房地產(chǎn)調(diào)控困守籠中

房地產(chǎn)調(diào)控有兩個基本的長效手段，一是房產(chǎn)稅，二是房貸利率。如果推出這兩項舉措，房產(chǎn)調(diào)控可以一步到位。

推出包括存量房的房產(chǎn)稅，將遭遇嚴厲指責(zé)。提高房貸利率已在進行之中，溫水煮青蛙式的微調(diào)尚未觸痛以剛性需求為主的投資者，一二線城市的房價還在大幅上升。

房產(chǎn)稅注定無法在短期內(nèi)成為主要地方稅種，土地財政的慣性非常強大，急剎車的后果難以預(yù)料。地方債之所以沒有崩盤，銀行的不良率還能維持在低位，社保金之所以還能夠騰挪，房地產(chǎn)功不可沒。我國以房地產(chǎn)作為主要金融杠桿的歷史階段尚未結(jié)束，如果地方政府沒有上萬億的土地收入，后果可想而知。

根據(jù)易居研究院的數(shù)據(jù)，土地收入在地方財政收入中所占比重在波動中穩(wěn)步上升，從2001年的19.7%上升至2012年的42.1%，10年內(nèi)漲了一倍之多，幾乎占據(jù)了地方財政收入一半的來源。

房地產(chǎn)以及附加稅收，是政府現(xiàn)金套現(xiàn)之源。2012年，地方房地產(chǎn)稅收總收入為10128億元，比2011年上升了23.2%，是2001年的20倍。當(dāng)年土地出讓金收入2.69萬億元，同比下降15%，卻依然占地方財政總收入的31%，比2011年降低了7個百分點，還是處于歷史較高位。

目前的房產(chǎn)稅如虎入籠，毫無作用。

今年前三季度上海土地收入1568億元，相比而言，去年上海稅收收入總額約1.04萬億元，全年房產(chǎn)稅收入約為92.5億元（包括商業(yè)與住宅物業(yè)），占比約0.8%，2011年這一比例約為0.7%。這樣的房產(chǎn)稅收入想要填補土地財政的漏洞，無異于癡人說夢。

房產(chǎn)稅數(shù)量小，而征收成本高，稅收專家告訴筆者，為了征收符合納稅條件的住宅房產(chǎn)稅，不得不再三發(fā)通告，甚至要派人幾次上門征收，“征的那點稅還不夠鬧心的。”

房產(chǎn)稅推向市場，主要的作用是成為制度建設(shè)的漂亮擺設(shè)，要等到中央、地方分稅制進行根本性的二次調(diào)整后，等到地方政府退出投資市場、不再依賴土地財政后，房產(chǎn)稅這只老虎才能顯現(xiàn)本來面目。

要強調(diào)的是，即使如此，房產(chǎn)稅仍然有必要推出，房產(chǎn)稅代表著對地方政府自主、二次分稅制改革的期許。

提高房貸利率抑制房價的政策，空間有限。在企業(yè)與地方政府高負債經(jīng)營的背景下，在人民幣匯率節(jié)節(jié)上升、國際資金套利的背景下，人民幣不可能大幅加息，只能單向提升房貸利率，逼出民間真金白銀投入房地產(chǎn)。目前民間資金量大，房地產(chǎn)價格預(yù)期沒變，房貸利率小幅上升不會阻礙房價上漲。

改變悄然發(fā)生。房地產(chǎn)融資銀行大門被關(guān)上，后窗被打開，房地產(chǎn)基金、信托等社會融資渠道會十分暢通，房地產(chǎn)融資風(fēng)險從銀行逐步轉(zhuǎn)向市場投資者。如果市場利率長期維持在15%以上的高水位，相信房地產(chǎn)金融市場的風(fēng)險在一兩年內(nèi)就會水落石出。

兩項房地產(chǎn)調(diào)控的基本政策，如同兩只籠中虎，房產(chǎn)稅這只籠中虎總有一天會破籠而出，前提是政府回歸公共管理與服務(wù)本位。