中國房價上升周期接近尾聲

中國房地產經濟的發展與整個國民經濟的發展一樣具有周期性，這是絕大多數經濟學家的一致看法。隨著中國土地財政的日益惡化和城鎮化進程的加快，房地產業儼然成為國民經濟的支柱產業，獲得了迅速的發展并愈來愈顯示出其發展的周期性波動。

從中國土地財政目前的數據來看，風險已經相當大。盡管作為地方政府仍有十足的動力通過賣地來換取收入，但地方負債的風險已經逐級放大，多數地方政府的收入交由房價來決定恐怕不是最優選擇。

國外對房地產周期的實證分析研究比較多。美國的房地產周期主要按庫茲涅茨周期模式進行，即18年左右完成一次周期波動，同時也存在5年一次的短期波動。美國房地產經濟學家Fred·Case（1974）和Alan·Rabinowitz（1980），分別以美國房地產市場交易量（或銷售額）為依據，通過分析1795—1973年共180年間美國房地產的實際運行情況，指出美國房地產存在約18左右的長周期波動，主要受歷史事件如戰爭、經濟衰退、技術創新等事件影響。我們的研究發現，中國房地產周期呈現5年的小周期和10年的中周期。

從1993年海南房地產泡沫破滅之后，中國房地產在1997年經歷東南亞金融危機，1998年—1999年房價繼續保持調整趨勢，隨后在2001年之后出現復蘇，直至2003年SARS出現，導致房市重現衰退。而2008年房價再次調整。我們關注幾個重要的年份，1987年是國際金融危機爆發；1993年中國宏觀調控導致海南房地產泡沫破裂；1998年受金融危機影響房市不振；2003年受SARS影響，房地產受到較大打擊；……