萬(wàn)達(dá)究竟差不差錢？

作為首次試水旅行社市場(chǎng)的商業(yè)行動(dòng)，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)日前完成了對(duì)湖北新航線國(guó)際旅行社有限公司的全資并購(gòu)。聯(lián)想到先前投資26億美元收購(gòu)美國(guó)AMC影院公司和斥資100億人民幣吃進(jìn)英國(guó)圣汐游艇公司、以及剛剛宣布投資500億元人民幣打造全球投資規(guī)模最大影視產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目——青島東方影都影視產(chǎn)業(yè)園區(qū)，轉(zhuǎn)型中的萬(wàn)達(dá)在旅游文化產(chǎn)業(yè)的“燒錢”氣勢(shì)十分地生猛。

萬(wàn)達(dá)砸向商業(yè)地產(chǎn)的真金白銀同樣令人瞠目。僅2013年以來(lái)，就有4個(gè)萬(wàn)達(dá)城項(xiàng)目公開宣布投建，而且無(wú)一不是大手筆投資。其中，哈爾濱萬(wàn)達(dá)城投資200億，南昌萬(wàn)達(dá)城投資400億，合肥萬(wàn)達(dá)城投資300億，無(wú)錫萬(wàn)達(dá)城300億。不僅如此，2013年至今，萬(wàn)達(dá)還在長(zhǎng)白山、武漢、西雙版納等地布局重大文化旅游項(xiàng)目，涉及投資資金1700億元。也就是說，萬(wàn)達(dá)在2013年40個(gè)計(jì)劃項(xiàng)目的投資列支超過了2900億元。

按照投資戰(zhàn)略安排，2015年內(nèi)，萬(wàn)達(dá)將在廣州、武漢、北京、上海這4個(gè)城市各做10個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，其中廣州總投資超過500億，上海投資額超過300億元，北京投資至少500億。另外，萬(wàn)達(dá)計(jì)劃每個(gè)省會(huì)城市將建成至少3個(gè)以上萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，每個(gè)直轄市建成5-8個(gè)，僅以直轄市、省會(huì)城市每個(gè)不低于40億元（萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)目前的最低投資額）計(jì)算，這將是一個(gè)非常龐大的數(shù)字。初步匡算，以萬(wàn)達(dá)所設(shè)定的絕大部分項(xiàng)目到2017年竣工并投入運(yùn)營(yíng)的時(shí)間界限為準(zhǔn)，此前萬(wàn)達(dá)每年的投資額度將超千億。

如此大手筆的資金投放引發(fā)了外界對(duì)萬(wàn)達(dá)財(cái)務(wù)支出和承受能力的廣泛猜疑，甚至不少人高度懷疑萬(wàn)達(dá)的融資能力。分析發(fā)現(xiàn)，萬(wàn)達(dá)資金籌措的主要方式是自有資金、銀行貸款、信托融資和建筑商墊資等。數(shù)據(jù)顯示，2012年萬(wàn)達(dá)集團(tuán)總收入1097億元，剔除稅繳部分，萬(wàn)達(dá)本身所產(chǎn)生的絕對(duì)現(xiàn)金流根本不可能支持其巨大的投資需求。另外，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2012年萬(wàn)達(dá)與中信信托、中鐵信托等機(jī)構(gòu)合作發(fā)行了11款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，融資金額為73.29億元，這一數(shù)字對(duì)于萬(wàn)達(dá)的在建項(xiàng)目規(guī)模同樣只能是杯水車薪。至于建筑商墊資，更存在著許多的不確定性和不穩(wěn)定性。顯然，萬(wàn)達(dá)的很大一部分投資資金來(lái)源于銀行貸款。

觀察發(fā)現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)占據(jù)了萬(wàn)達(dá)自有收入的絕大部分河山，而根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)的普遍規(guī)律，一個(gè)項(xiàng)目開發(fā)資金的20%由房產(chǎn)商支付，約60%由當(dāng)?shù)劂y行貸款而來(lái)，另外的20%則由主力商業(yè)店鋪?zhàn)约和顿Y。但必須指出的是，不是任何商業(yè)地產(chǎn)商都能如愿從銀行獲得足額信貸資金的，但萬(wàn)達(dá)卻不成問題。依托于城市綜合體模式，萬(wàn)達(dá)首先以住宅地產(chǎn)開發(fā)和銷售支持萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)運(yùn)營(yíng)，而以萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的就業(yè)、稅收和形象效應(yīng)低價(jià)獲取核心地段的緊缺土地資源，進(jìn)而以可售物業(yè)的快速銷售及旗下百貨等現(xiàn)金流回籠自持物業(yè)的投資，最后以土地與自持物業(yè)獲取抵押貸款，接著快速推進(jìn)下一個(gè)萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目。依托于此，萬(wàn)達(dá)先前得以實(shí)現(xiàn)資金平衡與快速擴(kuò)張。

