房產重稅動了誰的奶酪？

黑色星期一，地產50家跌停，招保萬金四大龍頭齊齊跌停，地產指數大跌9.25%。導致地產慘烈殺跌的主因是：出乎外界預料，3月1日，被稱為“史上最嚴厲樓市調控”的“國五條”細則趕在全國兩會開幕前突然發布。本來，業界普遍預計細則將在兩會后出臺。

細則一共六條的通知，部分條款之嚴厲超出市場之前的預期，如對二手房交易征收20%的個人所得稅、對二套房提高首付及貸款利率，以及統一全國各地的限購標準等。此外，房產稅試點擴圍預期也進一步增強。

稅收環節下重手

國五條細則最引人關注之處，是對出售自有住房按規定應征收的個人所得稅。新政策要求，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征。而之前的政策是出售自有住房按交易總額的1-2%征稅，改為按差額的20%征稅，這無疑是一個重要變化。

我們來算一筆賬。以一套80平米，初始價值100萬、現價200萬的住房為例，在不同類型下，稅費負擔明顯不一樣：

1、滿五年個人唯一住房的商品房，首次購房僅需要繳納1%的契稅約2萬即可。

2、滿五年不是賣房者唯一商品房：則首次購買需要繳納1%的契稅和差額20%個稅：即個稅按照差額稅率繳納，為（200-100）×20%=20萬，加上契稅則總稅費為22萬。

3、不滿五年的商品房，買這套房需1%契稅、5.6%營業稅和差額20%的個稅，總稅費則需要33.2萬元。

目前90%以上的交易中，房地產流通環節的稅費是由購房人來承擔的，這次20%的所得稅，無疑絕大部分也將會被轉嫁給買房人，或者造成二手房業主惜售，減少市場供應。對流通環節征收高額稅收并不是一個好的調控方法。

全國政協委員、財政部財政科學研究所所長賈康認為，該政策增加了交易的稅收負擔。在二手房市場目前供不應求仍是主要矛盾的情況下，這種負擔一般是由買方承擔，因此，這可能會降低一部分人成交的可能性，二手房市場也將降溫，但與此同時，部分需求轉向新建商品住房市場，這可能會提升部分新樓盤的景氣程度。

從近日各地二手房成交井噴的現象來看，賈康的說法得到了驗證。為趕在新政實施前完成交易，3月4日，南京主城區房產交易大廳受件窗口共受理1571件，數量是平時的8倍。南京一家中介置業經理對媒體表示，“這兩天生意特別好，我一天就簽單18筆，這是我從業這么多年第一次看見房地產市場這么瘋狂。”

同時，由于“國五條”細則將對二手房交易征收差額20%的個稅，讓不少原本打算購買二手房的房主開始將目光轉向新房市場，這也給新房市場帶來了刺激。官方統計數據顯示，上周南京全市商品住宅共認購1995套、成交1875套，成交量環比上周大漲了45%，其中周末兩天成交量更是大幅上漲60%。

不增加土地供應的調控均無效

不能增加供應的調控都無法真正解決問題。近幾年“國X條”的調控，主要就是針對旺盛的房產需求而進行的“限貸”、“限購”、“限外”、“限證”，然而這些措施都伴隨著房產供應，尤其是新房供應的減少。已經可以看到，多年調控后，房產供需矛盾是越來越大，“限購”等措施只不過是推遲了矛盾的激化，并不能解決問題。

如任志強所說：“用抑制需求的方式來掩蓋供應不足的矛盾只能積累更多的問題，而不會有利于市場經濟制度的建立和擴大消費。”

相比起以上這些行政措施，二手房轉讓征20%個稅的措施的好處是，不直接打擊新房的供應，但仍然免不了減少二手房的供應，同樣起到推升房價的作用。

總之，在交易環節征稅，并不能有效降低房價，只有消除壟斷，增加土地供應，才是解決房價高企的根本方案。