長線指標發出買入信號

國務院于2月26日簽署3月1日收市后發布的通知指出，今后出售住房需繳納20%的個人所得稅。在今年人大開會前出臺重要政策，極不尋常。該項政策引發熱議，本周一地產股全線跌停，即使是于香港上市的龍頭企業中國海外（HK.00688）亦大跌7.1%。本來一般意見認為政策主要針對二手市場，會相對有利于一手市場，對地產股反而有利。然而由于政策出臺甚為突然，市場產生恐慌情緒，于是跌停板順理成章。恐慌心理蔓延至其他股票，導致滬深300指數大跌4.6%，上證50指數更跌5.2%。但周二在銀行股尤其是平安銀行（深發展）的帶動下全線反彈，銀行股指數當日便回補周一下跌缺口。周二上海股市每筆成交股數為2377股，乃春節長假之后最大值，接近2400股以上的春節前水平，顯示主力重新入場。春節后幾個紅盤交易日2月20日、28日及3月5、6日每筆成交股數均在2300股以上，相反綠盤交易日每筆成交股數均在2100幾股水平，大戶操作方向十分明顯。

再回到樓價上，美國CBS電視臺最近一個節目以中國地產泡沫為主題，訪問了萬科的王石先生及SOHO的張欣女士。王石接受采訪時被問及中國的房屋是否過于昂貴時，只是回答：是的。當主持人提到上海的普通居民買房需要支付的房款可能是其年薪的45倍以上，王石表示實際比例甚至更高，這是一個泡沫，非常危險，甚至是個“災難”。而張欣在采訪中表示中國的住宅地產投資已經走到終點。毫無疑問，中國樓價近年是個熱點問題，網絡上怒罵高樓價的人比比皆是。不過，我們必須實事求是，并且總體評價中國樓價是否過高，而不是單單以某一個地區的樓價來代表中國整體樓價。

國際上通常采用每戶年收入與樓價的倍數高低來衡量樓價是否存在泡沫。聯合國1998年對96個國家作出統計，結果顯示樓價收入比平均為8.4倍，中位數為6.4倍。世界銀行提出發展中國家合理的樓價收入比為3-6倍。國家統計局的數據顯示，2011年中國城鎮居民人均可支配收入為21810元，中位數則為19118元。以每戶3人計算，年收入約6萬元。2012年中國商品房銷售額為6.44萬億元，銷售面積為11.13億平方米，平均樓價為5791元/平方米。以一個70平方米的單位計算，總值約40萬元，為城鎮居民戶均每戶收入中位數的約7倍，略高于世界銀行的6倍上限。但若考慮到中國人的房產傳統觀念，7倍仍然是個合理數字。

除非數據錯誤，否則我認為中國目前整體樓價合理，并無泡沫，或者說只是偏高而已。至于部分地區是否存在泡沫，則要具體分析。各位應當明白到，中國幅員遼闊，各地差別巨大，正如中國股市存在市盈率5倍的股票亦存在市盈率幾百倍的股票一樣，你不能要求北京上海廣州深圳的樓價收入比與西部小城鎮一般高低。深圳2002年常住人口504萬，2012年則達到1300萬，增加近800萬。大量人口涌入，對住房需求必然導致房屋價格上升。2012年深圳人均可支配收入40742元，以三人家庭計算每戶年收入達12.2萬元。以房價網提供的數據顯示，目前深圳二手樓均價約20500元/方，則70平方米單位價值143萬元，樓價收入比11.7倍。比全國平均水平高67%。北京上海廣州等一線城市情況類似，優質資源總是價高，相對而言仍是較為合理，只是偏高但并無所謂的泡沫。特別是到2020年預期中國人均收入再升一倍，樓價更是難以下跌。

為何美國CBS電視臺的專題節目聲稱中國樓市是繼美國歐洲之后的第三個即將爆破的樓市泡沫？答案是美國樓價收入比一直是3.5上下徘徊，2007年到達5之后便爆破，看著中國7倍的樓價收入比怎么不會認為是即將爆破的泡沫？若如此，那東歐的樓價泡沫早已爆破幾百回了（東歐樓價也確實下跌了，2005年布達佩斯高檔公寓售價已經高達25000元人民幣/方）。每個國家具體情況不能一概而論。為何中國人人都覺得樓價貴？我想是不切實際的購買欲望導致樓價不高但實際支出卻出乎意料的高。比如一家三口購買的房子不是70平方二是100平方，于是樓價收入比由7倍飚升至近10倍！還有，小孩子十幾歲便再買一個單位，以便日后結婚用，那么房屋支出又增一大筆，如何不喊樓價高啊。

香港樓價高舉世公認，港府面對日益高漲的樓價數次出辣招冷卻樓市。先是推出額外印花稅（SSD），接著去年10月再推出15%的買家印花稅（BSD）及提高特別印花稅同時延長年限，近日又再推出200萬元以下房屋其印花稅由100元升至1.5%、200萬元以上則加倍，但均未能令香港樓市下跌。香港目前家庭負債水平為59%，距離2002年歷史高位的60%只差一點。不過香港樓價走勢仍未見頂，波浪分析的結果是目前進入3浪v階段，可能接近結束。浪3結束后進入浪4下跌，之后最后的浪5上升才會結束升浪。

征收房屋交易所得稅20%只會令交易成本增加，在實施細則出臺前二手樓交易暴增（有人拍攝到南京房產局前人山人海的照片），中期看打擊二手樓交易而對一手樓有利。可是中國投資者卻不這樣看，認為這是樓市的“5·30”，必須拋售地產股。于是本周一地產股大多跌停，拋售地產股的投資者長舒了一口氣，所謂虧錢是愉快的、賺錢是痛苦的——這是我在10年前的“名言”。但很快，這些拋售的投資者便會后悔，因為地產股的長線走勢已經轉好，下跌是短期現象。地產指數（399948）500日平均線自2007年歷史高位以來，已經歷兩次下行，目前開始走平，指數近期突破500日平均線之后回抽。這是典型的確認買入信號。

上海股市歷史上出現500日平均線兩次下行后向上突破的情況只出現過兩次：第一次是1996年，第二次是2006年，現在即將出現第三次。而銀行指數、地產指數及金融指數則已經率先突破500日平均線且進入回抽階段，此時500日平均線開始走平甚至掉頭向上，這代表長期趨勢逆轉。250日平均線已經掉頭向上，125日平均線與250日平均線產生金叉。更值得注意的是上證指數季線圖上，KDJ（20，3，3）指標竟然發出買入信號，是20年來第二次。由于是在超買區出現的買入信號，可靠性相當高。作為圖表分析員，若此類長期買入信號都不加注意，那真是走寶了。

香港恒生銀行公布業績，純利192億，增長15%，目前股價約129港元，市場給予13倍市盈率。恒生銀行自1972年上市，當年買入100股至今40年股息高達190萬港元，若把股息再投資至今總回報率高達1252倍。搞笑的是恒生銀行去年業績增長主要是來自聯營公司興業銀行，若扣除興業盈利增長，恒生盈利實際是倒退的。可笑的是恒生市盈率13倍但興業則僅6.1倍（考慮增發則為7.2倍）。何等可悲的大陸投資者啊！