房地產調控影響幾何

近期，中央對房地產的調控再次成為市場關注的焦點。“新國五條”細則出臺后，市場產生了一定的波動，房地產調控成為引發短期風險的重要導火索。由于房地產行業對整個宏觀經濟影響重大，如何理解當前的調控對判斷股市未來的走勢起著至關重要的作用。

首先，我們簡單回顧一下過去一年房地產市場走勢以及對股市的影響。本輪房地產周期的啟動于去年3月份，重點一二線城市成交量率先復蘇，同比上升幅度超過40%，而全國房地產市場銷售額累計同比從去年3月份的下滑11%逐步恢復至12月份的上升9%。與此同時，房價水平在去年二季度末企穩回升，中國房地產指數研究院發布的“百城價格指數”在經歷8個月的下跌后于去年6月份首次環比回升，確定了房地產市場的復蘇。在此期間，房地產板塊表現一枝獨秀。房價的回升也引起了中央的重視，去年7、8月份國務院就曾派出督察組對各地方政府的調控進行核查監督，房地產板塊也因調控預期釋放短期風險。然而，去年9月份房地產成交量低于預期，價格走勢平穩，中央并沒有出臺任何新政，申萬房地產板塊指數在9月下旬率先觸底，并在四季度銷量回暖以及新型城鎮化預期下再次走出波瀾壯闊的行情。今年1月份，“百城價格指數”環比上升1%，創下自2011年以來的新高，部分城市如北京房價上升壓力較大，再次引起中央的重視。

本次“國五條”的出臺，究竟對實體經濟和股市有多大影響？筆者認為，如果要判斷房地產調控政策的影響，那么首先要理清政策的意圖。本次調控的目的在于壓制購房者對于房價上漲的預期，以緩解恐慌性購房并進一步抑制投資性需求，而非通過全面打壓需求來壓制房價。

第一，自2010年調控以來，投資投機性需求大幅減少，除少數地區外，該比例已經控制在10%以內，目前的房地產市場仍是以自住性需求為主，是相對理性、健康的市場，政府對房價上漲的容忍度理應有所提升。事實上，本次調控明確的基本原則就是“支持自住需求、抑制投機投資性購房”，這意味著預計支持首套住房的政策不會發生變化，相關的稅收優惠政策可能仍會繼續，對房地產市場的影響有限。

其次，本次房價上漲壓力較大的區域主要是北京、上海等核心城市，而大部分二三線城市房價上漲的幅度較小，個別城市甚至還在下跌，因此大幅收緊二套房信貸的政策不會在全國范圍內“一刀切”，預計僅個別城市會收緊。

第三，本輪經濟周期還處于復蘇初期，如果在此時嚴厲打壓房地產必將造成內需的下滑，由此可能帶來經濟和社會的相關問題，并不是政府所希望的看到的。當然，房價問題仍值得重視，一旦房價上漲過快，將會對未來經濟發展和社會和諧產生較大的影響，因此針對房價上漲過快的區域出臺相應的措施以及進一步抑制投資性需求的稅收政策是必要的，這有利于壓制房價上漲的預期和房地產市場的平穩發展。最理想的效果是通過預期的管理平滑需求的釋放，使得成交量和房價走勢相對平穩，防止行業的大幅波動。

總而言之，預計本次調控大概率上不會對房地產市場產生較大影響，也不會對實體經濟造成實質性的沖擊。

對于投資者而言，由房地產復蘇所帶來的房地產產業鏈投資機會并沒有消失。如果通過相對溫和的政策手段能緩解房價上漲的壓力，而不需要利用更加嚴厲的手段來實現，那么股指在經歷盤整后可能仍有上升的空間。其中，房地產板塊會有一定的修復，而與房地產相關性較大的消費品和部分投資品或許會迎來較好的投資機會。當然，本輪房地產周期相對較弱，對經濟和相關產業的拉動作用將弱于過去10年，但只要投資者耐心尋找相關投資機會，可能仍會有所收獲。

（作者系交銀施羅德基金行業分析師）