城市綜合體CBD中的航母

女人愛逛街，除了街邊小店中淘寶的樂趣，集購物休閑于一身的大型商場當(dāng)然更是極佳的選擇。然而提到這些商場時，我們似乎總是以其名字如“萬達(dá)”“來福士”“萬象城”等一帶而過，卻又在地產(chǎn)商的廣告文案中看到它們被稱為城市CBD、城市綜合體。逛街要逛出層次，逛出境界，逛得高端大氣上檔次，那就不能不知道與逛街有關(guān)的這些名詞和數(shù)據(jù)。

何謂城市綜合體？

隨著萬象城、來福士廣場、環(huán)球中心這些被人們俗稱為商場、商業(yè)Hall或賣場的開業(yè)，其學(xué)名城市綜合體也越來越被人熟知。這些城市綜合體正在影響著成都人的日常生活，成為成都美女們閑暇時最愛的去處之一。

城市綜合體有一種直觀的英文表達(dá)：HOPSCA。這幾個字母分別代表了酒店（Hotel）、寫字樓（Office）、公園（Park）、購物中心（Shopping mall）、會議中心（Convention）、公寓（Apartment）。而對城市綜合體的定義，即是涵蓋“HOPSCA”中超過3種物業(yè)形態(tài)和功能的集合體。城市綜合體可能側(cè)重某一種功能，但是所涵蓋的城市功能之間需要相互依存，相互助益。成都往國際化大都市方向發(fā)展，不管從滿足城市功能的角度來說，還是從提高城市品位的角度來看，城市綜合體都是必不可少的選擇。

世界上較早建成的城市綜合體，有上世紀(jì)90年代以前的加拿大多倫多伊頓中心，上世紀(jì)90年代的日本福岡博多運(yùn)河城、新加坡新達(dá)城、中國北京東方廣場、中國香港太古廣場、中國香港IFC等也有人從更古老的時代中尋找城市綜合體的痕跡，這樣的話，中國古代如宋朝也可以找到類似的跡象。

城市綜合體素有“城中之城”的稱號，對一個城市的片區(qū)發(fā)展有重要的影響，以成都為例，錦華萬達(dá)廣場對二環(huán)路東五段的影響、萬象城對萬年場片區(qū)的影響，都清晰可見。2013年6月28日新開的環(huán)球中心，更是成為成都人一時熱議的話題。

數(shù)字 全國

2757萬平方米

2012年，通過對全國18個重點(diǎn)城市綜合體存量統(tǒng)計而成的《中國城市綜合體存量排行榜》顯示，北京、上海、重慶、廣州、成都及沈陽城市綜合體的存量領(lǐng)先全國。其中綜合體總存量在1000萬平方米以上的城市為北京、重慶、沈陽，而上海、廣州、成都的綜合體存量介于500—1000萬平方米之間。據(jù)估計，未來3—5年內(nèi)，城市綜合體增量將以中西部為主，其中成都將成為一枝獨(dú)秀，增量接近3000萬平方米，達(dá)到2757萬平方米。

135%

據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計，全國正在施工中的綜合體是已建成綜合體的4倍，而規(guī)劃中的綜合體規(guī)模，大概又是正在建設(shè)的綜合體的4倍，也就是說，可見的一段時期，名個城市的綜合體規(guī)模，將達(dá)目前已建成綜合體的16倍。其中未來3年，城市綜合體的新增數(shù)量將以50%-100%的增速上升。其中，重慶的增長率為129%，成都為135%。

數(shù)字 成都

451萬平方米

根據(jù)銳理數(shù)據(jù)《2013年上半年成都商業(yè)市場報告》，2013年成都市場預(yù)計會推出451萬平方米的購物中心，比成都已開業(yè)的所有購物中心規(guī)模增加83%。不管是年度增量還是增幅，成都市場都遠(yuǎn)高于北京、上海、廣州、深圳，也超過近年來城市綜合體猛增的重慶、武漢。

122個

來自成都商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟的數(shù)據(jù)顯示，截至2013年4月30日，成都全市的商業(yè)綜合體數(shù)量達(dá)122個，其中主城區(qū)商業(yè)綜合體數(shù)量最多的是高新區(qū)，為35個：成都市二、三國層的區(qū)（市）縣中商業(yè)綜合體最多的是郫縣，有9個。

數(shù)字 其他

150個

近日出臺的《云南省城市綜合體布局規(guī)劃》顯示，截至2017年，云南將建150個城市綜合體，并針對經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度不同的地區(qū)制定相應(yīng)方案，將城市綜合體建設(shè)理念植入云南城鎮(zhèn)建設(shè)，突出多樣性、多元化、差異化的“云南特色”城市綜合體發(fā)展策略。

