宋衛平：地產圈不死鳥

綠城，這家“另類”房企，在個性十足的“宋老板”帶隊下，頑強地度過了一輪又一輪的調控，堪稱地產圈中的不死鳥。

宋衛平的綠城房地產集團有限公司（以下簡稱“綠城集團”或“集團”），在中國房地產行業中猶如一朵奇葩—時而銷售額直逼地產老大萬科，時而又如虎落平陽一般在生死線上掙扎。

經過幾起幾落的綠城集團，如今又重新進入上升通道。2013年 3月24日，集團旗下綠城中國（03900.HK）交出了一份不錯的成績單：2012年，集團實現收入約353.9億元，同比增長61.1%；綠城中國股東應占利潤約48.5億元，同比飆升88.4%，每股基本盈利2.57元，同比增長63.7%；凈資產負債率下降至49%，較去年年底的148.7%有大幅改善。

5天后，即2013年3月29日，由國務院發展研究中心、清華大學房地產研究所、中國指數研究院聯合推出的地產企業排名中，綠城集團連續第9年上榜“中國房地產百強企業綜合實力TOP10（第七名）”。

2009年：金融危機中大難不死

2006年，綠城中國成功登陸港交所。財報顯示，2007年綠城中國在建面積341萬平方米，同比增長81%；預售收入100億元，同比增長104%。也許成功來得太快太容易，盡管在財報中宋衛平透露了對行業會遇到土地、金融、稅收等政策影響的擔憂，但仍對2008年的房地產市場做出了過于樂觀的估計。當年，綠城中國建筑面積達1362萬平方米，同比增長72%。

但讓宋衛平沒有想到的是，一場起源于美國的金融危機席卷全球。受此影響，2008年中國GDP增速從兩位數降至9.6%。更重要的是，在“抑制不合理需求，防止房價過快上漲”的政策基調下，一系列房地產調控政策相繼出臺。這讓堅持“精品”戰略、走高端高價路線的綠城受傷不輕。

財報顯示，2008年其股東應占溢利從上年的9.2億元直降至5.4億元，幾乎腰斬。股價也從最高時每股19.7港元，一度跌至每股1.77港元。加上之前對2008年形勢的樂觀估計，綠城中國高杠桿經營，使其凈資本負債率從2007年末的85%大幅上升至140%，經營風險驟然加大。綠城中國可謂是第一次站到了懸崖邊上。

將宋衛平從懸崖上拉回來的力量，與其說是綠城上下齊心協力，不如說是他選對了行業。房地產業作為能帶動上下游數十個行業的支柱型產業，在國民經濟中占有“大而不能倒”的地位。為應對金融危機，中國實施了十大擴內需政策，在地產方面則是降低住房交易稅率、商業貸款利率下調至0.7倍基準利率，首付款比例降至20%等政策多管齊下。另外，在4萬億投資的加持下，2009年M1同比增速創紀錄地沖上了超過30%的高位。政策的放寬加上寬松的資金，將綠城中國等房地產企業從生死邊緣給拉了回來。

財報顯示，綠城中國2009年的股東應占溢利達10.1億元（附圖），凈資本負債率回落至105%。綠城中國股價在一年內的漲幅高達330%。在順風順水的政策下，宋衛平成功帶領綠城中國擺脫了金融危機的陰影。

2011年：銷售遇阻，經歷“三重門”考驗

在經濟刺激政策下，市場充沛的流動性激發了買房人的熱情，讓綠城再次賺得盆滿缽滿。2009年，綠城集團銷售高達513億元，同比增長238%。經歷了一次劫后余生的宋衛平，盡管仍對金融危機時期低迷的行業成交心有余悸，但并沒有牢記歷史教訓。綠城集團繼續實施激進策略，不斷加快拿地速度：2010年新增土地儲備項目18個，占地面積243萬平方米，總建筑面積491萬平方米；2011年新增9個地塊，占地面積309萬平方米，總建筑面積681萬平方米。

大規模拿地使得綠城中國的資產負債表不堪重負。公開資料顯示，其凈資本負債率從2009年的105.1%飆升至2011年年中的163%。如此高杠桿營運在房地產上市公司中都是非常罕見的。而隨著限購令的推行，主攻高端市場的綠城中國自然受到更大沖擊。因資金受壓，公司甚至一度為諸如破產、被整體收購等負面謠言所困擾，一些業內的資深分析師也擔心，綠城能否走出困境，甚至有人斷言，“綠城過不了2011年”。

“收購門”：2011年9月，一份體育類媒體發布了關于海航有意耗資30億元收購綠城中國的消息。鑒于海航旗下的西北海航置業與綠城集團旗下的浙江嘉禾有過業務合作，這一傳聞頓時引起軒然大波。但隨即海航與綠城方面雙雙發表聲明，予以否認。

