意外的“國五條”

“國五條”及細則的沖擊殺傷力巨大，源自一些超出市場預期之外的因素。

一、其細則公布的時間提前。當下全國兩會正在召開，特別是政府換屆，新老交替的重要時刻。但“國五條”及細則提前10天、與延后10天再公布，會有很大的差異嗎？尤其是，“國五條”與其細則兩者之間公布的前后時間，僅相隔8天。對此的合理解釋，只可能是國內房價上漲的迅猛勢頭，似乎再到危險和麻煩的地步，或者是到了監管部門難以忍受的程度。

二、事實上，歷次所有“國N條”，都是基于“房價上漲過快”這個最大原因和前提所制定。但遍查所有的“國N條”以及各地的調控具體規定，皆不見究竟什么標準的漲幅，才屬于“房價上漲過快？”那么，政策制定者、執行者，開發商和樓市的買賣雙方，還有更多的圍觀評論者，到底應該依據什么標準來判斷市場呢？今次的“國五條”及細則，對此依然語焉不詳。與其說這是一個意外，還不如說是有意模糊為之更準確。

三、今次“國五條”細則與以往其他“國N條”的主要差別就是，1、提高二套房首付比例、貸款利率以及擴大限購城市范圍；2、明確賣房者按所得計征20%的個人所得稅。后者其實是一個既有的舊政策，只是之前的規定與各地的執行和掌握或有差異。

四、對大中城市房產信息聯網及查詢、這個被市場高度關注和敏感的問題，“國五條”及細則只有一句話：“要大力推進城鎮個人住房信息系統建設”。

進一步講，新“國五條”對市場最具震撼力和殺傷力的辣招，就是明確二手房轉讓，要對其收入所得，課以20%的個人所得稅。于是，從上周六迄今，國內一、二線城市的二手房過戶，驟然呈現井噴及爆棚盛況。辦理二手單位過戶的人群至少比平時翻了3至5倍，甚至更多。簡言之，買賣雙方都不愿承擔，因“國五條”新規定而硬生生多出來這20%的交易成本；都要搶在新規定落地前，完成買賣過戶的手續。

但坦率講，對二手房轉讓征收20%的個稅并非新招，而是一瓶舊酒。因為國內全面實行住宅商品化和市場化，是在1997前后的事。之前城里人的住房絕大多數都是依靠所在單位的福利分房（產權并不屬于住戶所有）。從那時起，住宅的市場化，必然會有買方和賣方，也必然會有買賣差價和資本利得。

但根據國內的《個人所得稅法》（最早于1980年9月10日獲全國人大通過，后經多次修訂），加上其細則和其他一些征稅規定，早就在對這些收入課稅，只是各省市的具體執行和掌握程度差別甚大。于是，國稅總局在2006年7月18日，專門發布國稅發[2006]108號文件（以下簡稱108號文），對此事作統一規定。

108號文的規定分為兩種情況，1、核查征收；2、核定征收。前者是指：允許從其轉收入中“減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用”。其中，“房屋原值”具體分為；商品房、自建住房、經濟適用房、已購公有住房和城鎮拆遷安置住房五種情況。

108號文還有兩條免征優惠：1、出售自有住房并擬在現住房出售1年內按市場價重新購房的；2、對個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得的。

本欄以為，“國五條”及細則并未否定108號文件，即后者的豁免條件應該繼續有效。但新“國五條”規定，“房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征”，這意味著絕大多賣房人須要按20%征收個稅。