羅康瑞復出

65歲的羅康瑞決定復出。

兩年前，他曾卸任瑞安房地產（00272.HK）行政總裁一職，跑去非洲度長假。現在，他不得不回來收拾殘局。

羅康瑞是在5月29日的周年股東會議上宣布此事的。兩個月前，瑞安房地產公布了2012年的業績情況——總收入同比下降43%至人民幣48億元，核心凈利潤下降87%到2.01億元。這是瑞安房地產上市以來最糟糕的業績表現。在內地大多數房地產企業2012年的銷售額同比增長率超過20%的情況下，瑞安房地產的業績表現更是顯得不可思議。

最終，羅康瑞不得不趕制了一個道歉視頻。在這個視頻中，羅康瑞承認，他確實未能察覺中國房地產業2008年以來發生的某些變化，比如當大多數的企業都為了應對調控積極將戶型改小的時候，瑞安仍然在大量銷售面積超過100平方米的房子；當2012年下半年人們又突然開始活躍買房的時候，瑞安卻只能眼睜睜地看著別人悶聲發財——他們沒有房子可賣。

除了對市場缺乏敏感和判斷力之外，出現這樣的局面，還要歸因于瑞安將大多數的錢和精力壓在了另一種開發模式中——舊城改造，而這正是羅康瑞得以在中國內地揚名立萬的模式。

“新天地模式”受阻

與大多數的香港地產商不同，自1996年以后，羅康瑞便把大多數財富建立在香港邊界以北，并將企業總部從香港搬到了上海。一開始，在香港做了20多年建筑生意的羅康瑞，為了擺脫房地產企業家的父親（注：羅鷹石，香港鷹君集團創辦人）的陰影而跑到上海來，結果卻在上海一戰成名。隨后，他成為香港新一代企業家的象征——他們在香港本土的發展受到阻礙，但在中國內地找到更大的機遇。

18年前，羅康瑞看到的“上海新天地”還是一個不被人注意的年久失修的老街區。一大片1920年代初建的石庫門房子，被埋沒在新建的豪華酒店和未來主義風格摩天大廈的陰影之中。羅康瑞在這里看到了商機。

他很快與新天地所在的盧灣區政府達成了改造協議。3800戶家庭被搬離，三分之二的弄堂以及出色的裝飾派藝術建筑被夷為平地。經過多年的改造，現在這里已經成為上海著名的景點和休閑娛樂中心。大量的國際品牌、餐飲、酒吧和娛樂場所涌入，使得這里的店鋪一度成為上海最貴，租金遠超傳統的商業街南京西路。新天地商業上的成功，也使得周邊住宅地產炙手可熱、水漲船高。

正是在上海新天地項目中，瑞安形成了一整套可復制的模式，即尋找城市中心大塊的舊城項目，將其中的一小部分經過拆遷、設計、改造，使其重新成為一個帶有懷舊色彩的國際化商業娛樂中心；將項目中的大多數面積轉化為住宅，商業上的成功，最終會帶動周邊住宅的價格上的提升。而且，無論是商業還是住宅項目，瑞安都與國際級設計師合作，采用遠高于中國一般開發商的標準進行建設。

這樣的開發模式無疑深受各地政府的喜愛。于是，應各地政府邀請，羅康瑞把該模式復制到了武漢、重慶、大連、佛山、杭州等城市，并在這些城市的中央商務區建立了一系列的天地項目。短短幾年，瑞安在中國內地的土地儲備增加了三倍以上，且多為巨無霸地塊。而在所有的投資區域中，羅康瑞對上海的熱情超過了香港及珠三角腹地，也正因此，在香港提起羅康瑞，大家都會叫他 “上海姑爺”。

上海新天地的一戰成名，也引來了各地對新天地模式的效仿與復制。但是很少有企業真正下工夫研究新天地的成功之道。復制新天地的策略，最終演化為簡單地從瑞安挖人，然后拉起團隊做起一些形式上類似的項目。但現在，這些曾經大量挖人的企業卻發現，新天地并非那么容易復制。即使是它的一手打造者羅康瑞，最近兩年也公開承認，很難做到這一點。上海新天地的成功，有天時地利人和來支持。僅從地理位置來看，它背靠上海頂級商圈之一的淮海路商圈，交通發達，商業繁榮，不愁高端消費人流量。但是在別的城市或地段復制這樣的項目，很難有相同的區域環境做支撐。比如，瑞安的重慶天地項目，已運營兩年多卻依舊不旺。

