“國五條”洗劫地產股

受樓市調控“國五條”細則利空政策影響，3月4日滬深兩市房地產及相關板塊遭受重挫，收盤暴跌近8％，近50只地產股跌停，上證指數下跌3.65％，創下2010年11月12日以來最大跌幅。

事實上，由于“國五條”細則改變了整個市場的預期，住房“去投資化”的趨勢更為明顯，不少業內人士認為，二手房交易或將進入“速凍期”，同時新房成交也將受到影響。而股市則是對這一政策出臺最先進行反應的領域。

不過，“國五條”的出臺卻備受爭議——在一二線城市的房地產市場，歷年來已陷入“越調越漲”的“調控怪圈”，但在三四線城市及調控政策影響不深的區域，卻又出現空置率高企，甚至“空城”現象；同時，即使在一二線城市，住宅價格不斷攀升的同時，寫字樓等商業地產的價格卻并未等比例上升，大量“城市綜合體”的經營不甚樂觀。

僅僅依靠對一二線城市住宅市場的密集“捆綁”來進行調控，是否妥當？更有分析人士提出，住房信息的全國聯網方案已提出相當長的時間，但至今未能成行。若將政府調控力量向這一方向傾斜，是否更能對房價下降起到實質性作用？

一二線城市調控怪圈

據悉，樓市調控肇始于2003年的“121文件”，迄今已走過十年。在這十年中，房地產行業經歷了多輪調控，然而，在一二線城市，房價卻陷入到“越調越漲，越漲越調”的怪圈之中。

相關房地產研究機構盤點十年來的房價，結果顯示，北京的房價2003年均價4456元/平方米，2012年達到20700元/平方米，漲幅365%；上海的房價的漲幅更甚，十年間甚至上漲500%，可查閱的2001年均價3500元/平方米，2010年達到21000元/平方米。

亦有數據顯示，2007年全國城鎮平均房價3445元/平方米，到2012年為5791元/平方米，年均遞增約10.9%。

正是反思和回歸了歷次調控下的房價變化，本輪新“國五條”的出臺及其調控政策效用才會此引發廣泛熱議。不少人總結以往的調控，認為調控的效力只能延續一年左右，之后房價就會出現反彈。

新“國五條”出臺之后，任志強一度向外界表示，如果沒有建立房地產市場的長效機制，如果不能建立市場的長期預期，市場永遠不得不依賴短命的行政調控措施而扭來扭去。

三四線城市“空城”

調控政策下，一方面是一二線城市“越調越漲”，另一方面不少三四線城市卻出現了“空城”現象。

除了此前廣泛報道的貴州貴陽、遼寧營口等城市，在江蘇常州、河南鶴壁和湖北十堰，也開始出現“鬼城”魅影。盡管全國到底有多少“鬼城”、“空城”，尚缺乏翔實的統計數據，但從媒體調查情況看，從東部西部不少三四線城市，已存在著不同程度的“鬼城”魅影。

有網友更是列舉出所謂“十大鬼城”，專家亦測算，要想消化所有空置房，各地需要花費數十年乃至上百年的時間。

事實上，在這些三四線城市，限購限貸或者其它的抑制房價的措施并沒有實質性意義，對于地方經濟而言，如何消化已經形成的大量空置房屋反而更有現實意義。

商業地產售價、租金雙降

住宅價格連續上漲的背景下，商業地產卻呈現“冰火兩重天”的特征。

以深圳為例，2012年深圳商業地產市場并不平靜，從政策到環境、從供應到結構都有明顯變化。僅僅是“按評估價過戶”這一政策的實施，就造成二手寫字樓、商鋪的價值重估、成交銳減。不景氣的經濟環境、來勢洶洶的電商、租金漲幅收窄等壞消息不斷沖擊商業地產市場。

中原最新年度報告顯示，2012年二手商業市場成交量在評估價征稅政策實施前后形成鮮明對比，全年共成交二手商業54.26萬平方米，較2011年下降19 .44%。

戴德梁行年度報告亦顯示，2012年全年甲級寫字樓吸納量為16.2萬平方米，不足2011年的一半，低于2007年以來的年平均值20.6萬平方米。同時，業內反映乙級寫字樓的空置率也在上升。甲級寫字樓月租金為182.5元/平方米，同比僅增長2.5%，漲幅明顯收窄。并且，新增供應或許會令這一情形更加悲觀，仲量聯行數據透露，由于2013年將有46萬平方米的新增供應竣工，為2012年的4至5倍，2013年寫字樓租金下調預期大。

信息全國聯網遲遲難完成

盡管房地產調控政策在“壓需求”上作出了相當的努力，但在其它政策方向上卻又缺乏“用功”，此間被廣泛詬病的即是住房信息系統全國聯網遲遲難以完成。

住房信息系統是《國民經濟和社會發展“十二五”規劃綱要》所確定的國家信息化重大工程建設項目，國家發改委、財政部已撥專款進行建設。按照國務院和住建部的要求，全國40個重點城市的個人住房信息系統，應于2012年6月30日前實現與住建部聯網，但時間已經過去大半年，住建部仍遲遲未公開全國住房信息聯網情況。

對于全國住房信息聯網情況為何遲遲不能公布，相關人士卻未給出明確回應。有分析人士指，全國住房信息聯網情況如果能早些公布，對房價下降或有相當強的正面作用。

密集“捆綁”效果待考

在房地產市場的種種怪現狀之下，新“國五條”的進一步調控加碼，效果如何仍有待觀察。

大成基金房地產行業研究員侯春燕稱，根據以往的經驗，基本上二手房市場和一手房市場情緒波動是一致的，當二手房受到打壓，這種預期一般會傳遞到一手房市場。如果是改善性住房需求，需要舊房銷售后才會買新房。綜合來看，對整個房地產市場還是負面影響較多。

交銀施羅德策略組分析認為，“國五條”細則中個稅計征模式的改變將會明顯加大交易成本，或導致二手房交易量迅速降低，投資資金短期也將謹慎進入房地產市場。預計短期內將對房地產板塊產生一定的負面影響。受制于市場對房地產投資反彈預期的不確定性，本輪的周期股反彈行情或將受到一定影響。