180億

截至2013年8月底，貴州128個城市綜合體已落實(shí)開發(fā)主體124個，共完成投資185億元，占年度投資計劃的123%。

50個

江蘇南京目前規(guī)劃建設(shè)的城市綜合體超過50個，總體量達(dá)到100萬平方米以上的就有7個，其中河西17個，排在首位，緊隨其后的是江寧的11個和江北的9個。

數(shù)字 銷售

兩三家

據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計，目前，中國的零售業(yè)正經(jīng)歷轉(zhuǎn)型。2012年底至2013年初，零售銷售額增長開始放緩。2012年底，上海及北京兩地分別僅有兩三家零售商場實(shí)現(xiàn)了銷量增長，大部分商場的銷售額增長率均有所下降。

數(shù)字 地產(chǎn)

1/2現(xiàn)象

現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險極大，“以購物中心為例，呈現(xiàn)明顯的1/2現(xiàn)象。”中購聯(lián)購物中心發(fā)展委員會首席專家、身兼亞洲購物中心協(xié)會中國委員會副理事長的禹來表示，所謂1/2現(xiàn)象，指的是大型購物中心中有1/2開不了工，開工的有1/2開不了業(yè)，開業(yè)的有1/2難以盈利。“換句話說，中國購物中心成功率大概就1/8。”禹來認(rèn)為。

1.5%

據(jù)蘭德咨詢的一項(xiàng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，中國內(nèi)地上市房企中持有商業(yè)地產(chǎn)的，持有性物業(yè)租金收入一般占年度營業(yè)總收入的3%-5%，高的達(dá)到7%：相對于持有性物業(yè)資產(chǎn)，租金收入僅占1.5%左右，經(jīng)營利潤則大都為負(fù)。

3.68%

著名商業(yè)開發(fā)商大連萬達(dá)，主要收入來自銷售。截至2012年底，萬達(dá)累計持有經(jīng)營性物業(yè)1290萬平方米，但租金收入僅為52.07億元。萬達(dá)2012年收入是1416.8億元，租金收入僅占3.68%，絕大部分仍為賣商鋪、公寓等的銷售收入。

45.79%

陽光新業(yè)是國內(nèi)租金收入占比較高的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)。2012年陽光新業(yè)商業(yè)物業(yè)租賃收入2.5億元，占公司年度營業(yè)收入45.79%。陽光新業(yè)副總裁吳堯認(rèn)為，絕大多數(shù)開發(fā)商還是以做住宅的思路來做商業(yè)，對上市公司來說，銷售收入大增會讓報表好看，但長期來看還是要依靠租金收入，否則就算不上真正的商業(yè)地產(chǎn)商。

何謂CBD？

城市綜合體有一個血緣很近的親戚，叫CBD。

CBD，即Central Business District，中文翻譯有很多版本，比較通行的翻譯是中央商務(wù)區(qū)。CBD的概念源于美國芝加哥大學(xué)社會學(xué)家E.W.伯吉斯教授1923年提出的城市同心圓結(jié)構(gòu)。彼時正研究芝加哥等北美大城市結(jié)構(gòu)形態(tài)的伯吉斯教授說，城市的社會功能環(huán)繞中心呈同心圓結(jié)構(gòu)，其中的核心區(qū)就是所謂的CBD，由此向外依次為轉(zhuǎn)運(yùn)區(qū)、低收入階級居住區(qū)、中產(chǎn)階級居住區(qū)和高收入階級居住區(qū)，共5個圈層。

城市核心區(qū)域CBD高密度聚集了零售、辦公、俱樂部、金融、賓館、劇院等，是城市商業(yè)活動、社會活動、市民活動和交通的核心。

根據(jù)輻射范圍，人們將CBD分為全球核心級CBD，如紐約的曼哈頓區(qū)、倫敦的威斯敏斯特區(qū)、東京的銀座和新宿：國際區(qū)域級CBD如歐洲法蘭克福CBD、澳洲悉尼CBD等：國內(nèi)區(qū)域級CBD如美國的波士頓CBD、南非的伊麗莎白CBD、英國的伯明翰城CBD，西班牙的科爾多瓦CBD，意大利的熱那亞CBD等。所謂全球核心，或是國際區(qū)域級，主要就是這些CBD的活躍程度對世界或區(qū)域經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的聯(lián)動影響。

以此類推，一個城市可以劃出自己的CBD，一個城市的局部區(qū)域，還是可以有自己的CBD。而這些CBD區(qū)域里的城市綜合體，因?yàn)榫邆淞松虅?wù)、休閑、購物、娛樂等多種功能，也可以被看成是CBD中的CBD。