地產股率先發力多重因素支撐股價

周二早盤受外圍市場弱勢影響，A股市場早盤跳空低開，但地產股卻在一則誤傳的全國城鎮化工作會議即將召開的消息刺激下全線反彈，中華企業強勢漲停，新湖中寶、冠城大通、中國武夷等11股漲幅逾5%，“萬保招金”四大龍頭漲幅均超過4%。地產股普遍上漲，紅盤個股多達121只，占比逾9成。盡管周二晚上發改委辟謠：全國城鎮化工作會議不會在4月召開；但地產板塊具備多重因素支撐股價，從基本面上看，無論是行業還是龍頭企業，均有著相當穩健的財務狀況和業績；從技術面上看，大部分地產股包括四大龍頭都已經回補了3月4日（國五條細則出臺）的跳空缺口，意味著利空已經被消化，這次被當做催化劑的傳聞被否認，并不能抹殺板塊向好的趨勢，因此，近期地產股仍然會有較好的投資機會。

低PE鑄就地產不死傳奇

雖然新國五條細則一度引起沖擊大盤，但統計數據顯示，雖然自3月4日以來，地產板塊下跌了6.51%，但仍低于上證A股7.37%的同期跌幅。而自4月以來，地產板塊走勢更是連續三周跑贏滬深300指數。股指繼續探底，地產則拒絕新低的一個重要原因是目前行業的平均PE居于上市公司行業中倒數第二位。周二漲幅居前的地產股也能發現顯著的共同點，就是估值較低。漲停的中華企業市盈率為15倍，冠城大通、珠江實業、首開股份等市盈率不足10倍。四大龍頭公司中除招商地產市盈率為14倍外，其余3家公司的市盈率均在10倍左右。

地產公司業績“穩當” 龍頭業績靚

近期密集披露的年報及季報顯示，行業經營狀況較佳。截至4月16日，93家房地產板塊上市公司披露去年年報，僅綠景控股、萬好萬家、*ST珠江三家虧損，虧損率為3%。而截至目前，1565家已披露年報的上市公司總體虧損率約6.3%。

在營業總收入和凈利潤增長率方面，房地產上市公司遙遙領先于上市公司平均值。以目前已披露的數據統計，上證A股營業總收入合計同比增長率僅為8.62%，地產板塊為26.08%；上證A股凈利潤同比增長率3.05%，房地產板塊為17.15%。截至去年年底，上證A股每股收益算術平均值為0.35元，房地產板塊則為0.40元。從每股現金流量凈額平均值來看，上證A股為0.17元，房地產板塊則為0.47元。

行業景氣、龍頭公司的業績也普遍好于預期，地產股四大標桿“萬保招金”2012年業績全部出爐。數據顯示，四大龍頭地產公司去年共實現簽約銷售金額超過3134億元，同比增長近3成。同時，這四家公司今年一季度的銷售情況也超出預期，共實現銷售金額920億元，同比增長超過60%。從資金流向來看，市場資金較為追捧業績靚麗的龍頭公司。據數據統計，4月16日當天共有14.81億元資金流入地產板塊，萬科A、保利地產分獲4.01億元、3.34億元資金凈流入，僅這兩家龍頭公司就瓜分了整個地產板塊近半數的凈流入資金。

地方細則猶抱琵琶半遮面

本輪對地產造成巨大沖擊的國五條政策遇上地方的“化骨綿掌”。三月底各個地方省市細5o4WrcQriOFEYjf16C3KqdZ+01QRs+DHjUcBJ7yNapI=則在千呼萬喚中扭扭捏捏登場，細看之下，地方細則基本照抄央版，沒有更嚴厲的政策，以表達態度為主，在限價和限購方面似乎都留有余地，二手房20%所得稅為能核實原值就征，不能核實就不征，后續地方細則執行空間巨大。

北京市的限購細則最為嚴厲，但也沒超越央版。新增加的禁止京籍單身人士購買第二套房的措施也不是首創，上海早在去年就增加了禁止滬籍單身人士購買第二套房。重慶仍然是唯一沒有實施限購的直轄市。

政府打壓地產的本錢不足

地方政府對執行“國五條”的懈怠態度也是出于不得已。2 月底國五條細則一出，三月份土地市場迅速降溫，出現了趨冷跡象，加重了各地政府對調控這檔事“投鼠忌器”的心理。統計數據顯示，12 家標桿房企在1月共拿地30 塊，而到了3月，截止3 月下旬，僅拿地10 塊，特別是萬科等企業拿地相比調控前明顯趨緊，根據統計，萬科前1至2月在全國拿下15 塊地，但3月以來截止下旬，僅在大連拿了1塊地，暫緩拿地態勢十分明顯。

國家統計局4月15日公布的2013年1-3月份全國房地產運行數據則更全面。1-3月份，全國房地產開發投資增速比1-2月份回落2.6個百分點；房屋新開工面積下降2.7%，較1-2月份14.7%的增速大幅回落；1-3 月份，房地產開發企業土地購置面積同比下降22.0%，降幅比1-2月份擴大3.4個百分點；土地成交價款下降10.2%。投資新開工、土地購置的大幅下滑將使地方政府更拮據。

另外，從中央層面看，目前國家新一任領導人在各場合對樓市均無更加嚴厲的表述，多以“堅持樓市調控”、“保持房地產市場健康穩定發展”等語句帶過，對地方已出細則也未進一步跟進、督促，似乎也有淡化“新國五條”的意味。

總之：地產板塊近期的走勢基本反映了市場對國五條細化政策的態度。政策落地、商品房成交穩健、地產公司業績增長較為有保證，且估值較低，避險的需求較多將對地產股價有支持。目前時點，重點關注兩類公司，一是在政策加碼導致的行業洗牌中受益的地產龍頭：招保萬金；二是受此次調控政策影響相對較少的區域龍頭：陽光城、榮盛發展、華夏幸福、金科股份。