“金九”時節購房需求旺盛

供給表現來看，去庫存速度加速一線城市土地市場獨秀風騷。全國商品房屋待售面積整體依舊處于歷史高位，但銷售“旺季”的到來，使得全國去庫存速度的進一步加快。

九月伊始，融創以7.3萬元/平方米刷新北京及全國單價地王紀錄，隨后又得天津地王；新鴻基217.7億刷新上海總價地王記錄。杭州華家池地塊及蘇州金雞湖地塊也分別總價和樓面單價創出當地新高。

從土地市場過往經驗看，下半年進入供地增長期，土地投資活躍。由于目前一二線住宅市場成交行情旺盛，傳導效應自然導致重點城市土地市場競爭激烈。

地王爭奪的背后，折射的是融資成本差異對房企競爭力的影響。本次奪得地王的主力公司為融創集團、新鴻基集團、綠地集團和世貿集團，皆為香港上市公司，具有海外融資渠道，融資成本相對較低。我們認為，隨著A股市場再融資的不斷推進與完善，資金成本差距將進一步縮小。

考慮目前全國土地市場批售比尚處穩定區間、預售證制度使得房價短期內大幅上漲概率較低、房地產投資和新開工漲幅有限、土地市場主要由于一線與重點城市帶動等原因，我們判斷，短期內整體調控再加碼可能性較小。

市場需求旺盛

2013年商品房銷售市場一直維持著穩健的銷售步伐，在3月需求集中釋放遭遇政策調整，但依舊處于穩健區間，7～8月的傳統銷售淡季使得漲幅放緩，但隨著業界所謂“金九銀十”期的到來，整體銷售行情提振，其中，一線與重點城市表現更佳，三四線城市在基數效應作用下亦有較大漲幅。

在銷售一路向好，一線及重點城市價格漲勢強勁的帶領下，整體住房均價持續上漲，2013年9月百城住宅均價達10554元/平方米，環比8月增長1.07%，是2012年6月來連續第16個月上漲，相較之下，三四線城市房價增勢乏力。

供給表現來看，去庫存速度加速一線城市土地市場獨秀風騷。全國商品房屋待售面積整體依舊處于歷史高位，但銷售“旺季”的到來，使得全國去庫存速度的進一步加快。其中，一線城市8月銷售竣工比為1.34，與7月相比增長5%，三四線城市漲幅相對微低，為4%，不同城市間的去庫存速度差異將在9～10月繼續拉開差距。

從過往土地市場數據看，下半年進入供地增長期，土地投資活動也處于高位。考慮一線城市優質土地的稀缺與需求旺盛，在政策面較為寬松的背景下，房企加快回歸步伐，加推一線城市土地市場的空前繁華，圖7-8顯示，土地購置面積與土地成交總價上，一線城市表現遠超全國其他。

開發投資完成額與新開工面積可以反映房企的市場信心，在資金壓力相對緩解、銷售向陽與再融資消息利好等支撐下，房企市場信心逐漸加強，受基數效應與季節因素影響，8月全國開發投資完成額同比略微回落，新開工動力稍顯不足，但9月伊始至年末，銷售驅動下，房企開發投資完成額與新開工面積增速逐步溫和上升可能性較大。

四季度房地產市場走勢判斷

銷售表現：隨著傳統銷售旺季的到來，“金九”成色相對充足，政策面寬松，市場預期較為樂觀、流動性相對中性，我們認為，四季度整體銷售動力充沛，但考慮上半年需求提前透支與基數效應，四季度銷售面積漲幅大幅上升的概率較小，考慮需求與區域經濟的支撐，我們維持對一線城市的一貫看好，對二三線重點城市銷售也持較為樂觀態度。

價格表現：在一線與重點城市價格增長穩健的帶動下，我們預判四季度房價還將繼續攀升，但增速放緩。但三四線城市由于供大于需，漲勢乏力。

供給表現：四季度整體去庫存能力維持強勁，不同城市間的去庫存差距將進一步拉開，一線與重點城市去庫存速度加快是大概率事件；對于土地市場，我們仍然維持之前的判斷，考慮資金壓力緩解，優質土地資源稀缺、企業布局等因素，一線城市與重點城市土地成交與土地價格依然熱情高漲。

房企預期：在沒有特殊政策影響下，市場需求提振房地產市場信心，開發投資與新開工動力在四季度溫和復蘇的可能性較大。

政策面：根據各自房價漲幅壓力、供需壓力的不同，地方調控差異化將在中央可容忍范圍內繼續。而11月召開的三中全會可能就房地產長效發展機制做相關指引，為房地產行業逐漸回歸理性奠定基調。