淺析上市公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用

引言：投資性房地產(chǎn)的概念在企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則（2006）中首次引入，準(zhǔn)則允許企業(yè)采用公允價(jià)值對(duì)其計(jì)量【1】。本文對(duì)2007-2012年滬深A(yù)股上市公司的年報(bào)進(jìn)行研究，調(diào)查了投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用現(xiàn)狀，分析原因，并在此基礎(chǔ)上提出相關(guān)建議。

一、上市公司投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的選擇現(xiàn)狀

自企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則（2006）實(shí)施以來(lái)，上市公司對(duì)于投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的選擇仍然傾向于歷史成本模式，對(duì)公允價(jià)值計(jì)量模式的選擇非常謹(jǐn)慎【2】。通過(guò)查閱滬深兩市A 股上市公司年報(bào)，筆者統(tǒng)計(jì)了2007-2012年投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的選擇情況，在準(zhǔn)則實(shí)施當(dāng)年（2007）僅有18家上市公司選擇采用公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量，2008年有21家。如果說(shuō)2007 年和2008年作為新舊企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施的過(guò)渡階段，那么在2009 年以后采用公允價(jià)值計(jì)量模式的上市公司數(shù)量理應(yīng)會(huì)逐漸增多，但是從2009—2011三年投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的選擇情況來(lái)看，采用公允價(jià)值計(jì)量模式的上市公司數(shù)量依然很少，分別為27家、27家、31家，2012年數(shù)據(jù)增加至34家，占當(dāng)期上市公司的1.32%。

2007-2012年，滬深A(yù)股中平均有40%的上市公司擁有投資性房地產(chǎn)，在擁有投資性房地產(chǎn)的公司中，僅有3%采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，97%的企業(yè)都選擇了成本模式。從當(dāng)前情況來(lái)看，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量并沒(méi)有得到廣泛應(yīng)用，管理層在選擇投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式時(shí)對(duì)公允價(jià)值還是持懷疑態(tài)度。

投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的核心問(wèn)題是公允價(jià)值的確定。我國(guó)現(xiàn)在對(duì)于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確定方法主要有三種：一是專業(yè)評(píng)估；二是參考同類或類似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格；三是對(duì)第三方調(diào)查報(bào)告的分析。每種確定方法有其自身的優(yōu)點(diǎn)和不足。目前，從采用公允價(jià)值計(jì)量的上市公司披露的情況來(lái)看，大部分采用的是專業(yè)評(píng)估的方法，也有部分企業(yè)采用參考同類或類似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的方法，采用第三方調(diào)查報(bào)告方法的很少，統(tǒng)計(jì)下來(lái)僅天津津?yàn)I發(fā)展有限公司（000897）采用此方法。確定方式的不一致使不同企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表相關(guān)數(shù)據(jù)缺乏可比性、加大了企業(yè)利潤(rùn)操縱的空間，同時(shí)也增加了報(bào)表使用者做出正確決策的難度。

二、投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式選擇現(xiàn)狀的原因分析

（一）宏觀層面分析

1.房地產(chǎn)交易市場(chǎng)不夠活躍

公允價(jià)值的能否可靠取得，取決于房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍程度。由于我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展尚不成熟，公司難以獲得完全透明的市場(chǎng)價(jià)格，公允價(jià)值信息的獲取成本高。而且，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一定的“泡沫”，尤其是在政府宏觀調(diào)控力度不斷加大的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)并不明朗，因此上市公司對(duì)公允價(jià)值模式的采取較為謹(jǐn)慎。

2.準(zhǔn)則制定者對(duì)公允價(jià)值應(yīng)用的態(tài)度

投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則對(duì)公允價(jià)值計(jì)量模式的使用進(jìn)行了諸多限制。一旦采用公允模式，就不可轉(zhuǎn)換為成本模式。準(zhǔn)則制定者對(duì)公允價(jià)值的引入比較謹(jǐn)慎。上市公司即便滿足了采用公允價(jià)值模式的條件，但考慮到監(jiān)管層的態(tài)度以及公允價(jià)值模式應(yīng)用的限制條件等，也會(huì)對(duì)公允價(jià)值計(jì)量模式望而卻步。