“信托門”：隨后的9月21日，市場傳言綠城信托項目遭到銀監會調查。本就擔心房地產企業無法撐過寒冬的投資人在傳言面前變得風聲鶴唳，洶涌的拋售致使綠城中國的股價一天內暴跌16.23%。綠城中國不得不派高管召開媒體溝通會進行解釋。

“破產門”：2011年底，綠城集團由于資金鏈緊張、即將申請破產的消息傳得沸沸揚揚。由于破產傳言事關重大，宋衛平親自撰寫題為《宋衛平：從綠城“被破產”說起》的千字文加以澄清。

慶辛的是，綠城集團的銷售終見起色。2011年11月，其去化率環比終于有所上升，上升幅度約36%。銷售額的大幅增長，顯然有助于緩解綠城的財務壓力。但綠城中國資金鏈緊張的危機并沒有解除，宋衛平創立的地產帝國仍有崩塌的風險。

財報顯示，2011年綠城中國的現金及銀行存款58.8億元，而上年同期有149.7億元，降幅高達60%。而負債總額仍有1103億元，與上年的1109億元基本持平，且平均借貸成本從2010年的7.3%上升到2011年8.1%。在總借貸負擔沒有減輕的情況下，現金卻被大量地消耗，盡管年末凈資本負債率已經從年中的163%降至148.7%。

2012年：讓渡股權、出售項目斷臂求生

在房地產行業摸爬滾打多年的宋衛平最清楚，解決綠城困境的途徑無非兩種，加快銷售回款和出售項目回籠資金。

從2011年下半年開始，宋衛平開展了一場從松下幸之助的書中學來的全員營銷運動。不僅啟動經紀人制度，還以上不封頂的酬金激勵機制，推動綠城從上到下的全體員工也都加入到了賣房的行列。同時，在偏緊的政策環境下，面對急迫的生存需要，綠城也不得不通過放棄優質項目股權的方式來獲取急需的現金。

2011年至2012年初，綠城集團不僅先后將旗下綠城合升、綠城廣場置業等子公司股權出售給SOHO中國，綠城無錫湖濱置業51%股權售給融創中國，還將杭州綠城墅園置業35%股權、杭州綠城錦玉置業50%股權、上海靜宇置業49%股權悉數轉讓以換取48億元資金。

宋衛平并沒有因為公司成功出讓項目籌資而放松警惕，在房地產市場摸爬滾打了多年的經驗告訴他，危機并沒有解除。此時綠城中國一年內到期的債務仍有184億元之巨。重重壓力下，宋衛平只好斷臂求生。2012年6月8日，綠城中國宣布向九龍倉集團定向發行股份和永久次級可換股可贖回債券，交易完成之后九龍倉集團持有綠城中國5.2億股股票，占24.6%，成為第二大股東，并獲得兩個董事會席位。緊接著在6月22日，綠城中國與融創達成協議，將旗下上海玉蘭花園、上海黃埔灣等8個項目轉入雙方各持股50%的合資公司。同時，將上海玫瑰園50%股權轉讓給融創。兩項資本運作合計為綠城中國輸血75.3億元。

通過出讓股權和項目，綠城中國的凈資本負債率從148.7%降至49%。至此，宋衛平帶領綠城又一次化解了生存危機。

2013年：調控政策加碼，宋衛平如何應對？

有過在生死邊緣徘徊的經歷，剛剛緩口氣的宋衛Uc037TS8abEcyjV5avSQwVfadjf7QPwMUPTHR1Px0rw=平也明白，專注高端住宅的綠城集團在遇到限購等政策打壓時很難分散風險，因此也積極介入其他一些輕資產、低風險的行業，比如積極開展代建業務、涉足農業和養老地產等。

不過宋衛平曾經有過好了傷疤忘了痛的經歷，這次會不一樣嗎？

財報顯示，綠城中國2012年收入高達353.9億元，同比增長61.1%；股東應占利潤48.5億元，同比飆升88.4%。綠城中國的股價在一年內也從每股3.5港元飆漲至14.2港元。面對轉好的財務狀況，在年初并沒有拿地計劃的綠城中國，在2012年仍新購了包括建德項目、大連不朽巷、天津濱海商務區在內的7個土地項目，總建筑面積210萬平方米。盡管按項目權益計算的實際出資并不大，但新增項目的平均樓面價格為每平方米5693元，遠遠高于綠城旗下全部樓面2670元的平均成本，必將拉高其項目建成后的市場售價。

綠城集團“逆襲”成功之后隨即高價拿地，但房地產調控并沒有結束。2013年，“新國五條”出臺，其中對房屋轉讓征收差價20%個稅等政策超出了大多數市場人士的預期。如果持續調控，對主攻高端的綠城來說，肯定不會是個好消息。綠城中國2012年財報顯示，其收入中有96.6%來自于物業銷售。在限購等新的調控形勢下，這只不死鳥是會再次陷入危機，還是能夠又一次成功避險呢？