土地流轉信托或大有所為

土地流轉信托近期成為市場熱點，城鎮(zhèn)化推進使土地改革概念走熱，十八屆三中全會又釋放出土地流轉將加速推進的信號

十八屆三中全會通過的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》中明確提出：加快構建新型農業(yè)經營體系。堅持農村土地集體所有權，依法維護農民土地承包經營權，發(fā)展壯大集體經濟。穩(wěn)定農村土地承包關系并保持長久不變，在堅持和完善最嚴格的耕地保護制度前提下，賦予農民對承包地占有、使用、收益、流轉及承包經營權抵押、擔保權能，允許農民以承包經營權入股發(fā)展農業(yè)產業(yè)化經營。

土地流轉或成改革方向

其實，在此《決定》之前，就有土地專家認為，打破土地二元結構限制是新一輪土地改革的核心。

早在今年4月中旬，國土資源部部長姜大明第一次部長辦公會審議通過《保發(fā)展保紅線工程2013年行動方案》，在配套改革方面，行動方案提出的第一項工作即為農地流轉。

在6月24日召開的“促進城鎮(zhèn)化健康發(fā)展土地管理制度改革座談會”上，姜大明再次強調，必須抓住城鎮(zhèn)化轉型發(fā)展的有利時機，推進土地管理制度的改革完善，釋放改革“紅利”。

隨后，國土資源部又發(fā)布消息稱，“截至2012年底，全國農村集體土地所有權累計確權登記發(fā)證約620萬宗，發(fā)證率達94.7%，基本完成了農村集體土地所有權確權登記發(fā)證任務。”

由此不難看出中國推進新一輪土地制度改革的條件越來越成熟，腳步日益臨近。

沉睡的巨量資本被喚醒

過去我國數量龐大的農村集體建設用地普遍存在利用不合理、效率低下等問題。農民的承包地、宅基地、住房因為各種嚴格限制而不能作為資本流動，更別說帶來財產性收入。而實際上農村集體用地隱形市場相當活躍，所以才會出現違法用地屢禁不止。如果讓工業(yè)化與城鎮(zhèn)化過程中農民也能夠真正受益，改革就勢在必行。

據不確切統(tǒng)計，我國目前大約有18億畝耕地、2.5億畝農村建設用地，三中全會《決定》為這些帶來了抵押權、轉讓權、處置權，開放力度大開。城鄉(xiāng)建設用地市場有望形成，城鄉(xiāng)要素不平等的堅冰被打破，給農村及相關產業(yè)帶來無窮的想象力。農民的巨大沉睡資產將被激活，金融機構將帶來巨型擴張。

那么如何解決實際占地2億多畝、價值100萬億元人民幣以上的農村建設用地使用權的流轉，建構全國統(tǒng)一的土地使用權體系，形成公開化的中國村鎮(zhèn)房市和構建中國房市的全流通格局，這是一個大問題。

農地入市須打破壟斷

農村集體土地的上市，顯然不宜走政府拍賣的老路。農民直接成為土地交易主體，就要打破長期以來地方政府處于壟斷地位的局面。農村集體建設土地入市是未來的必然趨勢，但前提是須明確產權主體及權益分配機制，防止公權力侵占。目前我國的農村土地普遍存在主體虛位、主體混亂問題，未來應該確權發(fā)證，明確農民的權益，在此基礎上建設產權交易市場。

農村集體建設用地流轉目前還受到諸多制約限制，如何建立起一個農村集體建設用地的自由流轉市場非常重要，只有實現農村集體建設用地與城市國有建設用地“同地同價同權”要素市場平等化，才能真正流轉。未來應該允許農村集體宅基地使用權自由轉讓、抵押和出租，還應該允許農民住房的買賣、抵押和出租。

此外如何讓農民通過土地等不動產的抵押享受到平等的金融服務也需要政策突破，如何建立穩(wěn)定的農地流轉機制也需要政策突破等。

土地流轉信托避陷阱方有為

城填化推進使土地改革概念走熱，十八屆三中全會再度釋放出土地流轉將加速推進的信號，而信托公司很早便開始布局土地流轉信托。

據了解，早在2010年國內已有土地流轉信托問世，但并未得到推廣。雖然目前土地流轉信托在法律層面仍需突破，盈利模式也并不成熟，不過很多信托公司已把土地流轉信托作為新的拓展領域。

2013年10月中旬，某信托發(fā)布公告，中國首只農村土地承包經營權流轉信托計劃已于正式成立，目標土地是安徽省宿州市埇橋區(qū)的土地，首期產品涉及的流轉土地面積達5400畝。對此創(chuàng)新，信托業(yè)界可謂歡欣鼓舞。

而如果采取土地流轉信托的方式，由信托公司向投資人募集資金，由地方政府向農民征收整合土地資源，交給專門的農業(yè)公司經營。

那么，參與的各方如何賺錢呢？往往最大的誘惑也會成為最大的漏洞。特別是作為推動的主要三方：信托公司、地方政府和農業(yè)公司的積極性從何而來呢？如果通過早期一兩年的試驗發(fā)現，按照常規(guī)正當的方式進行運營，很難賺到錢，甚至會虧損，其代理人會不會走到投機，甚至透支信譽毀滅價值的道路上去呢？

土地流轉信托還隱藏著另外一個重大隱患，那就是強行征地風險。目前的征地壟斷帶來太大的社會問題，實際城鄉(xiāng)建設用地同權同利后，農村的集體建設用地或許才能夠真正入市。

然而不管怎樣，“從象征意義來說，首單土地流轉信托產品推出的意義可以用偉大來形容?！鄙虾Ｄ承磐泄狙邪l(fā)部門負責人表示，這位人士還指出，土地流轉信托產品的推出意味著目前制約農村土地流轉的瓶頸得以突破，這對加快農村土地流轉和利用，提高農村土地利用效率，促進農業(yè)經營產業(yè)化、現代化發(fā)展具有重大的意義。

排除可能存在的隱患，避開并非假想的陷阱，土地流轉信托作為信托的創(chuàng)新品種，還是可大有所為的。