房地產稅對房地產市場的調控作用研究

一、我國現行的房地產稅收體系

我國1994年稅制改革后，逐漸形成了現有房地產稅收體系。

目前，在房地產開發、轉讓、出租、保有過程中涉及稅種主要有11個。其中，5個直接以房地產為課稅對象的稅種——土地增值稅、土地使用稅、耕地占用稅、房產稅、契稅；6個與房地產密切相關的稅種——營業稅、企業所得稅、個人所得稅、印花稅、城市維護建設稅、教育費附加。

依據課稅環節不同，房地產稅收可分為土地購置稅環節、房地產交易環節和房地產保有環節三大稅收類別，在不同環節中，稅負水平和效果是各不相同的。在土地購置環節，房地產開發企業向政府取得土地時支付的稅金主要是契稅（稅率3%-5%）和耕地占用稅（稅率5-50元／平方米），稅負負擔較輕。在房地產交易環節，銷售方涉及到營業稅及城市維護建設稅（教育費附加）（綜合稅率5.5%）、所得稅（企業所得稅稅率25%、個人所得稅稅率20%）、土地增值稅（稅率30%-60%）以及印花稅（稅率0.5‰）、購買方涉及到印花稅（稅率0.5‰）、契稅（稅率3%-5%）；房地產交易環節總體稅負水平相當于銷售收入或經營收入的23%左右，稅負水平偏高。

在房地產保有環節，房地產自用行為中，主要涉及到房產稅（稅率1.2%）和城鎮土地使用稅（稅率0.6-30元／平方米），這兩種稅的名義稅負水平明顯偏低，對個人居民用房的優惠程度很大。長期以來，我國只對城市、縣城、建制鎮和工礦區范圍內經營性用房征收房產稅，對居民自己居住用房是采取免稅政策；房地產租賃行為中，租賃方涉及到營業稅及城市維護建設稅（教育費附加）（綜合稅率5.5%）、所得稅（企業所得稅稅率25%、個人所得稅稅率20%）、房產稅（稅率12%）以及城鎮土地使用稅（稅率0.6-30元／平方米），承租方只涉及到印花稅（稅率1‰），名義稅負水平偏高，由于稅收征管十分困難，房屋出租的稅收征收上來非常少，實際稅負水平遠遠低于名義稅負水平。

二、房地產稅在房地產調控過程中存在問題

作為房地產調控的重要的杠桿之一的房地產稅收政策，在房地產調控過程中發揮一定積極的作用，但仍然存在一些問題和不足。

（一）稅種繁雜，重復征稅現象嚴重

目前我國與房地產直接有關的稅種有十多種，如耕地占用稅、土地增值稅、房產稅、契稅、印花稅、營業稅等等。涉及房地產開發、銷售等環節的稅費名目繁多，一個房地產開發項目需要近30個政府行政管理部門的審批，要蓋近百個公章，并需繳納規劃費、消防費、人防費、評價費等幾十項行政收費。房地產稅費設計繁雜，征收環節多，房地產開發企業稅費負擔較重，商品房成本隨之提高，并通過銷售方式最終全部轉嫁給消費者，而導致房價上漲。許多稅種之間存在使用同一個稅基計稅、重復征稅現象。如房產稅與城市土地使用稅，1990年我國實行土地有償使用政策后，所建房屋價值中就已經包含所占用土地的價值，所繳納房產稅就包括土地價值，同時還要再繳納城市土地使用稅，明顯重復征稅。重復征稅問題還有，開發商繳納土地增值稅后還要再交企業所得稅；城鎮土地使用稅與耕地占用稅；對出租房業主征收5%營業稅后又征收12%房產稅等。

（二）房地產稅課稅范圍狹窄，征管漏洞比較大

我國現行房地產稅和城鎮土地使用稅的課稅范圍均為城市、縣城、建制鎮和礦區，農村卻沒有被涵蓋在內。隨著我國農村經濟快速發展和小城鎮建設速度加快，在城鄉結合部和農村的交通干線附近，出現了大量以營利為目的出租房，由于房地產稅課稅范圍狹窄，對這塊征稅變成真空地帶，造成大量稅收流失。城市居民住房出租情況復雜隱蔽性強，一般租賃雙方直接簽訂房屋租賃合同，直接收取租金，直接使用房屋，租賃環節十分隱蔽，稅務工作人員無法逐門逐戶去排查房屋出租情況，所以稅收漏征漏管非常嚴重。根據我國目前稅收政策，居民擁有個人住房享受免稅政策，對于居民個人，無論擁有多少套住房都不用納稅。這樣，擁有房產的投資者就不用考慮交稅問題，這就減少了投資成本，增加了獲利空間，這導致越來越多的人參與投資房地產并期待從中獲利，從而不斷推高房價。

（三）房地產稅收結構不合理，稅收收入對地方財政的貢獻力較弱

房地產稅收結構因重視流轉環節，輕視保有環節，導致稅負結構非常不合理。在土地購置環節，現行稅制涉及稅種較少，較輕的稅收負擔無法遏制地方政府和房地產開發企業從房地產開發過程中獲取暴利。在房地產交易環節，稅種設置相對較多且實際稅收負擔較重。在房地產保有環節，名義稅負設置較高，但由于各種原因稅收漏征漏管現象嚴重，實際稅負水平很低。

房產稅作為地方稅中的一個主要稅種，對地方財政收入籌集功能顯現乏力，地方政府的稅收收入遠遠不能滿足財政的支出需要，因而往往容易導向地方政府的短期行為，通過出賣土地以獲取土地出讓金以及收取與之相關的行政性費用來彌補財政支出的缺口。2007、2008年我國財產稅的房產稅收入占稅收收入總額分別為1.26%、1.25%，而美國、英國、加拿大的財產稅占全部收入超過9%，新西蘭、澳大利亞等國家為5%-7%，我國遠遠低于發達國家水平。

