安得廣廈千萬間

香港政府關懷民生，依靠智慧，因地制宜，因人而

異，成功地破解居民住房的難題，實現居者有其屋

的目標，達到安居樂業的目的，博得世界的好評。

香港地狹人稠，土地資源稀缺，是世界人口最稠密地區之一，住房需求巨大。香港房地產市場十分發達，其代理之多，令人驚嘆，幾乎每條主要街道上，都設接二連三的有房屋代理商號，而且均占據在顯眼的位置。完善的市場經濟，住宅有其特殊性，既是商品，更是人們生活的必需品。香港政府積極干預住宅市場，通過鼓勵建立私人開發商和政府部門共同發展的雙軌制住房供應體系，成功地解決了不同階層住房供應的難題。使得在1084平方公里的土地上近700萬人口中，約50%的居民居住在公營的租住公屋和資助出售的居屋中，50%的居民有私家住房資產。據悉，香港約有230萬個家庭，而住房約有240萬套，基本上供求平衡，原則上每個家庭都可以分到住房。

香港政府一直是住房市場上的主導者，尤其是對建設公共房屋政策的扶持，市民受惠巨大。香港市民的置業能力概括地可分為三大階層：

基本階層，即合乎租住公屋資格的人士，他們收入有限，只能負擔公屋或其它居住條件較差的私人住宅之租金。

中間階層，即不符合租住公屋資格、但合乎購買居屋資格的人士，他們的收入有一定水平，但對購買私人住宅仍然力不從心，若想置業，就只能選擇居屋，或者最便宜的一批私人住宅。

高端階層，即不符合購買居屋資格的人士，他們有能力選擇更佳的私人住宅置業，不需要政府額外支持。

因此，香港的房產有三大類市場：一是公屋（約有38%左右的人口居住），由政府的房屋署興建，是政府租給市民的，價格較低，適合中低下收入家庭居住；二是居屋（約有11%左右的人口居住），也是由政府房屋署興建，并且以較低的價格賣給購房者，這類房屋密度較大，環境沒有私人發展商開發得好，但是以香港的工資水平，普通消費者能買得起；三是私人發展商開發的房屋（約有51%左右的人口居住），這種房價格較高，但是地理位置、環境比較好，適合收入較高的人士購買。

港府在公房住宅市場上的切入點，一直秉持市場短缺的中小戶型（45—50平方米），即使在私人房地產市場上65平方米的房屋也只占全香港住戶的一成左右，100平方米以上已算是“豪宅”了，僅有不到10%的人享有。

香港公營房屋建設，心系百姓，取之于民，用之

于民。公屋，“大庇天下寒士盡歡顏”；私屋，讓

中高收入群體建家立業，購買居室，成為業主。

香港地價很高，最大好處是解決了財政來源。港府通過賣地、補地價、地租、印花稅和物業稅，以及征收地產商的所得稅等，在高峰期，可達財政預算的4成以上。港府賣地收入以及私人房地產市場的高額利潤部分，用于政府公營房屋的建設資金。公屋和居屋的資金主要由兩部分構成：一是政府通過撥出資金、低息貸款和免費撥地提供資助；二是房屋委員會通過出租公屋及附屬商業樓宇、出售居屋，獲得維護及興建公共房屋所需的資金。這部分建設資金除了部分來源于低收入者上繳的租金外，還來源于商業房地產的地租，以及跨階層的“補貼”。近年來，香港私人樓宇的價格上漲為政府通過土地的二次供給或循環賣地獲得了可觀收入，籌集了更多的公屋建設資金。相反，在房地產市場低迷，私人樓宇價格下跌的年份，政府改善中低收入者居住條件則受到很大限制。

公房滿足的是居民最基本的家庭住房需求，政府扶持的方針絕不是人人有份的“泛福利”。2009年，公屋的支出約為160億港元，占到政府總支出的6%。

公屋——以解燃眉之急，杜絕風餐露宿。

公屋，專門提供給沒有能力買房的窮人，以非常便宜的價格租給需求者。法律規定，公屋租金不能高于香港中等家庭收入的十分之一；如一個40平方米左右的居室，每月租金僅為1300元港幣。公屋租賃非常發達，遍及整個香港。在電視上看到那種推拉式防盜門，一般是公屋的象征。

公屋只租不售，基本公共功能一應俱全，絕不是人們因“底層”概念而想象的“貧民窟”景象。新式公屋，街區多配套有兒童游樂場所、青少年中心、護理安老院、小型體育場和健身場所等。部分社區還有花園、綠地等休憩空間。物業管理外包，都具有甲級保安水平。當某一地區的人口規模達到萬人左右時，幼兒園、中小學、大型商場、公共圖書館、公共游泳池等設施也會跟進。在一些專為市民服務的街區市政大廈中，還有供孩子們學習用的自習教室。在比較成熟的中低收入社區，民眾可以在15分鐘的步行范圍內滿足日常生活的基本需求。

