連漲40余月：一線城市房租飆升暗藏利益鏈

日前，北京市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布8月居民消費(fèi)水平數(shù)據(jù)顯示，住房租金環(huán)比上漲0.4%，同比上漲4.9%，連續(xù)44個(gè)月上漲。與此同時(shí)，廣州市統(tǒng)計(jì)局公布的8月數(shù)據(jù)顯示，住房租金連續(xù)47個(gè)月上漲，深圳更是已連漲50個(gè)月。

不斷上漲的房租，迫使蝸居大城市的“夾心層”人群不停換房，一步步遠(yuǎn)離城市中心地帶，甚至被迫逃離已經(jīng)打拼多年的北上廣。對(duì)此，專家指出，市場(chǎng)化程度較高的租房市場(chǎng)，除租房需求源源不斷在支撐租金上漲外，還受房?jī)r(jià)、地價(jià)、中介等相關(guān)利益體鏈條影響。尤其是中介壟斷房源放大供需矛盾，哄抬價(jià)格是背后一大推手。

專家建議，地方政府在堅(jiān)持商品房市場(chǎng)調(diào)控的同時(shí)，對(duì)租房市場(chǎng)加強(qiáng)管控，盤活存量，增加供應(yīng)，最大程度降低相關(guān)利益鏈對(duì)租金價(jià)格的擾動(dòng)。

困境

“夾心層”夢(mèng)斷高房租

位于北京三環(huán)邊魏公村小區(qū)的一套不到45平方米的兩居室，其中一間臥室面積不足8平方米，從門口望去，右邊靠墻放著一張單人床，左邊則是一張上下床鋪，中間的地上還鋪著涼席。小張說(shuō)，這間房是他和其他3個(gè)男生居住。而另一間面積稍大但也不到10平方米的房間，兩張1.2米寬的床拼在一起，由3個(gè)女生合住。

小張說(shuō)：“就是這樣一套房子，2010年每月租金3000元，2011年漲到3600元，去年漲到4200，現(xiàn)在已經(jīng)漲到5500元了，房東還說(shuō)我們住了好幾年，是老客戶，說(shuō)算照顧我們”。

“我們幾個(gè)是大學(xué)同學(xué)，有的因?yàn)樽x了研剛開始工作，也有像我這樣工作了兩三個(gè)年頭。但這幾年我工資沒(méi)怎么見漲，房租倒快翻了倍。”小張說(shuō)，由于房租不斷上漲，他們這套房子的合租者也從最初的4個(gè)人增加到現(xiàn)在的7個(gè)人。

小張說(shuō)，生活在這樣擁擠得不像樣的屋子里，已經(jīng)毫無(wú)歸屬感，甚至覺得已經(jīng)無(wú)夢(mèng)可做。雖然小張的生活狀態(tài)并不能代表所有的租房者，但在北京等一線城市中并不少見。

曾在北京工作的小韓是一個(gè)IT白領(lǐng)，月入4500元“之前覺得在北京靠自己買房幾乎是癡人說(shuō)夢(mèng)，但現(xiàn)在不僅買不起，也租不起了。”小韓介紹說(shuō)，他之前和同事合租一個(gè)兩居室，平均分?jǐn)傁聛?lái)個(gè)人月負(fù)擔(dān)租金1800元。

“我是個(gè)男孩子，住所也沒(méi)有多挑剔，但就是這樣，雖然盡量節(jié)省著，但刨去吃飯、交通、通信和必要的人情費(fèi)用，已基本屬于‘月光’狀態(tài)”。“而現(xiàn)在的保障房都是針對(duì)低收入群體，像我們這樣的‘夾心層’是沒(méi)有資格買的，公租房更是沒(méi)見過(guò)。”小韓抱怨道。

生活負(fù)擔(dān)過(guò)重的他已于5月離開北京回到了內(nèi)蒙古老家，準(zhǔn)備公務(wù)員考試。“房租高企使越來(lái)越多的年輕人選擇放棄背井離鄉(xiāng)、自由闖蕩的初衷，離開了打拼多年的大都市。”

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心綜合處處長(zhǎng)趙路興在接受記者采訪時(shí)表示，房子對(duì)于每一個(gè)人來(lái)說(shuō)，不是消費(fèi)品，而是必備品，一個(gè)安身之處也是一個(gè)人的生存底線。

癥結(jié)

環(huán)環(huán)相扣的利益鏈條

趙路興指出，租房市場(chǎng)較購(gòu)房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)化程度較高，房租基本由供求關(guān)系決定。“由于租房需求源源不斷，供給卻跟不上的一邊倒情形，使住房擁有者的提價(jià)主動(dòng)性一再提升”。

一線城市新增人口大部分都是急需住房的年輕人。數(shù)據(jù)顯示，2011年北京新增人口約60萬(wàn)人左右，而其中20至39歲的年輕人占比高達(dá)68%。

“房?jī)r(jià)門檻提高，住房需求卻相對(duì)集中，再加上限購(gòu)政策導(dǎo)致部分住房需求積壓在租賃市場(chǎng)，增加了需求人群數(shù)量，帶動(dòng)了房屋租金價(jià)格上漲。另外，房?jī)r(jià)持續(xù)加速上漲也導(dǎo)致住房擁有者對(duì)租金預(yù)期提高。”趙路興說(shuō)。

以北京為例，在北京租房?jī)r(jià)格連續(xù)44個(gè)月上漲的同時(shí)，北京房?jī)r(jià)也從去年11月開始連續(xù)10個(gè)月同比上漲。

