牡丹江鏡泊小鎮產權式酒店建設的分析與研究

摘 要：本文通過對鏡泊小鎮產權式酒店進行SWOT分析，全方位剖析了鏡泊小鎮產權式酒店發展的優勢、劣勢、機會和威脅，以期對鏡泊小鎮產權式酒店的開發和管理產生積極作用。

關鍵詞：產權式酒 SWOT分析 對策

中圖分類號：C93 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791（2013）07（b）-0242-01

產權式酒店在20世紀60年代興起于瑞士，由“時權”酒店演變而來。演變過程可以歸結為：由對一定時期內使用酒店住宿、娛樂等設施的使用權轉變為對酒店住宿、娛樂設施產權的擁有，體現的是由買斷時段到買斷產權的轉變。購買酒店產權的投資者一般不自行使用酒店，而是會采取將自己產權下的客房委托給專業的酒店經營公司經營，收取投資回報，根據協議還可獲得一定時段的客房免費使用權。通過對我國產權式酒店相關發展文獻的查閱不難發現，產權式酒店在我國還是一個新興投資方式，市場有待成熟和規范。

鏡泊小鎮是黑龍江十二旅游名鎮之首，位于牡丹江最大堰塞湖鏡泊湖旁，依托于牡丹江得天獨厚的自然資源，鏡泊小鎮成為中國療養度假勝地。鏡泊小鎮地產耗資100億，在25.8平方公里的土地上打造國際旅游勝地。鏡泊小鎮所規劃的火山博物館、高爾夫球場、馬術場、薰衣草莊園、小南國植物園、四國風情街區等，為牡丹江乃至東北亞打造了一張極具吸引力的旅游名片。

產權式酒店，是鏡泊小鎮最重要的旅游產品之一。鏡泊小鎮產權式酒店項目共分為芬蘭印象、上京傳說、歐陸風情三個部分，該產權酒店項目總占地約130多萬平方米，總建筑面積50多萬平方米。啟動產權酒店項目主要目的在于，一方面通過建設地產型居所來完善景區的休閑、度假功能，另一方面依托景區優勢資源與休閑、度假市場來提升周邊土地價值，從而換取豐厚的經濟收益。鏡泊小鎮產權式酒店由上海明華物業有限公司進行管理運營，管理者承諾投資者每年可獲得7%的總投資收益，投資期為十年。盡管產權式酒店在我國沿海城市已經相對成熟，但對于牡丹江本地來說，無論是木質或磚混結構的產權式酒店所對應的生活方式，還是作為理財產品的產權式酒店本身，都讓人眼前一亮。

針對鏡泊小鎮產權式酒店的建設和未來發展進行SWOT分析。

1 鏡泊小鎮產權式酒店項目的優勢

東北亞旅游市場為鏡泊小鎮提供了廣闊的國際平臺，目前鏡泊湖地區旅游在黑龍江省屬于前列，鏡泊湖本地旅游資源條件良好，具有三大發展優勢。

一是資源優勢。鏡泊小鎮依靠鏡泊湖而建，鏡泊湖的迷人風光使鏡泊小鎮擁有了得天獨厚的資源優勢；鏡泊小鎮本身的設計也是亮點頻出，小南國、溫泉、花街、異國風情街、漫畫王國等都是四季向游人開放的，尤其是小南國，借鑒九寨天堂的理念，是一個占地面積12萬平方米，建筑面積10萬平方米的大型陽光溫室，有溫泉、有生態農業觀光區等，到這里，外面冰天雪地，小南國卻依然四季如春，那一種反季節的獨特感覺對任何人都是絕對具有吸引力的。產權式酒店不同于住宅，他必須依托有著強大吸引力的自然、人文資源方可實現其價值，鏡泊小鎮的優勢資源是產權式酒店發展的基礎。

