理過程。

而保障房又是一個內(nèi)涵豐富、品種多樣的住房體系。其一是“廉租房”，此類住房由政府從市場上或開發(fā)商處收購后租賃給城市中住房最困難的家庭或居民。其二是“公共租賃房”，此類住房由政府從市場上收購后租賃給不符合申請“廉租房”、同時又租不起商品房的城鎮(zhèn)居民，如年輕人、大學(xué)畢業(yè)生、以及個別城市居民家庭。其三是“動遷房”，此類住房是因為市政或舊城改造后置換給市中心多種因素改造地的居民。這些房源大多在郊區(qū)和城鄉(xiāng)結(jié)合部，也有極少部分舊區(qū)新建商品房后回遷的。其四是“重大工程配套商品房（小區(qū)）”，此類住房主要是因上海市區(qū)重大工程建設(shè)的需要，居民搬遷至近郊集中配套新建的住宅區(qū)。其五是“中低價商品房”，此類住房已在2005年上海市政府提出建設(shè)10000萬中低價商品房，后終止。其六是“限價房”，此類住房是國家根據(jù)國內(nèi)部分地區(qū)房價上漲過快而提出的“限房價和限地價”的“兩限”商品房，但因此項政策執(zhí)行起來有較大難度，所以上海地區(qū)基本沒有展開。其七是“經(jīng)濟適用房”此類住房最早是我國政府1994年頒發(fā)的《中華人民共和國城鎮(zhèn)經(jīng)濟適用住房建設(shè)管理辦法》中指出，經(jīng)濟適用住房是以中低收入家庭、住房困難戶為供應(yīng)對象，并按國家、住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)（不含別墅、高級公寓、外銷住宅）建設(shè)的普通住宅。經(jīng)濟適用房只具有社會保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟性和適用性的特點。經(jīng)濟性是指住宅價格相對于市場價格比較適中，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房設(shè)計及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強調(diào)住房的使用效果，而非建筑標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)濟適用房是國家為解決中低收入家庭住房問題而修建的普通住房。

二

發(fā)展保障性安居工程建設(shè)是當(dāng)前我國各級政府的“硬任務(wù)”和“硬指標(biāo)”。是各級政府在宏觀調(diào)控大背景下必須向人民兌現(xiàn)的“硬承諾”和“硬實事”，也是我國現(xiàn)階段促進消費、結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升級的有效舉措。為此，要在適當(dāng)增加政府補助金，重點支持保障性安居工程特別是已建成保障房的配套設(shè)施。同時，要加快制定城鎮(zhèn)住房保障條例，規(guī)范和促進保障性住房建設(shè)，管理和運營，穩(wěn)定人民群眾對住有所居的預(yù)期。然后，要加快推進公租房和廉租房并軌運行。國家在制定政府和推動發(fā)展的前提下，要加強對保障性安居工程進行專項督查，真正促進此項安居工程順利和圓滿的進行。

上海經(jīng)濟適用房的建設(shè)隨著改革開放的艱難前行，經(jīng)過了一個曲折發(fā)展的過程。二十世紀(jì)末為了全面推動房地產(chǎn)這一國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，上海市人民政府為推動全市“經(jīng)濟適用房”的建設(shè)，專門設(shè)置了“上海經(jīng)濟適用房管理中心”，但該中心還沒真正發(fā)揮作用，卻在2003年予以撤銷。與此同時，上海市人民政府宣布上海不搞“經(jīng)濟適用房”，取而代之的是“配套商品房”和“中低價商品房”。而在2009年上海市人民政府調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略，恢復(fù)了經(jīng)濟適用房的建設(shè)，并提出在未來五年中建造2000萬平方米的經(jīng)濟適用房。上海 “南匯航頭”、“寶山顧村”、“閔行浦江”等地塊成為了上海第一批“經(jīng)濟適用房”建設(shè)用地。經(jīng)過多年的精心規(guī)劃、認真開發(fā)、協(xié)調(diào)組織和規(guī)范施工，該三個“經(jīng)濟適用房”小區(qū)目前已初步建設(shè)成為了上海城市副中心中百姓的理想和生活、居住和消費地區(qū)。

