房地產(chǎn)：土改三大試點模式初步形成

金九銀十本來是地產(chǎn)的黃金銷售季節(jié)，盡管各地房價上漲之聲不絕于耳，但上市公司股價卻沒有跟上房價上升的步伐。主流的地產(chǎn)公司股價從7月至今基本是原地踏步，甚至還跌，明顯跑輸大市。

從已經(jīng)公布三季報的地產(chǎn)公司的業(yè)績來看，業(yè)績延續(xù)了中報上升趨勢，既然業(yè)績無憂，那是什么因素導致地產(chǎn)股疲軟呢？

首先，房價高企，讓人擔心后續(xù)4季度銷售受阻。其次，9月份以來，隨著銀行體系資金面的持續(xù)偏緊，銀行資金利率的上行傳導至房地產(chǎn)市場，促使房貸利率大幅上調。房貸利率提高將首先抑制房地產(chǎn)銷售。繼而導致房地產(chǎn)投資增速下滑。第三，本周一公布的CPI已達3.1%，由于通脹率變動滯后于經(jīng)濟增長，因此通脹仍將繼續(xù)上行，央行將繼續(xù)維持銀行體系資金面偏緊的局面。市場擔心在目前政策不做任何改變的情況下，今年四季度到明年一季度經(jīng)濟將呈現(xiàn)“經(jīng)濟下、通脹上、貨幣緊”的“類滯漲”局面。

土改將成三中全會議題 概念股瘋炒

一方面主流地產(chǎn)行業(yè)前景不明朗；另一方面，發(fā)端于土地流轉改革而引發(fā)的主題概念炒作卻喧囂塵上。二級市場上，隨著十八屆三中全會的臨近，“土地流轉”概念愈發(fā)炙手可熱。據(jù)統(tǒng)計數(shù)，10月以來，海南橡膠的最高漲幅就達到了30.8%，緊隨其后的輝隆股份、亞盛集團、永安林業(yè)、北大荒最高漲幅分別為25.34%、20.06%、20.04%、12.67%。

農地實現(xiàn)直接流轉是長期趨勢，有利于房地產(chǎn)市場更健康的市場化進程，但目前農地流轉弊端重重，改革迫在眉睫，不出意外，土地流轉改革將列入三中全會的議題，而土地流轉或可能創(chuàng)造數(shù)以萬億的機會。市場投機者也因此趨之若鶩。

風起于青萍之末

五年前的十七屆三中全會曾為土地流轉流轉制度改革指明了正確的方向，但五年以來未能得到深入貫徹。不過，國務院研究中心課題組在十八屆三中全會召開前夕，推出了具有頂層設計色彩的《新一輪改革的基本思路和行動方案》，將“深化土地制度改革”列為新一輪八大改革重點領域之一。

最近一些地方的土改動向也佐證了這一改革。10月7日，央視經(jīng)濟信息聯(lián)播以“農民變股東沙縣土地流轉新嘗試”為題，對福建沙縣推行土地信托、推動土地流轉率大幅上升的案例進行了介紹，主要涉及耕地流轉。福建省委近期下發(fā)了穩(wěn)妥推進農村土地流轉的通知，推廣沙縣開展土地信托流轉的模式；安徽省合肥、淮北、淮南、馬鞍山4市2013年度農用地轉用和土地征收方案獲國務院批準。而前不久，有消息稱，農村土地改革進程的重要文件已下發(fā)至河北、遼寧、吉林等18個省市。本周中信信托土地流轉信托計劃產(chǎn)品獲批，成為第一單土地流轉信托業(yè)務產(chǎn)品。

土改三大試點模式初步形成

存量巨大、閑置嚴重的農村建設用地是未來城市建設用地的主要來源。從總量上看，農村建設用地存量巨大，2011年農村建設用地面積為1661萬公頃，為城市建設用地面積的4倍。從利用率來看，1996年以來近2.5億農村人口進入城市，但農村居民點面積不降反增，由此導致農村建設用地閑置浪費嚴重。以農村人均減少50平米建設用地測算，可節(jié)約325萬公頃建設用地，滿足未來近十年的城市建設用地需求。

部分區(qū)域以“農村土地流轉”為突破口已經(jīng)開展土改試點，其中最具有代表性的三大模式分別是：1、重慶地票模式：將農村建設用地轉化為耕地，換取“地票”，再新增城市建設用地；2、嘉興兩分兩換模式：宅基地和承包地分開，以承包經(jīng)營權換社會保障，以宅基地換城鎮(zhèn)住房；3、廣東三舊改造模式：對舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊土地進行分類處置和改造，緩解城市用地緊張、供需矛盾。

關注兩類標的股

土地流轉將創(chuàng)造百萬億的投資機會，這將遠大于當年的國企改革和金融領域開放。在此背景下，“土地流轉”概念股在市場必然還會持續(xù)受市場的追棒，并將具有深遠影響。

短期土地流轉改革直接受益標的主要是兩類受益土地增值的上市公司。一是城市存量土地改造，企業(yè)儲備地有望變更用途、實現(xiàn)流轉的企業(yè)；值得一提的是，由于建設用地的土地確權速度快于耕地確權，因此建設用地流轉可能將快于耕地流轉，擁有近郊及工業(yè)園區(qū)周邊農村建設用地的上市公司，其土地估值的提升最為明顯，比如擁有大面積建設用地的羅牛山、羅頓發(fā)展、中華企業(yè)等。其次，大城市中的土地更新先鋒值得關注。在大城市的城市更新率先布局的公司也將受益，由于目前來看城市更新的進度仍以深圳為先，投資標的仍主要集中在深圳本地企業(yè)中，深天健、招商地產(chǎn)。

二是農村土地流轉放寬，擁有農（林）地儲備的企業(yè)。隨著管理層對農地流轉的積極引導，流轉平臺的日趨活躍，農地的“市場價格”將會得到提升；在耕地有了價格以后，“地主”類上市公司的價值將得到重估。自有土地資源豐富的亞盛集團、海南橡膠、永安林業(yè)、福建金森及長期租賃土地資源較多的岳陽林紙、晨鳴紙業(yè)等。