（四）計稅依據失當，無法發揮房地產稅收的調節作用

我國土地增值稅的計稅依據只是考慮到了土地使用權、地上建筑物及附著物增值額，而對于土地稀缺性所產生的增值和地方政府提供相應公共產品所產生土地增值、土地使用權出租及土地和房屋作價入股參與合作而導致土地增值還沒有納入土地增值稅的計稅范疇。現階段我國土地使用稅的計稅依據仍然按照1988年財政部頒發《城鎮土地使用稅暫行條例》規定的土地面積計稅。由于土地價值快速增長，土地收益的差別越來越大，形成了土地級差，而現在仍然按照土地面積計稅，難以發揮稅收調節土地級差收入的功能，也就無法有效地抑制囤積土地和土地投機行為發生。目前房產稅的計稅依據為房產計稅余值或租金收入，并按照房產原值一次性減除10%至30%后的余值來計算的。當房屋價格不斷上漲，只要該房產沒有進入市場交易環節，其在會計賬簿中記錄的房產原值就不會發生變化，房產計稅余值也不會發生變化，國家征收的房產稅就不會有任何的增加，這就喪失了稅收的公平性，導致國家不能隨著經濟快速發展，房地產的增值而帶來稅收收入，難以發揮房地產稅調節收入的作用。

（一）拓寬稅基、調整稅率

國外許多國家采取“低稅率、寬稅基”的稅收政策，以有效地避免重復課稅，減少征稅的管理成本，提高征稅工作效率，降低稅收征管阻力，有效地促進房地產市場發展。目前，我國實行房的地產稅設計不合理，稅種覆蓋面窄、稅基窄。應借鑒國外科學的做法，擴大稅基，把普通住宅也應列入稅收的對象，并根據房地產的評估值征收；同時，確定合理免征范圍，將低收入者列在納稅人之外；根據各地經濟情況和房產類型等因素，制定合理稅率，做到既不能過高又要考慮到普通居民接受能力，避免人們產生抗拒納稅的心理，出現逃稅和欠稅現象，又不能過低，不能造成收益低于成本的情況。要能起到調節住房消費的作用；要在減少農村各種收費和攤派，確保農民總體負擔水平不變或略有降低的情況下，將土地使用稅的征稅范圍應從城鎮擴展到農村，待時機成熟時應考慮征收土地荒蕪稅和土地閑置稅。

（二）簡化稅制，加大房地產保有環節稅負，優化稅負結構

建議將我國目前近20種相關的房地產稅適當合并。比如，將城鎮土地使用稅、契稅、耕地占用稅等與房地產稅合并統一；將城市維護建設稅和印花稅并入營業稅、消費稅、增值稅、企業所得稅和個人所得稅中；將土地增值稅并入企業所得稅、個人所得稅和房地產稅中。同時，取消不合理收費，減少房地產有關的稅費征收項目、優化稅負結構、減少征管成本、提高征稅工作效率，最終達到減輕納稅人經濟負擔的目的。應盡快改變課稅重視房地產流轉環節輕視保有環節的局面，提高保有環節的稅負比重，建議取消中央政府對個人所有非營業房產免納房產稅的規定，盡快出臺對個人擁有房產征收房地產稅的政策，取消個人所有的居住房屋及院落用地的城鎮土地使用稅免征的規定，恢復征收城鎮土地使用稅規定。對居民擁有的第一套住房實行長期免稅政策，對于第二套住房實行暫時性免稅政策，待條件具備時再對第二套住房實行征稅。

（三）建立健全房地產信息系統工作

為了進一步地開展好房地產稅收工作，需要全面掌握房地產產權情況，盡快建立起房地產信息查詢系統工作。應盡快建立房地產財產登記制度，在房地產開發各個環節實行必要登記和監督機制。對于個人財產開展房產產權登記和城鄉居民所擁有房屋套數、面積、結構及房屋市場價值等基本情況做全面清查，并建立起個人財產和個人收入檔案。為了更好地適應房地產稅征收需要，必須以現代信息技術為手段，實現稅務、房地產管理公安戶籍管理、婚姻登記、銀行等部門全國聯網，實現數據資源共享制度，確保房地產稅稅基的準確、無誤，防止納稅人轉移稅基，避免偷稅和逃稅事件發生。

（四）完善房地產評估制度

國外許多國家或地區都已經建立起了房地產評估機構，有的隸屬于稅務系統，如法國、新加坡等國家；有的獨立于稅務系統之外，由專業的房地產評估機構負責，房地產評估與房地產稅收工作是兩條平行線，相互之間獨立，互不干涉，互不影響，如美國、英國、日本、俄羅斯、中國的香港等國家和地區。

目前，我國正處于房地產稅制改革攻堅階段，房地產評估制度還很不完善，還沒有一支房地產稅評估專業化隊伍，所以，應該借鑒國外房地產評估的先進經驗，建立起我國房地產評估體系，盡快制定我國房地產評估法律法規，加快房地產評估專業化隊伍建設，對評估人員實行崗前培訓，經過考核合格后方可上崗從業，實行評估師注冊登記制度，建立評估師的信譽檔案，建立起房地產評估行業道德規范和行業管理制度。同時，充分利用律師事務所、會計師事務所、計算機公司等社會力量，參與房地產評估工作中來，以增強房地產評估力量。

（作者單位：1.吉林省社會科學院；2.吉林省發展研究中心）