3.稅收政策的影響

關(guān)于稅收，不同計(jì)量模式的選擇對(duì)企業(yè)所得稅的影響最大。采用公允價(jià)值模式，期末要進(jìn)行納稅調(diào)整，且相比成本模式，少了折舊抵稅效益，上市公司為減少工作量，也會(huì)避免選擇公允價(jià)值計(jì)量。

（二）微觀層面分析

1.成本因素

首先，公允價(jià)值的獲得增加了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本；其次，在資產(chǎn)持有期間要對(duì)賬面價(jià)值進(jìn)行調(diào)整，期末也要進(jìn)行納稅調(diào)整，無(wú)疑增加了會(huì)計(jì)核算成本；最后，準(zhǔn)則要求上市公司必須詳細(xì)披露公允價(jià)值相關(guān)信息，增加了信息披露成本。

2.凈利潤(rùn)與現(xiàn)金流量的影響

在公允價(jià)值計(jì)量模式下，投資性房地產(chǎn)的價(jià)格波動(dòng)將直接影響企業(yè)當(dāng)期的利潤(rùn)水平，但并不影響實(shí)際的現(xiàn)金流。在市價(jià)波動(dòng)較大的情況下，會(huì)導(dǎo)致凈利潤(rùn)與現(xiàn)金流的嚴(yán)重背離。

3.會(huì)計(jì)人員專業(yè)水平的限制

公允價(jià)值模式下會(huì)計(jì)核算較為復(fù)雜，并且涉及會(huì)計(jì)人員的主觀判斷，這就要求會(huì)計(jì)人員必須掌握資產(chǎn)評(píng)估等專業(yè)知識(shí)且具有較高的職業(yè)判斷能力，但很多公司可能達(dá)不到這種要求。

三、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用展望

公允價(jià)值計(jì)量在現(xiàn)階段雖然存在諸多問(wèn)題，但是企業(yè)的資產(chǎn)按照公平的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行交易是種趨勢(shì)，因此，在現(xiàn)階段，各方應(yīng)創(chuàng)造條件，推動(dòng)公允價(jià)值計(jì)量在我國(guó)投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用。

1.加強(qiáng)公允價(jià)值計(jì)量的理論研究。完善公允價(jià)值準(zhǔn)則，比如對(duì)于公允價(jià)值的確定方法進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)范，完善的理論體系是公允價(jià)值得以廣泛應(yīng)用的基礎(chǔ)。

2.創(chuàng)造公允價(jià)值計(jì)量的環(huán)境。促進(jìn)市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)化，建立與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度相適應(yīng)的全國(guó)市場(chǎng)價(jià)格信息數(shù)據(jù)庫(kù)，實(shí)現(xiàn)資源共享，方便評(píng)估人員及時(shí)獲取有關(guān)信息，降低公允價(jià)值信息的獲取成本。

3.加強(qiáng)會(huì)計(jì)、審計(jì)監(jiān)督，提高相關(guān)人員素質(zhì)。監(jiān)管部門應(yīng)建立有效的監(jiān)管機(jī)制，防止上市公司利用公允價(jià)值進(jìn)行利潤(rùn)操縱，同時(shí)，會(huì)計(jì)人員需加強(qiáng)專業(yè)素質(zhì)的培養(yǎng)，提高職業(yè)判斷能力和職業(yè)道德素養(yǎng)。

4.信息披露透明化。證監(jiān)會(huì)、證交所等機(jī)構(gòu)應(yīng)該完善信息披露制度，要求上市公司詳細(xì)披露公允價(jià)值的相關(guān)信息，對(duì)于未充分披露的公司應(yīng)加大懲罰力度，將處罰的重點(diǎn)從法人轉(zhuǎn)移到具體責(zé)任人，建立問(wèn)責(zé)機(jī)制，強(qiáng)化相關(guān)人員的危機(jī)意識(shí)。

參考文獻(xiàn)

[1]財(cái)政部.企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)—投資性房地產(chǎn)[S].2006.

[2]葉薇.投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量之思考[J].市場(chǎng)研究，2011（6）.

作者簡(jiǎn)介

季曉婷（1989-），女，同濟(jì)大學(xué)碩士研究生。

邵小航（1988-），女，同濟(jì)大學(xué)碩士研究生。

（作者單位：同濟(jì)大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院）