淺析上市公司投資性房地產公允價值計量模式的應用

引言：投資性房地產的概念在企業會計準則（2006）中首次引入，準則允許企業采用公允價值對其計量【1】。本文對2007-2012年滬深A股上市公司的年報進行研究，調查了投資性房地產公允價值計量模式的應用現狀，分析原因，并在此基礎上提出相關建議。

一、上市公司投資性房地產計量模式的選擇現狀

自企業會計準則（2006）實施以來，上市公司對于投資性房地產計量模式的選擇仍然傾向于歷史成本模式，對公允價值計量模式的選擇非常謹慎【2】。通過查閱滬深兩市A 股上市公司年報，筆者統計了2007-2012年投資性房地產計量模式的選擇情況，在準則實施當年（2007）僅有18家上市公司選擇采用公允價值模式進行計量，2008年有21家。如果說2007 年和2008年作為新舊企業會計準則實施的過渡階段，那么在2009 年以后采用公允價值計量模式的上市公司數量理應會逐漸增多，但是從2009—2011三年投資性房地產計量模式的選擇情況來看，采用公允價值計量模式的上市公司數量依然很少，分別為27家、27家、31家，2012年數據增加至34家，占當期上市公司的1.32%。

2007-2012年，滬深A股中平均有40%的上市公司擁有投資性房地產，在擁有投資性房地產的公司中，僅有3%采用公允價值模式進行后續計量，97%的企業都選擇了成本模式。從當前情況來看，投資性房地產公允價值計量并沒有得到廣泛應用，管理層在選擇投資性房地產的后續計量模式時對公允價值還是持懷疑態度。

投資性房地產公允價值計量的核心問題是公允價值的確定。我國現在對于投資性房地產公允價值的確定方法主要有三種：一是專業評估；二是參考同類或類似房地產市場價格；三是對第三方調查報告的分析。每種確定方法有其自身的優點和不足。目前，從采用公允價值計量的上市公司披露的情況來看，大部分采用的是專業評估的方法，也有部分企業采用參考同類或類似房地產市場價格的方法，采用第三方調查報告方法的很少，統計下來僅天津津濱發展有限公司（000897）采用此方法。確定方式的不一致使不同企業財務報表相關數據缺乏可比性、加大了企業利潤操縱的空間，同時也增加了報表使用者做出正確決策的難度。

二、投資性房地產計量模式選擇現狀的原因分析

（一）宏觀層面分析

1.房地產交易市場不夠活躍

公允價值的能否可靠取得，取決于房地產市場的活躍程度。由于我國當前房地產市場發展尚不成熟，公司難以獲得完全透明的市場價格，公允價值信息的獲取成本高。而且，我國房地產市場存在一定的“泡沫”，尤其是在政府宏觀調控力度不斷加大的情況下，房地產市場價格走勢并不明朗，因此上市公司對公允價值模式的采取較為謹慎。

2.準則制定者對公允價值應用的態度

投資性房地產準則對公允價值計量模式的使用進行了諸多限制。一旦采用公允模式，就不可轉換為成本模式。準則制定者對公允價值的引入比較謹慎。上市公司即便滿足了采用公允價值模式的條件，但考慮到監管層的態度以及公允價值模式應用的限制條件等，也會對公允價值計量模式望而卻步。

3.稅收政策的影響

關于稅收，不同計量模式的選擇對企業所得稅的影響最大。采用公允價值模式，期末要進行納稅調整，且相比成本模式，少了折舊抵稅效益，上市公司為減少工作量，也會避免選擇公允價值計量。

（二）微觀層面分析

1.成本因素

首先，公允價值的獲得增加了企業的經營成本；其次，在資產持有期間要對賬面價值進行調整，期末也要進行納稅調整，無疑增加了會計核算成本；最后，準則要求上市公司必須詳細披露公允價值相關信息，增加了信息披露成本。

2.凈利潤與現金流量的影響

在公允價值計量模式下，投資性房地產的價格波動將直接影響企業當期的利潤水平，但并不影響實際的現金流。在市價波動較大的情況下，會導致凈利潤與現金流的嚴重背離。

3.會計人員專業水平的限制

公允價值模式下會計核算較為復雜，并且涉及會計人員的主觀判斷，這就要求會計人員必須掌握資產評估等專業知識且具有較高的職業判斷能力，但很多公司可能達不到這種要求。

三、投資性房地產公允價值計量模式的應用展望

公允價值計量在現階段雖然存在諸多問題，但是企業的資產按照公平的市場價格進行交易是種趨勢，因此，在現階段，各方應創造條件，推動公允價值計量在我國投資性房地產中的應用。

1.加強公允價值計量的理論研究。完善公允價值準則，比如對于公允價值的確定方法進行統一規范，完善的理論體系是公允價值得以廣泛應用的基礎。

2.創造公允價值計量的環境。促進市場網絡化，建立與市場經濟發展程度相適應的全國市場價格信息數據庫，實現資源共享，方便評估人員及時獲取有關信息，降低公允價值信息的獲取成本。

3.加強會計、審計監督，提高相關人員素質。監管部門應建立有效的監管機制，防止上市公司利用公允價值進行利潤操縱，同時，會計人員需加強專業素質的培養，提高職業判斷能力和職業道德素養。

4.信息披露透明化。證監會、證交所等機構應該完善信息披露制度，要求上市公司詳細披露公允價值的相關信息，對于未充分披露的公司應加大懲罰力度，將處罰的重點從法人轉移到具體責任人，建立問責機制，強化相關人員的危機意識。

參考文獻

[1]財政部.企業會計準則第3號—投資性房地產[S].2006.

[2]葉薇.投資性房地產公允價值計量之思考[J].市場研究，2011（6）.

作者簡介

季曉婷（1989-），女，同濟大學碩士研究生。

邵小航（1988-），女，同濟大學碩士研究生。

（作者單位：同濟大學經濟與管理學院）