統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2013年7月，北京新建商品住宅價(jià)格同比上漲18.3%，二手住宅價(jià)格也同比上漲15.3%。土地方面“地王”頻出，也再度影響房?jī)r(jià)走勢(shì)。

據(jù)了解，在北京農(nóng)展館地塊以高達(dá)7 .3萬(wàn)元每平方米的樓面價(jià)拍出后，該地塊區(qū)域內(nèi)多數(shù)開發(fā)商都在醞釀重新定價(jià)，力爭(zhēng)上調(diào)項(xiàng)目售價(jià)。而二手房房主更是坐地起價(jià)，直接提高售賣價(jià)格。

值得注意的是，趙路興指出，除了房地產(chǎn)市場(chǎng)本身異動(dòng)的影響外，中介也對(duì)租房市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生較大影響。

日前，李明的房主就向他表示：“有中介給我電話說(shuō)周邊房子租房?jī)r(jià)格都在漲，有很多人都想租，我的這套房大概已漲到4500元，所以我提前和你說(shuō)一下，這房子租金最少也得4300元，如果覺得不合適你也可以不住。”

就這樣，供需矛盾被中介刻意放大后，李明的房租漲了700元，他不得不選擇換房。

對(duì)此，廣州一位中介人士告訴記者，我們有時(shí)候經(jīng)常會(huì)告知業(yè)主，周邊的租賃參考價(jià)格是多少，業(yè)主也比較愿意了解，看自己是不是租便宜了，這樣一來(lái)，整片區(qū)域租房?jī)r(jià)格就會(huì)提高不少。

房源被壟斷，價(jià)格被哄抬，事實(shí)上，中介從中的收益并不僅僅是多收這“三五斗”傭金，“現(xiàn)在中介的主營(yíng)業(yè)務(wù)包括一手樓盤銷售代理、二手房和租賃的中介，提高了房租，把你逼到買房，買房人多了，賣的價(jià)格還能更高，我們更加賺“房?jī)r(jià)、地價(jià)、租價(jià)環(huán)環(huán)相扣，各有影響。”趙路興表示，房屋租賃市場(chǎng)信息混亂、監(jiān)管難，趁機(jī)干擾市場(chǎng)價(jià)格也是房租上漲的重要原因。

治理

改善供求打破利益鏈條

“現(xiàn)階段承租者主要是由低收入者、外來(lái)務(wù)工人員以及大學(xué)畢業(yè)生等構(gòu)成。這意味著，房租快速上漲的最大受害者是低收入的租房者，因此，地方政府在堅(jiān)持購(gòu)房市場(chǎng)調(diào)控的同時(shí)，應(yīng)對(duì)租房市場(chǎng)加強(qiáng)管控，以避免城市‘夾心層’居無(wú)住所。”趙路興指出，穩(wěn)定房租比控房?jī)r(jià)更為迫切。

趙路興認(rèn)為，遏制房租連漲，關(guān)鍵是要改變賣方市場(chǎng)格局，增強(qiáng)租客的博弈能力。“一方面是盤活存量、增加供應(yīng)，另一方面則是加強(qiáng)管理。”

供求關(guān)系改善是打破利益鏈條的關(guān)鍵，也可以最大程度降低利益鏈各環(huán)節(jié)對(duì)租金幅度的影響。“現(xiàn)階段，對(duì)于租房市場(chǎng)究竟有多少房源，多少需求沒(méi)有人能弄清楚，因此，應(yīng)建立一個(gè)統(tǒng)一的房源信息庫(kù)，了解房源數(shù)量，以更好的管理租房市場(chǎng)。”趙路興說(shuō)

的確，無(wú)論是政府還是大型機(jī)構(gòu)，都難以準(zhǔn)確統(tǒng)計(jì)出租賃房源的總量。據(jù)大型中介機(jī)構(gòu)滿堂紅客戶經(jīng)理周鋒估算，目前廣州可租售的房源大約280萬(wàn)套。

按照廣州市政府出臺(tái)的《房屋租賃管理規(guī)定》，所有的房源都應(yīng)該執(zhí)行備案登記制度，但目前備案的房源非常有限。

武漢市住房保障和房屋管理局開發(fā)市場(chǎng)處處長(zhǎng)劉震也表示，2010年，武漢對(duì)全市租賃房屋有過(guò)粗略摸底，總數(shù)大約為30多萬(wàn)套。截至2012年，武漢備案量也僅為7萬(wàn)套，不足總量的三分之一。

除加強(qiáng)房源備案管理外，行政指引也是有效方法之一。中國(guó)三產(chǎn)化、服務(wù)化學(xué)者賀有利指出，應(yīng)由住建部牽頭，各城市建立穩(wěn)定房租和房?jī)r(jià)工作責(zé)任制，保持城市住宅房租和房?jī)r(jià)穩(wěn)定，防止暴漲影響經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。

事實(shí)上，為解決租金價(jià)格連續(xù)上漲、租房信息混亂等問(wèn)題，青島市已計(jì)劃建立“房屋租賃指導(dǎo)租金”制度，即由政府主管部門根據(jù)市場(chǎng)租金價(jià)格水平，按照一定的調(diào)控方向和調(diào)控目標(biāo)制定房屋租賃指導(dǎo)價(jià)格。

青島市國(guó)土資源和房屋管理局副局長(zhǎng)陳立新表示，指導(dǎo)租金并不是限制價(jià)格，也不是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格，市場(chǎng)租金可以根據(jù)指導(dǎo)租金上下浮動(dòng)，但是也不能偏離基準(zhǔn)線太遠(yuǎn)。”

（經(jīng)濟(jì)參考報(bào)22）