公屋實行輪侯制度，凡希望租住公屋的居民，均可向房委會提出申請并登記；申請人必須年滿18歲，且申請人與家庭成員不能擁有或與人共同擁有任何住宅樓宇。據統計，目前香港約有9萬個家庭正在排隊輪候公屋，一般要輪候時間約2年，才可以申請到；而對于老年人來說，如果不刻意挑揀單元，約9個月就可租到小單元公屋。

居屋——鼓勵小康置業，生活更上層樓。

居屋是為中產階級或有望上升到中產階級的無產階級準備的，旨在讓中低收入階層成為業主。

購置居屋申請人必須符合規定的條件：一是公屋住戶；二是公屋準住戶；三是租住私人房屋一定限額以下未擁有住宅物業的家庭。凡經房委會審定可購居屋者，均可獲得一張“綠表”或“白表”。

居屋主要是鼓勵一些收入逐步提高后的原公屋住戶購買居屋，將他們原來住的公屋讓出來以重新編配給排隊輪侯的低收入家庭，同時也協助租住私人樓宇而收入不高的中等偏下收入家庭自置居屋。居屋售價較市場價要低得多，一般為市場價的70%。購得的居屋只能購者自住，不得再轉租給他人。1997年推行“居屋第二市場計劃”，規定居屋業主超過規定年限轉讓的，可向房屋署申請“可供出售證明書”后，才可在居屋第二市場出售其居屋，但售出居屋后，其本人及配偶不能再參加房委會轄下的任何房屋資助計劃。

香港物業管理惟一宗旨是打造和諧宜居環境，力爭

業主和物業雙贏。堅持采用招標方式選擇物業，遵

循法律法規，物業資質和人員培訓合格方能上崗。

物業管理既可為業主或租戶，提供一個安全、舒適、和諧的居住環境，保障業主或租戶的利益，同時也提高了房屋的投資回報率。香港已有的40多年的物業管理歷史，除自身創新制度外，也在不斷地吸收國外的經驗，物業管理日趨成熟，目前已形成一整套“港式”的管理體制和機制。據悉，北京、深圳等大都市多有聘請港人管理物業的范例。

物業管理權限重視契約。在香港，開發商賣房時，必須起草制定大廈公共契約，并報政府登記備案。公共契約中如有不平等條款，政府可以拒絕備案。港府早在1964年開始推行大廈公共契約制度，主要范圍包括：物業與業主的權利和義務；業主委員會的成立和運作辦法；物業管理費用標準及收取辦法；違約責任的處理。發展商出售房屋時必須向購房人出示經備案的公共契約，購房人在簽訂房屋買賣合同時應書面承諾遵守公共契約。

物業管理費用獨立核算。香港物業管理模式主要是代理人制，即管理費用成本支出加上酬金；酬金可以按固定數額提取，也可以按比例提取。香港每個物業收取的管理費都有可能不同。一般先由物業公司提出預算，經業主審查同意后執行。

物業管理欠費追討有方。業主欠繳管理費，物業管理有相應的追討方式。如，及時向住客及業主發通告，詳列所欠款項、清還期限及說明管理公司會采取之措施；久催未付，管理公司可采取法律行動。

物業管理重招投標制度。香港是一個市場經濟相當發達和完善的地方，物業公司也受市場規律的支配，捧的是一只“泥飯碗”，業主是“上帝”。大到物業管理公司的選聘，小到日常管理中材料的采購，均廣泛采用物業管理招投標機制。

物業管理依據法律法規。香港市場經濟發展成熟，法制健全，一切均有章可循。在物業管理方面的根本大法是《香港建筑物業管理條例》。物業管理中發生的任何問題，均能在法律條文中找到解決答案，具有強制執行的力度。如物業管理中遇到的欠費問題，也能得到合理的解決。

物業管理重資質及培訓。香港的物業管理是專職的行業，十分重視企業資質。其從業人員如有認可的學歷及工作經驗，可加入專業學會，成為會員。被認可的專業學會會員亦可向“香港注冊專業房屋經理局”申請成為“注冊專業房屋經理”。目前香港大學及香港城市大學，可提供獲取專業資格的物業管理培訓課程。

香港年輕人置業觀值得稱道，先立業，后買房，不

甘心做“房奴”，夢想出港深造。港府推行按揭辦法

亦可資借鑒，為置業者架起邁向“有產者”的金橋。

香港人普遍認為，年輕時就應該買不起房子，一般工作10到15年后買房很正常。更有人覺得，年紀輕輕的就成了“房奴”，如同謀殺自己的未來，還款成為負擔，不會再有離開香港出外闖蕩的沖動，扼殺了擇地創業或出國深造的夢想。

