房產(chǎn)調(diào)控亟待厘清的幾個(gè)問題

今年上半年，房地產(chǎn)出現(xiàn)逆勢(shì)回升勢(shì)頭。1至5月，全國(guó)商品房平均價(jià)格上漲12.7%，漲幅同比加大8.9個(gè)百分點(diǎn)。如何在確保18億畝耕地紅線的基礎(chǔ)上，以最小的資源環(huán)境代價(jià)解決高速工業(yè)化、城市化過程中的城市住房問題，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展無疑是宏觀調(diào)控的重要目標(biāo)之一。

房地產(chǎn)調(diào)控體系的科學(xué)配置與有效運(yùn)作

與一般工業(yè)商品通過工廠生產(chǎn)然后運(yùn)到市場(chǎng)進(jìn)行銷售不同，房地產(chǎn)的開發(fā)、建設(shè)及投入使用，必須在確定的土地上進(jìn)行。這種不能移動(dòng)的特點(diǎn)，使其開發(fā)建設(shè)及市場(chǎng)活動(dòng)都要受到地域性限制，相應(yīng)地，政府宏觀調(diào)控也要與之匹配。

宏觀調(diào)控均以供求總量平衡為基礎(chǔ)，然而房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控僅有國(guó)家總體層面的供求總量平衡是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，必須以各地區(qū)、各城市房地產(chǎn)的供求總量平衡為前提。否則，必然表現(xiàn)出局部地區(qū)房地產(chǎn)冷熱不均，要么投資失控、房?jī)r(jià)高企、供求失衡、空置率居高不下，土地空間資源浪費(fèi)嚴(yán)重；要么開發(fā)投資不足，交易清淡，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展緩慢，居住條件改善乏力。這正是由房地產(chǎn)的不可移動(dòng)特性，即缺乏異地余缺調(diào)劑能力所決定的。為此，國(guó)家必須加快建立完善體現(xiàn)區(qū)域性特色的多層次宏觀調(diào)控體系，明確界定中央政府、地方（城市）政府在房地產(chǎn)調(diào)控中的職能定位和職責(zé)劃分。

中央政府主要調(diào)控職責(zé)集中于：一是建立適應(yīng)中國(guó)國(guó)情和發(fā)展階段特點(diǎn)的長(zhǎng)期、系統(tǒng)、穩(wěn)定的住房公共政策和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策。厘清市場(chǎng)、半市場(chǎng)、非市場(chǎng)的界限，注重政策配套銜接和可持續(xù)，保證受益人群的橫向公平和代際公平，完善相應(yīng)土地供應(yīng)、稅費(fèi)、金融貨幣支持、市場(chǎng)體系建設(shè)等相關(guān)法規(guī)和政策，加強(qiáng)全面指導(dǎo)監(jiān)督。二是建立健全中央對(duì)地方政府正確履行區(qū)域（城市）房地產(chǎn)調(diào)控職能的科學(xué)考核評(píng)價(jià)機(jī)制，切實(shí)改變地方（城市）政府在房地產(chǎn)調(diào)控中，由于缺乏執(zhí)政安全的硬約束而導(dǎo)致單純追求經(jīng)濟(jì)利益的缺位、錯(cuò)位、不到位的問題。督促強(qiáng)化落實(shí)住房保障職能，加快建立多層次住房供應(yīng)體系，加大中低價(jià)位、中小套型普通商品房供應(yīng)，平抑房?jī)r(jià)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，保持社會(huì)和諧穩(wěn)定。三是建立健全國(guó)家房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)監(jiān)測(cè)體系，加大對(duì)重點(diǎn)地區(qū)、城市房地產(chǎn)整體狀況監(jiān)測(cè)評(píng)估，對(duì)不能很好履行住房保障職能、房地產(chǎn)明顯過熱地區(qū)（城市），針對(duì)性采取警告、限制措施或強(qiáng)力控制措施，從執(zhí)政安全角度對(duì)地方主要領(lǐng)導(dǎo)者實(shí)行一票否決，以抑制過熱。

