中國房價上升周期接近尾聲

中國房地產經濟的發展與整個國民經濟的發展一樣具有周期性，這是絕大多數經濟學家的一致看法。隨著中國土地財政的日益惡化和城鎮化進程的加快，房地產業儼然成為國民經濟的支柱產業，獲得了迅速的發展并愈來愈顯示出其發展的周期性波動。

從中國土地財政目前的數據來看，風險已經相當大。盡管作為地方政府仍有十足的動力通過賣地來換取收入，但地方負債的風險已經逐級放大，多數地方政府的收入交由房價來決定恐怕不是最優選擇。

國外對房地產周期的實證分析研究比較多。美國的房地產周期主要按庫茲涅茨周期模式進行，即18年左右完成一次周期波動，同時也存在5年一次的短期波動。美國房地產經濟學家Fred·Case（1974）和Alan·Rabinowitz（1980），分別以美國房地產市場交易量（或銷售額）為依據，通過分析1795—1973年共180年間美國房地產的實際運行情況，指出美國房地產存在約18左右的長周期波動，主要受歷史事件如戰爭、經濟衰退、技術創新等事件影響。我們的研究發現，中國房地產周期呈現5年的小周期和10年的中周期。

從1993年海南房地產泡沫破滅之后，中國房地產在1997年經歷東南亞金融危機，1998年—1999年房價繼續保持調整趨勢，隨后在2001年之后出現復蘇，直至2003年SARS出現，導致房市重現衰退。而2008年房價再次調整。我們關注幾個重要的年份，1987年是國際金融危機爆發；1993年中國宏觀調控導致海南房地產泡沫破裂；1998年受金融危機影響房市不振；2003年受SARS影響，房地產受到較大打擊；2008年國際金融危機導致中國房價大跌。2013年會發生什么情況？

早在2004年王石就曾經提出，新的房地產拐點可能出現在2013年。他認為，在2013年以后，中國房地產市場更多的可能是變成存量市場，而不是增量市場。而王石判斷房價拐點的另外一個重要論點是房地產占GDP的比例。他認為，按照美國房地產的發展趨勢來看，中國房地產的發展是比較合理的。2003年房地產占中國GDP的6.5%，自1998年以來，房地產在GDP中的比重是一直陡升，從3%陡升到現在的6%以上，但這種陡升的斜率將來不會按現在的陡升幅度上升，會有所放緩。

獨立經濟學家、知名財經評論員馬光遠曾表示，2013年前三季度房地產投資占GDP投資的比重達到15.8%，遠遠高出美國房地產所占GDP比重，是次貸危機發生以前的三倍。而房地產增長比較合適的比重，是占中國GDP的10%左右。

此外，國內貨幣政策的變化影響也需要警惕，這可能成為壓倒市場的最后稻草。

中國這一輪房價上漲，要持續到中央銀行采取貨幣緊縮為止。即，可能要等到CPI持續幾個月在4%以上。中國官方CPI何時持續在4%以上，根據判斷，預計要等到2014年上半年。

從外因角度來看，美國貨幣政策的轉向、美元升值周期的重啟和中日海上矛盾導致爆發局部戰爭都可能是中國未來房價大幅波動的導火索，這一點投資者應該有所警惕。

當前，可以肯定的是，當下離房地產市場轉向的臨界點越來越近了，中國房地產過去5年的瘋狂上漲周期已經接近尾聲。