上海“經(jīng)濟適用房”的特點之一是“有限產(chǎn)權(quán)”。經(jīng)濟適用住房的房地產(chǎn)權(quán)利人擁有有限產(chǎn)權(quán)，其產(chǎn)權(quán)份額為購買經(jīng)濟適用住房時購房價格占相同地段、質(zhì)量的普通商品住房市場價格的一定比例，在《經(jīng)濟適用住房預(yù)（出）售合同》中約定，并在房地產(chǎn)登記信息中予以載明。與此同時，經(jīng)濟適用住房的房地產(chǎn)權(quán)利人，同住人不得將經(jīng)濟適用住房擅自轉(zhuǎn)讓、出租、出借、贈與或擅自改變房屋使用性質(zhì)和隨意改變房屋結(jié)構(gòu)，不得設(shè)定除經(jīng)濟適用住房購房貸款擔(dān)保以外的抵押權(quán)。《經(jīng)濟適用住房預(yù)（出）售合同》簽訂后，房地產(chǎn)權(quán)利人持選房確認書、身價證明等材料，到經(jīng)濟適用住房所在地的區(qū)（縣）房地產(chǎn)登記機構(gòu)申請辦理房地產(chǎn)登記。經(jīng)過相關(guān)部門審核準(zhǔn)予登記的房地產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在預(yù)告登記證明和房地產(chǎn)權(quán)證上注明房地產(chǎn)權(quán)利人、同住人姓名及其身份證號和產(chǎn)權(quán)份額，并注明“經(jīng)濟適用住房（有限產(chǎn)權(quán)），5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓或出租”。《經(jīng)濟適用住房租賃合同》簽訂后，應(yīng)當(dāng)按照申請辦理租賃合同登記。經(jīng)濟適用住房租售轉(zhuǎn)化家庭在支付全部房屋價款后，按照規(guī)定辦理房地產(chǎn)登記。

上海“經(jīng)濟適用房”的特點之二是“價格低”。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟適用房項目結(jié)算價格應(yīng)以保本微利為原則。結(jié)算價格由開發(fā)建設(shè)成本、利潤和稅金三部分構(gòu)成。（經(jīng)濟適用房銷售基準(zhǔn)價格計算公式為：銷售基準(zhǔn)價格=周邊房價×折扣系數(shù)。）周邊房價是按經(jīng)濟適用住房周邊一定時期、一定區(qū)域內(nèi)，新建普通商品房的市場平均成交價格或市場評估價格確定，具體由市房屋管理部門統(tǒng)計和提供。折扣系數(shù)是以上海經(jīng)濟適用住房的開發(fā)建設(shè)成本為基礎(chǔ)，綜合考慮保障對象經(jīng)濟承受能力和周邊普通商品住房市場成交價格等因素確定。購房人產(chǎn)權(quán)份額按照銷售基準(zhǔn)價格與周邊房價的比例關(guān)系確定。（計算公式為：購房人產(chǎn)權(quán)份額=銷售基準(zhǔn)價格/（周邊房價×90%）。經(jīng)濟適用房單套銷售價格、按銷售基準(zhǔn)價和上下浮動幅度來確定。單套房的上下浮動幅度、根據(jù)樓層、朝向等確定。上下浮動幅度不得超過±10%。以單套銷售價格計算的住房銷售總額，應(yīng)與以銷售基準(zhǔn)價格計算的項目價房銷售總額相等。