同時(shí)，地方（城市）政府也要明確自身的調(diào)控職能，包括：一是以滿足人們基本居住需求和不斷改善居住水平為目標(biāo)，建立多層次住房供應(yīng)體系。因地制宜制訂住房建設(shè)發(fā)展規(guī)劃，與城鄉(xiāng)總體規(guī)劃，土地利用總體規(guī)劃，國(guó)民經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)劃有機(jī)銜接，強(qiáng)化住房保障規(guī)劃和年度建設(shè)計(jì)劃，落實(shí)公共財(cái)政預(yù)算保障措施。第二，妥善處理土地所有者與房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控者的不同利益取向矛盾，加強(qiáng)土地供應(yīng)總量、住房供應(yīng)總量調(diào)控，實(shí)現(xiàn)供求總量平衡、結(jié)構(gòu)優(yōu)化。第三，加快市政基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)施先行建設(shè)與配套，有效實(shí)施規(guī)劃調(diào)控引導(dǎo)。最后，全面開展居民居住狀況調(diào)查，在此基礎(chǔ)上對(duì)人口規(guī)模、居民收入、居住水平、土地供應(yīng)、房產(chǎn)開發(fā)投資、開竣工規(guī)模、市場(chǎng)價(jià)格等指標(biāo)進(jìn)行系統(tǒng)監(jiān)測(cè)，建立健全完整有效的預(yù)警預(yù)報(bào)監(jiān)測(cè)體系，作為實(shí)施當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)調(diào)控的信息決策支持系統(tǒng)，從而不斷提高調(diào)控的針對(duì)性、有效性、及時(shí)性。

房地產(chǎn)金融政策如何適應(yīng)中國(guó)特色城市化發(fā)展需要

房地產(chǎn)具有明顯的資金密集特點(diǎn)，其開發(fā)建設(shè)和消費(fèi)環(huán)節(jié)都需要金融大力支持，住房金融解決了一次性購買和長(zhǎng)期性積累的矛盾，延伸、增強(qiáng)、擴(kuò)展了消費(fèi)者的住房購買力，是進(jìn)入“住”、“行”消費(fèi)升級(jí)階段后，進(jìn)入消費(fèi)信用化時(shí)代的標(biāo)志。完善的住房金融體系和服務(wù)是實(shí)現(xiàn)住房政策目標(biāo)的有力支持工具。

首先，作為住房公共政策的重要組成部分和調(diào)控手段，加強(qiáng)住房金融體系和政策的研究，從住房金融體制設(shè)計(jì)、運(yùn)行管理、風(fēng)險(xiǎn)防控、資金投向等方面，把市場(chǎng)性住房金融和政策性住房金融有機(jī)結(jié)合起來，服務(wù)于住房公共政策目標(biāo)。

其次，以住房公積金中心為基礎(chǔ)，加快設(shè)立和完善政策性住房金融機(jī)構(gòu)，重點(diǎn)擴(kuò)展中、小城市機(jī)構(gòu)、網(wǎng)點(diǎn)，大力拓展政策性住房金融服務(wù)，加大對(duì)中低價(jià)位、中小套型面向首次置業(yè)普通市民的普通商品住房消費(fèi)貸款支持，同時(shí)加大對(duì)保障性安居工程建設(shè)的開發(fā)貸款支持力度。

第三，與我國(guó)大、中、小城市協(xié)調(diào)發(fā)展的城市化發(fā)展戰(zhàn)略相適應(yīng)，研究出臺(tái)支持中、小城市基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)施建設(shè)的金融政策，加大中央財(cái)政轉(zhuǎn)移支付和地方政府市政債券發(fā)行融資、注資支持，增強(qiáng)中、小城市經(jīng)濟(jì)集聚發(fā)展能力，改善中小城市住房消費(fèi)環(huán)境，引導(dǎo)、鼓勵(lì)外來務(wù)工人員在中、小城市置業(yè)安居。

