德國房價，想高也高不起來

在中國，高企的房價一直是熱門話題。一線城市的房價，已不低于發達國家平均水平。盡管政府屢次出手調控房價，但收效甚微。很多人不禁會問，國外政府是怎么管理房產市場的？他們怎樣控制房價？

在歐洲，德國房價處于“洼地”位置。以首都柏林為例，2013年一手房價格在每平方米2500至3900歐元（1歐元約合8.2元人民幣）之間，二手房價格則在每平方米1440到2780歐元之間。在經濟發達的慕尼黑，一手房價格在每平方米3300到6300歐元之間，二手房價格在每平方米2799到4200歐元之間。這樣的房價，與國內一線城市的水平基本相當。但相對于德國人平均每月3000歐元的收入水平來說，房價并不算高。德國政府“管房子”的經驗，值得關注。

房地產不是支柱產業

高房價的形成，往往是多種因素綜合作用的結果。而在德國，長期以來沒有形成產生高房價的政策環境。

第二次世界大戰對德國居民的房屋造成巨大損毀，住房問題是戰后政府面對的最棘手的難題之一。歷屆政府都把住房問題作為一項國民福利來重視。與中國很多地方政府將房地產業作為“支柱產業”不同，在德國，無論執政黨如何更迭，政府從未把房地產業當作支柱產業。在政府看來，住房問題是個民生問題，直接關系到選民切身利益。房地產業在德國與醫療衛生和教育事業一樣，屬于社會福利體系的一部分。政府不敢輕易將公共土地和住宅建設投入市場，否則有可能面臨在選舉中敗北的風險。

與此同時，德國政府一直致力于發展實體經濟。汽車、電子、機械制造和化工是全球公認的德國四大支柱產業。這些高附加值的現代化制造業，維系了德國幾十年的經濟繁榮。

支持保障房，嚴管商品房

在德國，住房也分為商品房和保障房兩大類。對居住品質有較高要求的人，可以選擇購買商品房，否則可以租住保障房。目前，德國總人口約8500萬，約有3900萬個家庭。據統計，包括保障房和商品房在內的住房總量約為4000萬套，供需基本平衡。德國政府一方面對發展房地產市場很謹慎，另一方面則不斷加強對保障房、商品房的管理。

保障房制度在德國有悠久的歷史，其前身是1860年前后普魯士實行的住房合作社制度。住房合作社是非營利性建房團體，通過統一使用社員繳納的資金以及國家的貸款和補助來建造保障房，所建住房的產權歸集體所有，而社員享有其使用權。1949年，德國成立住宅及房地產企業聯合會，負責建造保障房。目前，該聯合會有3000多家地方分會，大批民眾通過參加合作社取得了住房使用權。這種體制有助于穩定房價，讓居者有其屋，特別是幫助低收入者獲得了穩定的居所。德國歷屆政府都對合作社給予多方面的政策性支持，比如提供低息貸款，以合理價格向其出售土地，減免稅費等。

德國的商品房開發和出售也有其特點。房產的開發、建筑設計和施工以及銷售，往往由不同的專業公司負責，彼此間相互協作又分工明確。開發商負責獲得地皮和整個項目的總體規劃，是整個工程項目所有環節的總負責者。設計師、建筑公司和房產銷售代理則分別負責設計、建造和銷售。

德國商品房買賣普遍實行預售制度，通過訂立個性化的購房合同和按照工程進度分期支付房屋價款，來化解購房者和地產商之間的潛在風險。房主購買預售房，并不是一次性貸款支付全部購房款，而是按照工程進度在交房前分期支付。如果進度延時，購房者可以隨時談判推遲付款，并要求付款折扣等。如果開發商確實無法在規定日期前交房，購房者可以根據合同要求退款或者獲得賠償。這樣就保障了購房者的權益。

德國也重視用稅收制度打擊炒房。法律規定，自有、自用的住宅不需要繳納不動產稅。但房產出售時，要根據評估價值繳納不動產稅，買賣成交要繳納交易稅，如有盈利要繳納盈利稅。自有房屋出租，也要繳納不動產稅，租金收入還要繳納個人所得稅。這樣，德國人對投資性購房的熱情不高，也很少炒房。

60%的德國人住在村鎮

還有幾點社會因素，也是德國房價多年不漲的重要原因。

德國社會已進入“后城鎮化”階段，大部分居民更青睞在環境幽雅的郊區或者農村生活。有錢人會在郊區或者農村購買商品房，或者建造別墅。據統計，60%的德國人住在村鎮，而且這一比例還在上升。因此房地產市場，尤其是德國各大城市的商品房市場一直不溫不火，“炒房”的事更是非常罕見。

此外，德國不是移民國家，對移民的資質管控很嚴，這就避免了大量外來人口購房。而且移民德國者主要來自土耳其等國，購買力并不強。

德國各地區經濟發展相對均衡，形成了慕尼黑、科隆、漢堡、法蘭克福、斯圖加特和柏林等幾個經濟中心，這也避免了求職人口集中涌入某個城市尋求工作，進而尋求住房，拉高房價的現象。

德國銀行對貸款的控制很嚴格，通常根據工作合同期限和工資額確定最長貸款時間和最高貸款額。很多人的工作合同期限僅兩三年，很難從銀行得到長期的高額貸款，這也增加了買房的難度。

另外，德國人的親情觀念與亞洲人不同，家長一般不會自掏腰包為兒女買房。而年輕人也以盡早自立為榮，很少有人期望父母幫助自己買房。父母對兒女的婚戀選擇很少干涉。年輕人把感情基礎當做婚姻的前提條件，沒有“先有房、后結婚”的觀念。這些因素都降低了購房的“剛需”。

租金過高可被判刑

對買不起房的人，德國政府并不用信貸扶植手段刺激他們的買房需求，而是鼓勵他們租房。德國的住房自有率較低，只有43%，也就是說，有57%的人口租房居住。對此，政府有相應的政策鼓勵。比如，當一個德國人失業后，如果他是租房住，就可以向政府申請住房補貼。失業時間達到一定長度，政府還為其報銷全部房租。但如果他自有住房，就得不到這些補貼了。

德國政府對房屋租金也有明確規定。今年7月，德國新版《租房法》生效，要求3年內租金漲幅不超過15%。新法還延續以前的一些規定，如房屋租金應該按照各地政府的“指導價格”，超過這一價格的20%是違法行為，房客有權將房東告上法庭；超過50%的，房東被認為是賺取暴利，可被判入獄3年。

在中國造成房價上漲的許多因素，在德國都被政策和觀念所化解。難怪德國的房價，想高都高不起來。