二是區位優勢。鏡泊湖景區經過多年的發展，周邊已經形成公路、鐵路、空港的立體式交通體系，距牡丹江市區距離在80公里以內，至哈爾濱以及長白山、五大連池、中國雪鄉等東北亞知名景點的車程均在2～4小時之內，交通條件優越。鏡泊小鎮依托鏡泊湖景區優良的區位優勢，使其自身的區位優勢得天獨厚。

三是市場優勢。2012年黑龍江省全年共接待國內游客25173.94萬人次，較2011年增長了24.4%。全年實現國內旅游收入1247.52億元，較2011年增長了20.9%，黑龍江已經成為國內游客最喜愛的旅游目的地之一[1]。

2 鏡泊小鎮產權式酒店項目的劣勢

酒店坐擁鏡泊湖景區，在享受著鏡泊湖帶來的資源與區位優勢的同時也面臨著新事物產生之初的競爭力不足的問題，鏡泊湖景區內部有200余家各式賓館、旅店，產權式酒店的出現必然與之形成競爭，如何細分市場，占領目標市場成為組織者必須破解的難題。

3 鏡泊小鎮產權式酒店項目的機會

東北亞區域經濟合作戰略的實施，哈牡綏對俄產業帶的構建，東北老工業基地的振興戰略的興起，冬季旅游升溫顯著，旅游收入增長速度大于接待量增長速度，游客層次逐步提升，游客消費水平有所提高。這些經濟、社會環境的快速發展為鏡泊小鎮產權式酒店的發展提供了前所未有的機遇，是產權式酒店項目發展的優良時機。

4 鏡泊小鎮產權式酒店項目的威脅

產權式酒店在國外流行已有三十年左右，它在有比較完備的信用體系和成熟的市場環境下運行。而國內在法律法規不完善的情況下又尚未建立起相應的信用體系，極易把其投資屬性變為投機，從而滋生不應有的糾紛。在產權交接后的經營管理、監督以及分紅、免費入住、優惠消費等環節，可能因為不透明、不規范極易發生開發商、管理人與業主間的沖突。現行的法律在相關內容方面缺失，難于保護這類產品投資者的利益。因此，目前對產權式酒店的開發商、經營者信用進行有效監督是關系到鏡泊小鎮產權式酒店發展重要的問題。

針對鏡泊小鎮產權式酒店建成后的產權出售和未來發展提出以下幾點建議。首先，要針對產權式酒店在中國的發展現狀，正視欠缺的管理體制，合理協調各方利益，不僅要達到經濟目的，更要打造令消費者滿意的新型旅游房地產投資項目；其次，要著力保障投資者收益，不能使鏡泊小鎮產權式酒店項目變成虎頭蛇尾的爛尾工程，長期、持續的投資收益才是項目健康發展的有力保障；再次，引導旅游地產消費，要使消費者明確權責利三者關系，深入了解存在的風險，理智投資。

鏡泊小鎮產權式酒店坐擁鏡泊湖綜合服務功能區，提供了一種新型的投資方式和消費模式，不僅能夠滿足游客休閑度假和房地產投資的需求，又在拉動我市旅游飯店業發展，擴大就業面方面起到積極的推動作用。相信隨著國家相關法律法規的完善，國際旅游休閑地的形成，鏡泊小鎮產權式酒店必將成為我省房地產業與旅游業中的一匹黑馬，對旅游業、地產開發起到重要的推動作用。

參考文獻

[1]http：//news.hexun.com/2013-01-21/150380804.html.

[2]產權式物業開發模式及深圳案例實證分析[J].財富智慧，2007（Z1）.

[3]譚承國.關于房地產市場實行規范化管理的對策建議[J].理論前沿，2005（11）.

[4]陳泳杏.產權式酒店：旅游地產投資的有效途徑—— 以海南省為例[J].資源與人居環境，2010（2）.

[5]鄒毅，劉力.投資產權式酒店：盛宴還是夢魘[J].安家，2007（8）.