“國五條”細則考驗政府執行力

3月底4月初，房地產調控“國五條”細則紛紛出臺。各地對“國五條”的落實程度迥異，一線城市執行較為嚴格，二、三線城市則相對寬松。據報道，細則落地后，各地樓市交易出現了戲劇性變化：瘋狂的過戶搶購驟然消退，樓市交易恢復正常狀態，部分新政嚴厲的地區，甚至出現交易蕭條的狀況。

“國五條”的威力似乎有所顯現，但是否會帶來房價的理性回歸呢？筆者認為很難。衡量一項政策的效果，一是要看條例本身所具有的強制性功能，二是要看其所帶來的預期。從這兩個標準來看，“國五條”都存在一定問題。

首先是其強制性未得到明確體現。目前各地出臺的“國五條”細則，有的制定了明確的執行標準，有的卻極其寬松，有一些地區的細則只有一句話，不少城市連細則也沒有。而且，即便有明確標準，有的也很難執行。比如，很多地方把調控目標定為房價漲幅不超過當地居民可支配收入增長幅度——這種事后才能知道數據的衡量標準，如何在事前把它落實？而如果到時房價漲幅超過收入增速怎么辦？顯然，事后懲罰力度不足。

此外，“國五條”中最嚴厲的二手房交易征收20%所得稅的條款，除了北上廣和天津、重慶5個城市外，其他城市竟均未提及。如此一來，所謂最嚴地產調控，也就成了“紙老虎”。

既然強制性未能有效體現，執行力度又大打折扣，那政策所能帶來的調控預期也很有限。不但如此，如果“國五條”和過去10年中的不少調控政策一樣，淪為一個短期之計，那這樣的政策可能會給市場帶來完全相反的預期，即房價還會漲。

那么，房價到底該如何抑制？在筆者看來，房價上漲的根源并不是住房供應不足，目前沒有任何有力數據支持中國的樓市存在著供應不足的情況。而且，根據2001年諾貝爾經濟學獎得主、美國經濟學家阿克洛夫和著名經濟學家羅伯特·希勒的研究，土地供應量有限對房價上升的影響可以忽略不計。

筆者認為，調控需求、改變人們對住房需求的預期，是打擊房價惡性上漲的最好方式。近年來，住房需求的增長強烈地刺激了中國房價的上漲。由于中國的實際利率較低，居民對財產的保值增值需求又極為強烈，使得國人對持有房地產的愿望不斷增強。雖然日本樓市崩盤和美國地產泡沫破滅，無一不證明房地產本身具有周期性，不可能永遠只漲不跌，但在內地，目前的情況使居民仍然認為房子才是最好的保值增值產品。

同時，政府對于房地產的曖昧態度放縱了人們的投機行為。雖然此前發改委一位高官稱，國家從來沒有把房地產作為支柱性產業，但實際情況眾人皆知，地方政府將賣地作為財政收入的主要來源，把房地產作為拉動GDP的主要手段，對房地產市場采取“看似打壓，實則扶持”的兩面派做法。2008年金融危機時，地方政府以低息貸款等方式支持房地產，使房價從低谷迅速回升并大幅上漲，就是最好的例子。

低利率、通脹預期、調控不力，嚴重影響了居民對房價的長期預期，而這顯然和國家的政策有關。如果政策不改變，房價上漲的預期就不會改變，房價上漲的趨勢也難以扭轉。

不過也應該看到，“國五條”傳遞出一個信息：本屆政府對房地產調控的步伐沒有停止。隨著房價不斷升高，其帶來的金融及經濟風險也會不斷增加，抑制房價的緊迫性日益增強，這是“國五條”出臺的一個重要背景。雖然地方政府態度曖昧，但從中央的角度看，改變市場長期預期的時點，不會再往后拖延了。所以，中央也許會采取更積極的措施，協調與地方政府在房地產調控方面的分歧，增強樓市調控措施在地方的執行力，徹底改變“政令不出中南海”的尷尬局面。

而且，“國五條”作為一個過渡性措施的意義也不能低估。不動產登記已經明確時間表，房產稅仍在推進，如果“國五條”能執行得嚴格到位，短期內會為未來更長期的調控規劃贏得時間和空間。到目前為止，國家對于地產調控的政策還沒有達到最高級別，比如，北京已經上調了二套房公積金以及商業貸款的首付比例，對二套房的認定更加嚴格，但這與市場預期的全面停止二套房貸還有距離。如果房價繼續持續上漲，那么，包括全面停止二套房貸在內的更嚴厲調控政策，必然會成為政府的政策選項，到時候再出一個國幾條來，也未可知。