“千億俱樂部”擴容 大房企越戰越勇

伴隨著2012年中國樓市的反彈浪潮，地產“千億俱樂部”快速擴容，過去兩年還僅有萬科一家年銷售突破千億，而今年萬科不再寂寞。千億房企俱樂部內走進兩名新成員——綠地和保利地產（600048）。萬科銷售規模在2010年首次突破千億大關，2012年萬科以1412.3 億元的成績再度刷新行業紀錄，蟬聯銷售金額冠軍并成為全球首個房地產業務年銷售額超過200億美元的公司。綠地集團和保利地產分別以1078億元和1018億元躋身千億房企行列。中海地產和恒大地產以及萬達集團也都超過了900億，以935億、923億和905億分列第三到第五位。第二陣營中，金地集團和招商地產分別為341.5億元、363.86億元。銷售額超過100億元的房地產公司已經有53家。從絕對值看，第一陣營和第二、三陣營房企的差距在不斷拉大。

房市洗牌尚未結束 大房企越戰越勇

2012年雖是調控年，但在剛需支撐下，2012年商品房銷售整體回暖。大型龍頭企業在調控中展現了較強的抗風險能力和應變能力。大型房企的業績甚至超越以往。經過此輪調控，龍頭房企的市場份額越發集中。

某機構發布的《2012年度TOP50排行榜》中提及，此次入榜的前十大房企占全國房企銷售額的比重由2011年的10.43%提高至2012年的12.46%；前20大企業的市場集中度由2011年的14.54%提高至2012年的17.31%。2012年中國內地房企前10名的銷售金額合計達8222億元，較去年同期的6298億元增長30.55%。約占全國全年房地產銷售總額的16%左右。

房企分化的主因是大型企業借貸成本普遍低于中小房企，前者的融資成本在10%左右，而后者可能要超過25%。即便如此，受制于風險考量，這些小型企業也借不到資金。

2012年土地市場優質地塊不少，這為有資金優勢的大型企業再次創造擴張制造了機遇。相比之下，目前不少小型企業仍在不斷融資，或尋求整體出售，可見房地產企業并未出現普遍的春天。

此外，開發商經過2008年、2009年和2011年、2012年兩次金融危機、資金緊張的階段，可以說是明確了現金為王的道理；快銷模式已經深入人心，去年銷售業績亮眼的龍頭房企都是追求高周轉的企業。最為典型的是保利地產在2012年初提出“新盤單月消化50%，半年消化80%、爭取竣工前清盤”的營銷策略。隨后保利又啟動“三搶”策略，以“搶資金、搶市場、搶進度”為口號，將定向優惠鋪開。2012年全年，保利實現簽約面積901.13萬平方米，同比（較上年）增長38.57%；實現簽約金額1017.39億元，同比增長38.91%。大房企普遍以降價走量的方式去擴大銷售量。小房企產品結構中難有充足的剛需項目，也就不能借這類產品的謹慎定價和促銷來促進銷售。

“搶”地高潮年底襲來

2012年上半年地產公司普遍對行情比較悲觀，拿地規模小，甚至“絕食”。下半年隨著地產市場回暖，銷售的增加為地產公司提供了充足的現金流，隨之，地產商紛紛出手購地。以萬科為例，上半年寸土未進，而下半年，2012年萬科共新增加76個項目，合計權益規劃建筑面積約1446萬平方米，略高于全年銷售面積1295萬平方米。半年時間即把一年的拿地任務超額完成。同樣的情況也出現在招商地產，2012年招商拿地合計超460萬平方米，土地款157億元，占到銷售額的一半左右，創下招商地產有史以來土地投入的新高。

地產商重燃的“搶”地熱情使得土地市場再度升溫，地價再度走高，全國“地王”頻出，遍及多個二線城市。而與之相伴的是，高溢價率時代再次來臨，隨著地價再度走高，房價或許也將隨之抬高。

展望2013年，大型房企的毛利率水平有望逐步回升，融資環境也在逐漸寬松，此外，2012年房企的土地儲備成本明顯降低，且銷售放量將更多在今年業績中體現，大型房企2013年生存格局或將進一步改善。</