另外，舊城改造中最重要的拆遷一環，也變得越來越難。

羅康瑞說，1996年在為新天地時，瑞安只花了43天就完成了3800戶家庭的動遷工作。那時的上海，城市格局開始發生變化，逐漸向郊區發展。與石庫門里蜂窩煤、倒馬桶、螺螄殼里做道場的窘迫居住環境相比，人們也更傾向于搬往郊區去住更新式的房子——后者擁有實木地板、大陽臺、方正的廚房與干凈的衛生間。

但現在，經過幾輪房價漲價的周期，人們早已明白，在你來我往的談判之中，房地產拆遷也是致富的捷徑。在瑞安經手的舊城改造項目中，許多舊房子的拆遷工作五六年都沒有進展。按其財報公布的數據，其在上海的太平橋116地塊拆遷工作兩年來拆遷比例只提升了7個百分點；在上海的另一個項目瑞虹新城，2號、3號、9號、10號地塊6個月以來的提升比例分別是0、8%、1%以及0。一些早該完成動遷的地塊一拖再拖。

拖延，就意味著瑞安要投入更多的資金成本。今年1月，瑞安行政總裁李進港在媒體見面會上就稱，瑞安五六年來僅在上海投入的動遷資金就達120億元，不僅毫無收益，還需支付利息等開支。而在瑞安1310萬平方米的土地儲備中，只有10%已被開發。

拆東墻補西墻

為了應付財務窘境，財技出眾的瑞房幾乎窮盡所有融資方式。

在發布年報的3月28日當天，瑞安就拋出了新的融資計劃，即按每3股分發1股比例供股——每股供股價1.84港元，較當日收市價3.34港元折讓44.9%。此次融資，瑞安將發行不多于22.5億股供股股份，集資最多41.37億港元（約合人民幣33.1億元），以用作幫助加快上海太平橋項目及瑞虹新城項目的搬遷進度、收購以及償還現有債務。而在此前一天的3月27日，瑞安才剛剛通過貸款獲得了23億元的融資。

如果細心梳理瑞安去年至今的公告便會發現，這家企業的資本運作也遠比想象中更頻繁，并且利用了幾乎所有的融資方式。比如，去年1月和2月，瑞安曾先后三次以8%至9.75%的年息在海外發行優先票據，總規模達86億元人民幣；去年6月，瑞安通過平安信托，為重慶子公司發行17.5億元信托，用于三幢“5A”寫字樓建設；去年7月，瑞安為旗下兩公司分別向國際銀團貸款12億元及8.5億元3年期離岸貸款……

據不完全統計，僅一年多時間，瑞安已在資本市場“圈錢”超過180億元人民幣。其融資用途除了發展項目外，相當部分票據所得款項則可能用于“償還現有債務”。

某種意義上，這更像是在拆東墻補新墻。

據海通證券測算，瑞安今年開支預算為110億元。按照其目前手持86.33億元現金，76億元未提取的銀行授信和2013年預計達110億元的銷售回籠計算，其勉強能支持運營。但壞消息是，舉新債還舊債的游戲未必能一直進行下去。按照美林的報告，因負債率上升且缺乏銷售，瑞安自去年下半年起信貸狀況就已惡化。報告稱，瑞安供股集資36億至41億港元，僅占今年需再融資的離岸人民幣債券57億人民幣的一半左右，且2015年有3批主要離岸債券需償還，總額達102億元，占其市值的73%，且是去年合約銷售額的1.9倍，“因此除卻加快資產周轉外，瑞安還須作再融資或其他形式的資產出售”。

要有更多的作為才行。在羅康瑞的道歉視頻中，他稱，能想到的最佳方式，就是分而治之。比如，分拆新天地并謀求在港上市。

其實，在更早的時候，分拆的計劃便曾被提及，甚至它被認為已經醞釀多年。具體的做法是，成立全資子公司中國新天地，并向港交所提交上市申請。之后，瑞安將負責項目的拿地與開發，開發好的商業項目則交給中國新天地管理運營。

按照媒體的報道，此前中國新天地曾計劃融資10億美元，并聘請摩根大通和另一家公司來安排這項交易。但最近瑞安又提出另一個想法——引進一家國際型企業，后者將以資金形式投資中國新天地，并將其在美國和歐洲的經驗帶給中國新天地。羅康瑞稱，如果時機成熟，中國新天地將在2013年上市。

不過，無論是哪一種方式，其最終目的都是為了擺脫舊城改造項目對瑞安資金的占用，同時拓寬融資渠道。除此之外，羅康瑞也希望瑞安未來能做中小型項目的開發。

至于曾讓他揚名立萬的舊城改造項目，羅康瑞稱，在太平橋項目和瑞虹新城項目結束之后，他再也不干了。