多層次房地產(chǎn)市場(chǎng)交易體系的建立與完善

房地產(chǎn)具有高值耐久性的特點(diǎn)，市場(chǎng)交易實(shí)質(zhì)是物權(quán)的交易，多次交易或部分交易是其顯著特征。房地產(chǎn)既存在新建商品房買賣交易市場(chǎng)（一手房市場(chǎng)），又存在存量商品房買賣交易市場(chǎng)（二手房市場(chǎng)），同時(shí)，房屋租賃市場(chǎng)也是住房消費(fèi)市場(chǎng)不可或缺的重要組成部分。房地產(chǎn)市場(chǎng)與土地市場(chǎng)、建筑市場(chǎng)、住房金融市場(chǎng)關(guān)系密切。健全完善、有效運(yùn)作的多層次房地產(chǎn)交易市場(chǎng)體系，對(duì)于降低房地產(chǎn)交易成本，提升效率至關(guān)重要，政府在這一市場(chǎng)體系的建構(gòu)完善中發(fā)揮不可代替的作用。

首先要培育住房合理消費(fèi)理念，改變不切實(shí)際的一次性到位住房消費(fèi)觀念，建立梯度升級(jí)消費(fèi)理念，大力培育發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，規(guī)范完善二手房市場(chǎng)。政府應(yīng)從信息服務(wù)、房屋測(cè)量評(píng)估、合同規(guī)范、交易備案、產(chǎn)權(quán)登記、法律監(jiān)督等全過程建立完善制度。同時(shí)進(jìn)一步加大公租房建設(shè)力度，規(guī)范完善房屋中介服務(wù)，強(qiáng)化信用體系建設(shè)，使規(guī)范有序的住房租賃市場(chǎng)、二手房市場(chǎng)成為住房資源優(yōu)化配置的重要渠道，通過梯度消費(fèi)政策引導(dǎo)，改變當(dāng)前住房供需結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡的局面，實(shí)現(xiàn)“住有所居”目標(biāo)。

第二，建立完善規(guī)范信用的土地市場(chǎng)秩序。地方（城市）政府可借鑒香港勾地表制度，制定年度開發(fā)用地供給計(jì)劃，從土地供給總量、區(qū)位、開發(fā)建設(shè)時(shí)限要求，規(guī)劃控制開發(fā)強(qiáng)度指標(biāo)等作出明確規(guī)定，全面、真實(shí)、細(xì)致、公開地向各界發(fā)布土地市場(chǎng)相關(guān)信息，有規(guī)劃、有步驟、有節(jié)奏地推出土地，讓土地供給計(jì)劃的執(zhí)行能夠平穩(wěn)地滿足市場(chǎng)和保障性住房建設(shè)需要。加強(qiáng)土地供給的事后監(jiān)督，督促用地單位按計(jì)劃要求進(jìn)行土地開發(fā)，對(duì)失信企業(yè)加大懲戒力度。同時(shí)加強(qiáng)土地開發(fā)成本和土地收入的監(jiān)督和管理，使土地收入真正為民所用。

第三，住房商品的質(zhì)量安全是市場(chǎng)發(fā)育完善的根本，它的建造、生產(chǎn)過程如何進(jìn)一步標(biāo)準(zhǔn)化、系列化、規(guī)范化，并逐步實(shí)現(xiàn)住宅工業(yè)化，進(jìn)而與信息化相融合以更好滿足人們對(duì)高品質(zhì)、低消耗的多樣化住宅產(chǎn)品的需求至關(guān)重要。

第四，針對(duì)住房商品不動(dòng)產(chǎn)特性，研究適宜的真正反映房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系，對(duì)重點(diǎn)監(jiān)控城市，建立相應(yīng)固定區(qū)位同質(zhì)同量房?jī)r(jià)的統(tǒng)計(jì)，并重點(diǎn)加強(qiáng)普通商品住房（如90平方米及以下）的監(jiān)控統(tǒng)計(jì)，改變現(xiàn)行平均房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)同量不同質(zhì)，往往反映銷售結(jié)構(gòu)變化而不是房?jī)r(jià)真正漲跌的弊端，避免誤導(dǎo)調(diào)控目標(biāo)。

（作者為湖南大學(xué)兼職教授、湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳副廳長(zhǎng)）

責(zé)編/劉赫 美編/石玉