談房地產經濟中的稅費調整問題

引言：房地產經濟本身在我國經濟體系持續發展的過程中，有著極其重要的地位，但是房地產本身的定價，卻是受到房地產稅費的直接影響，如果說房地產的稅費出現了較大的波動，那么房價也就必然會出現波動。并且不同類型的房地產稅變化，所帶來的地產價格變動也有所差異。因此，針對房地產稅的調整所帶來的影響加以研究，有著極大的必要性。本篇文章主要針對房地產經濟體系中所呈現出的稅費調整問題進行了全面詳細的探討，以期為我國房產經濟管理完善作出貢獻。

在當前房產稅費原則上，應當要采取重保有、輕交易的原則，如此以來，才能夠使得住房所占的征收費用不斷提高。在這樣的情況下，人們也就必然會嚴格的依據自身實際需求，來進行房屋面積購買，極大的減少了因為投資等方面原因所購買的超量面積房屋，該措施從本質上來說，能夠較大程度的減少房產投機、不合理購買房屋的現象出現。即便是現有的多套房屋持有人，也會因為稅費原因而將房屋轉讓，從而使得不需要的空閑住房能夠流入社會。下文主要針對房地產經濟中的稅費調整進行了全面詳細的探討。

一、房地產稅費的具體去向

（一）納入預算

征收房地產稅并不是我們國家特有的，而且征收高額稅收的原因也是很多的。通常來說，在世界主要的市場經濟國家中，征收預算內的稅收即正稅，是受到法律和相關規范保護的，是政府主要的籌資方式和經濟調節手段。于此同時，各級政府還可以征收一些規費，但是要通過一定的法律程序，也就是說政府在服務居民或者是法人的同時可以征收一些工本費或者是手續費，但是這部分費用在政府收入中所占的份額是極小的。當地方政府為某一個社區或者是區域提供某些公共服務時，也可以向接受服務的人收取一定的使用費，比如說地鐵收費、高速公路收費、垃圾處理或者是污水處理費等等。但是這些費用也要受到法定收費條款的規定，這里收費在政府收入中比重很大。

現在不納入預算是屬于預算之外的政府收費，一些市場經濟國家始終堅持政府收入的預算完整性和政府收入的規范化，這些國家是不能理解這種稅收方式的，在這些國家，這種稅收方式只是為了補充高度集中管理制度的方式。在我國經濟發展過程中，隨著經濟體制的不斷轉變，這種稅收方式也逐漸被人們接受。至于那些連報表上都不反映的“預算外資金”，只能劃為更不透明的所謂“制度外”政府財力的收費和攤派等，則大抵可說是我國經濟體制轉軌過程中獨特的現象。

（二）轉入使用階段

居民購買物業，要交物業管理費，這一點是天經地義的。然而，在支付的房價中還包括了市場公用設施建設費、城市基礎設施“四源”建設費、城市維護建設稅、市政工程費。這些用于市政基礎設施建設的費用，不買房的居民則不用繳納，哪怕他與買房的居民住房只有一墻之隔。

應當取消收費按“誰投資，誰收益”的原則。許多房地產收費本應該納入使用階段，但是為了征收方便，在交易階段計入住房的成本，這造成了嚴重的公共消費不均，部分居民負擔了所有居民應該承擔的收費。

（三）按件收費

大部分收費是按價征收的，這可以滿足各政府的財政需求。但是，這種做法不符合“重保有，輕交易”的稅收原則。文件登記、交易手續、房產評估的成本并不會因為交易價格的大小而有較大變化，這些收費如果按件收費，不僅可以降低征收額，提高征收效率，還可以避免征收過程中的暗箱操作，更好地促進住房流通。

二、最重要的保有稅——物業稅

我國當前在房地產稅務方面，僅僅知識對于國內人士以及國內單位進行房產稅收取，城市的地產稅也僅僅只需要對于外籍、外企主體收取。這部分稅費本身的計價依據，主要是以房產原本價值以及租金收入來作為基礎。如果說屬于個人居住的非商業用房，那么無論多大的面積，都不需要繳納房產稅。在以往社會的住房福利分配、土地無償使用的社會背景因素下，房地產本身并不會作為財產，那么也就必然無法進行評估，但是，如今的居住住宅形式已經轉變為商品，那么這一現象也就有悖于重保有的稅費原則。

地產稅本身在制度的設置上，就有著較大的時代缺陷，之所以要對于外籍人口和外企進行地產稅征收，是由于土地所涉及到的使用權本身，是一種有價值的物體所存在。那么土地權所涉及到的無論是出讓還是轉讓，都應當要將其視作為是財產。當土地使用稅轉變成為了土地使用費、出讓金之后，便能夠看出，地產稅本身是稅種之中所不可忽略的一種。

對于發展中的國家來說，針對地產稅進行征收過程中，所存在的最大難題或者說阻礙，就在于計稅的依據上。在我國不存在對每宗房地產評估的條件，但是，我國許多城市已經完成城市土地的分等定級，基準地價完全可以作為房地產稅的計稅依據。

三、問題最多的交易稅——土地增值稅

我國是從1994年的稅制更新之后，就開設了相應的土地增值稅，但是從各個方面的實際征收狀況來看，該稅費制度本身并沒有起到良好的效果，同時還面臨來自多個不同方面的壓力。

我國在土地增值稅方面，對于房地產投機交易限制、組織財政收入等角度的考慮過多，在這樣的情況下，也就忽視了當前社會實際的經濟承受能力以及征收效果等。我國近年來的經濟發展迅速，房地產在這期間的增值速度和增幅的提升也較大，而也正是這方面的原因，導致大量的熱錢流入到了房產市場中，的確有必要采取相應的解決措施來限制這一趨勢的發展。但是，由于人工投資的改良增值以及自然增值兩個方面，無法通過有效的措施來加以劃分，外加房地產本身在土地管理制度以及地產價值評估方面所表現出的不完善性，直接導致納稅人極有可能在這期間出現逃稅。那么，即便有再高的稅費，如果說無法征收到，也是毫無意義的。同時，這方面的情況還會對于是外商在中國的地產投資活動，造成極大的沖擊，這與我國在國際貿易組織中的身份行為有所不符。從總體上來說，土地增值稅本身所帶來的效果是得不償失的，有必要暫停這一稅種的征收。

土地增值稅雖然有征收的依據，一般來說，也有征收的房地產經濟環境，但是，土地增值稅嚴重違背了“重保有、輕交易”的原則，土地增值稅是先天不足的一個稅種，必然是一種應該遺棄的稅種。它不僅限制了正常的房地產交易，而且“鞭打快牛”的現象難以克服。

四、結語

綜上所述，利用上文的相關信息能夠明顯的看出，在對于各方面的房產稅費來進行設計的過程中，就應當要注重保有、降低交易量，這是對目前房地產發展來說，屬于一種切實有效的解決措施。單純依靠土地增值稅的方式，是不可能從根本上使得增值稅得以解決的，并且對于房地產經濟體系的可持續發展來說，也有任何益處。

參考文獻

[1] 吳建暉.我國城市住宅價格研究.城市開發2012.2.

[2] 鄭恩齊.劉洪玉.如何正確衡量房地產價格走勢.中國房地產.2013.3.

（作者單位：江蘇省邳州市房產服務中心）