資料顯示，目前萬(wàn)達(dá)儲(chǔ)地規(guī)模達(dá)3000萬(wàn)平方米，并且管理著1.48億平方英尺的物業(yè)，而按照計(jì)劃，2014年該指標(biāo)達(dá)到2. 48億平方英尺。這就意味著，依靠原來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)模式，萬(wàn)達(dá)還能從銀行中獲得新增的信貸資源，從而為文化旅游產(chǎn)業(yè)提供一定的流動(dòng)性保障。但是，由于受商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域競(jìng)爭(zhēng)“白熱化”的影響，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的萎縮，其中2012年該業(yè)務(wù)收入占比由兩年前的95%收縮至75%，而且這種趨勢(shì)還會(huì)延續(xù)下去。因此，文化旅游產(chǎn)業(yè)能否接棒就成為了未來(lái)萬(wàn)達(dá)能否持續(xù)擴(kuò)張的關(guān)鍵，否則，其向銀行融資的信譽(yù)度和能力都將大打折扣。

實(shí)事求是地說，即使萬(wàn)達(dá)的文化旅游項(xiàng)目都能如期收回成本并且實(shí)現(xiàn)一定程度的盈利，再加上銀行信貸資金，二者的疊加從而支持其投資地圖鋪開的能力也相當(dāng)有限。但必須看到，無(wú)論是先前的地產(chǎn)項(xiàng)目，還是正在進(jìn)行的文化旅游開發(fā)項(xiàng)目，萬(wàn)達(dá)宣布的都只是計(jì)劃投資，即不是當(dāng)年即期投資，如長(zhǎng)白山度假村總投資160億，而該項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)（投入）期是10年，借助回收周期，萬(wàn)達(dá)通過前期出售住宅項(xiàng)目快速回籠資金，從而支撐后續(xù)相關(guān)項(xiàng)目的開發(fā)，進(jìn)而從銀行獲取新的信貸。因此，萬(wàn)達(dá)初期投入的項(xiàng)目資金其實(shí)只是杠桿資金，其最為關(guān)注的是能通過滾動(dòng)投資的積累，最終驅(qū)動(dòng)總投資計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)。

除了自有籌金和銀行信貸兩種傳統(tǒng)融資方式外，叩開資本市場(chǎng)的大門已經(jīng)成為萬(wàn)達(dá)孜孜不倦的追求。早在8年前，萬(wàn)達(dá)就嘗試將旗下住宅產(chǎn)品打包在香港發(fā)行房地產(chǎn)信托投資基金，但最終因物業(yè)租金回報(bào)率不理想而放棄，萬(wàn)達(dá)同期謀求在香港IPO的腳步也嘎然而止；4年前，萬(wàn)達(dá)籌劃在A股上市，但就在證監(jiān)會(huì)受理萬(wàn)達(dá)上市申請(qǐng)的情況下，行業(yè)遭遇房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策緊縮，萬(wàn)達(dá)的上市計(jì)劃擱置至今。當(dāng)然，萬(wàn)達(dá)沒有放棄上市的初衷。就在幾個(gè)月前，萬(wàn)達(dá)再次出手，以6.75億港元成為恒力地產(chǎn)第一大股東，此舉或?yàn)槿f(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)借殼上市打開通道。不僅如此，萬(wàn)達(dá)院線在香港沖刺IPO的工作也處于緊鑼密鼓的推進(jìn)之中。一旦雙雙上市成功，萬(wàn)達(dá)將獲得空中加油的機(jī)會(huì)。

重要的是，在打開IPO大門的同時(shí)，萬(wàn)達(dá)還可以進(jìn)入債券融資市場(chǎng)。資料顯示，2012年共有20家國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行了25筆海外債券，融資總額高達(dá)600億人民幣，同比增長(zhǎng)10.23%。而今年以來(lái)，內(nèi)地房企再掀起新一輪海外融資狂潮，其融資額度已超去年全年的近一倍之多。作為全國(guó)最大的商業(yè)地產(chǎn)商和亞洲最大的電影院線運(yùn)營(yíng)商，憑借其良好的口碑以及贏利能力，萬(wàn)達(dá)深耕海外債券市場(chǎng)并由此拓展出的融資空間一定不會(huì)遜于國(guó)內(nèi)其他房企。