房地產：看好三類公司

投資要點：

1、行業進入庫存去化周期，一線城市庫存偏低。

2、行業經營現金流改善，債務風險下降。

從庫存來看，2012 年行業進入庫存去化周期，此過程中，各區域的庫存情況呈現較大差異，一線城市庫存偏低，二城市線分化，三線城市偏高。

房地產行業現金流持續改善，房企的量價策略應對更從容。隨著銷售回暖，房地產行業經營現金流從2012年三季度開始轉為凈流入，籌資現金流也已出現改善。而現金流的好轉，房地產行業債務風險亦隨著下降，雖然凈負債率仍處高位，但預計未來將逐漸回落，而有息負債的增速得到有效控制，手持現金對短期有息債務基本得到100%覆蓋，扣除預收款項后的真實資產負債率亦處于歷史低位。資金面的改善以及債務風險的下降，使得明年房地產企業在量和價的策略應對上可以更加從容，從而促使行業利潤維持相對穩定。

房地產行業估值處于較低水平，政策面平穩，預計需求將得以持續釋放，行業基本面繼續改善，房地產行業投資主線，政策的有保有壓及行業分化決定了2013 年地產股分化更為明顯。未來我們主要看好三類公司。第一類是區域布局合理、運營模式效率較高的公司，此類公司未來市場份額將得以持續提升，主要有萬科、保利地產等；第二類是產品結構不斷改善、未來成長可期的公司，如金地集團、招商地產等；第三類是受益城鎮化，具有較獨特商業模式的公司，如榮盛發展等。</