在結婚買房的觀念上，很多年輕人很講實際，好高騖遠者屈指可數。有些年輕人結婚后也不一定買房子，不想有太重的經濟負擔。香港女生不會要求男生買了房子才結婚，通常是婚后男女雙方一起儲錢買房，“啃老”是一種恥辱。香港目前有9成女生婚后還要工作，夫妻共同負擔按揭貸款，壓力相對會減輕。對那些經濟實力有限，結婚后又有置業愿望的年輕人，政府為他們提供了居屋按揭。

在香港年輕人中租房住很普遍，有實力的人可以選擇自己理想的居所租住；經濟能力遜色的可以租住政府提供的公屋。“一步到位”的買房習慣在香港年輕人中更是罕見，幾乎鳳毛麟角。香港年輕人的理念，買房循序漸進乃天經地義。年輕人第一次置業一般多購40-50平方米左右的一室一廳。再工作幾年，有的甚至是10幾年后，隨著加薪、升職、生子，可賣掉現有的房子，換大一些的，也只是70-80平方米左右的大二室一廳或小三室一廳。只有是非常有錢了，而且是有一定的閑錢，才可能去買更大些的房子。在香港市區接近100平方米的房屋已可列入豪宅級別了。

年輕人對待置業算盤打得精當。考慮房子的按揭是否抵得上房租，就是一些買得起房子的年輕人也還是租房住。港人認為總能等到房價下跌的時候，從過去20年的經驗看，幾乎每5至10年便有一次這樣的機會出現。

香港年輕人普遍認為置業除了是“有瓦遮頭”解決居住問題外，更重要的是一種投資保值，甚至是致富途徑。在香港，除了政府官員，普通老百姓是沒有退休金或養老金的。退休后如能有一套房子出租，不僅雪中送炭能解決生活費，還可錦上添花改善生活質量。香港的房屋之所以可以養老，是因為香港的房屋租金近5年一直很高，回報相當可觀，且比較穩妥靠譜。

港府為解決“居者有其屋”的民生問題，心系百姓，發揚民主，問政于民，遵循市場經濟規律，實行按揭辦法，為置業者搭起了通向“有產者”的金橋。

為滿足不同貸款人的需求，銀行提供多種按揭服務供選擇，有的還推出優惠措施，如低利率、高現金回贈等。此外，銀行還會給予其它優惠，如贈送律師費、按揭契約費、家居火險、信用卡優惠等等。一般來說，與貸款人有日常業務往來的銀行，如發工資的銀行，通常還要提供一些額外的優惠。

香港買房首期款為房價的3成，按揭最高可獲得7成貸款。申請人必須收入穩定，完成還款期后年齡不能超過65歲。抵押貸款的房產的樓齡加上還款期，一般不超過40年。

香港的二手房必須先由銀行估價后方可交易。網上有很多房屋估價服務，只要輸入樓盤準確名稱，可以很快得到估價數。要獲得銀行貸款，必須獲得銀行的估價。銀行按購房者的要求，在半天的時間里便會答復估價；如果要書面詳細估價，則需要等幾天。房屋的樓齡及質量是估價中重要的因素，銀行對樓齡較高、物業管理不佳的房屋多采取較保守的態度。不同的銀行給出估價會有不同，貸款者可以多找幾家銀行做估價進行比較。

讓“居者有其屋”的理想

照進現實

近年來，因生計關系，筆者往來于北京香港之間，耳聞目睹港府“居者有其屋”和“十年建屋計劃”的落實，感慨頗多，一言以蔽之：取得了令人矚目的成就。

香港政府一直占據著住房租賃市場的主導地位，從增量上分析，政府興建的出租公屋占每年竣工住宅的35—50%左右；從存量上分析，政府供給的出租公屋和補貼出售的居屋所占比重略低于私營部門。就人口分布來看，居住在公房和私房的人口各占一半，從而形成了公營與私營并存、相互補充，租與售平分秋色的市場格局。港府采取的“人人有房住”的經驗告訴我們，百姓“人人有房住”，不應等于“人人買房住”；解決“人人有房住”，是政府應該做的工作；但迎合百姓的“人人買房住”，則不是政府的理念。

國人的諸多地產商出盡花招，撩撥市民購房欲望，乃至一些年輕人剛畢業或一結婚就希望擁有自置的房屋，把“人人有房住”與“人人買房住”等同起來，結果是人人爭置業，夢求在房地產市場中透過資產增值而致富，導致房價越來越高不可攀，把一代又一代的年輕人推入了“房奴”的困境當中。年輕人需要的是“有房住”，而非“買房住”。“有房住”，是必需；“買房住”，不是必然。

買房已成為坊間極為惹火的話題。民之有問，官員當答；百姓有難，政府當解。“安得廣廈千萬間”？只要心系百姓，問計于民，取信于民，落實于民，當有完美的答案。它山之石可以攻玉，我們不妨從香港的“居者有其屋”的實踐經驗中，獲得啟示，為我所用。