上海“經(jīng)濟適用房”的特點之三是“房型小”。根據(jù)上海市的實際情況，申請購買的經(jīng)濟適用房是按人數(shù)來確定房型的。上海經(jīng)濟適用房在房型上按照臥室的數(shù)量，分為一居室、二居室、三居室；建筑面積分別對應(yīng)為45平方米、65平方米和85平方米。其中高層住宅的各種戶型，建筑面積均略大于多層住宅。單身人士或工人家庭可購買一套一居室；二人家庭原住房建筑面積小或等于15平方米的，可購買一套二居室；三人家庭可購買一套二居室；四人及以上家庭的可購買一套三居室。這種經(jīng)濟適用房的開發(fā)特點目前已在全國特大型城市中得到普遍的應(yīng)用和推廣。

三

上海市為了支持和促進以經(jīng)濟適用房為主的保障性住房的建設(shè)，在原來每年評選“上海房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)50強”的同時，評出了“上海房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)保障性住房建設(shè)10強”。上海房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)50強研究對象為房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模大、經(jīng)營績效高、品牌信譽好、市場占有率高以及持有經(jīng)營物業(yè)多的上海房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)。50強企業(yè)綜合評價指標(biāo)體系按上一年度經(jīng)營業(yè)績、開發(fā)后勁、經(jīng)濟實力、社會貢獻、企業(yè)品牌、科學(xué)管理五個方面設(shè)計，共有十一項分類指標(biāo)。參與保障房建設(shè)一直是上海房地產(chǎn)企業(yè)履行社會責(zé)任的重要體現(xiàn)，也首次成為上海房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)50強研究的重要內(nèi)容。

上海今年評出的“上海房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)保障性住房建設(shè)10強”是上海城投置地集團有限公司、上海城建置業(yè)發(fā)展有限公司、綠地控股集團有限公司、上海城開集團晶實置業(yè)有限公司、上海中星集團有限公司、上海江海置業(yè)有限公司、上海住宅科技投資股份有限公司、農(nóng)工商房地產(chǎn)集團股份有限公司、上海市浦東新區(qū)房地產(chǎn)集團有限公司、上海建工房地產(chǎn)有限公司。保障房建設(shè)，一直以來是上海房地產(chǎn)企業(yè)履行社會責(zé)任的重要載體。從二十世紀(jì)九十年代開始，上海就結(jié)合經(jīng)濟發(fā)展大力開展舊城改造工作，并將其作為改善市民居住條件和改善生活的重要途徑。進入二十一世紀(jì)，上海又在全面率先實施廉租房制度，采取實物配租和租金配租的方式改善低收入住房困難家庭的居住條件。2009年起，又推出了共有產(chǎn)權(quán)房的試點工作，將保障范圍從低收入家庭擴大至中低收入家庭。2010年又根據(jù)社會需要出臺了公共租賃房制度，將非戶籍人口也納入了保障范圍。目前，上海已結(jié)合社會發(fā)展形成了全覆蓋的以廉租房、共有產(chǎn)權(quán)房、公共租賃房、動遷安置房等“四位一體”的保障性住房體系。為上海房地產(chǎn)行業(yè)健康和穩(wěn)步發(fā)展做出了應(yīng)有的貢獻。

綜上所述，和諧社會的人有所居，作為人類生存不可或缺的物質(zhì)條件，從來就是受到社會生產(chǎn)力的制約。同時，也是社會生產(chǎn)力發(fā)展水平的明顯標(biāo)志之一。政府部門組織調(diào)動各方面參與經(jīng)濟適用房發(fā)展的計劃、規(guī)劃、設(shè)計、建造和管理工作，無疑這是一項規(guī)模宏大的艱巨任務(wù)，有待各級政府、開發(fā)單位和廣大從業(yè)人員扎扎實實的為此作出不懈努力，使得經(jīng)濟型住宅在建筑品質(zhì)上不斷提高，室內(nèi)外環(huán)境更加優(yōu)美，更多工薪階層的市民能從市場化的高房價下解放出來。能夠真正實實在在地享受到社會主義制度所提供的更加舒適、更加宜人的居住環(huán)境，為完成全民共享的“中國夢”貢獻力量。