城市商圈蝶變

□ 高進進

城市商圈蝶變

□ 高進進

傳統(tǒng)商圈對資本吸引力已經(jīng)下降,“坑”與“樹”的選擇不取決于行政構(gòu)想，而取決于市場的優(yōu)勝劣汰。

城市商圈的理論還很年輕，其實踐也始終在變化。但有一點是不變的，即商圈該挖什么“坑”，栽什么“樹”，必須符合市場原則。政府對于空間規(guī)劃的重心不僅在于挖“坑”，更在于善用市場手段調(diào)節(jié)，把握其發(fā)展特征及功能轉(zhuǎn)向，從物質(zhì)空間、社會空間、文化空間等方面，構(gòu)建城市商圈空間體系、增長方式和發(fā)展模型，立足于把“樹”栽好。

商圈亟待轉(zhuǎn)型

隨著電子商務(wù)的興起，網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟翻開了新的一頁。短短幾年中，6億之眾的PC終端，線上交割量已占市場份額7.8%，B2B、B2C的物流射線半徑已跨出國界。這些新興業(yè)態(tài)將成為主流消費選擇，以物質(zhì)空間為主的商圈難有更好的機會。深圳在建和新建的16個Shopping Mall，已顯現(xiàn)出不得已的回收模式。在移動互聯(lián)網(wǎng)浪潮中，作為商圈頭牌的Shopping Mall顯得有些寂寞。

借助無形之手，精明的企業(yè)家開始重新進行資本布局。李嘉誠正進行策略性評估，擬出售超過40年歷史、年銷售200多億元的百佳超市，主要原因在于利潤空間收窄。以商業(yè)地產(chǎn)為主要進軍方向的王健林，最近也公開表示削減萬達廣場開發(fā)計劃。這兩個案例有著投資風(fēng)向標意義，無疑表明傳統(tǒng)商圈對資本吸引力已經(jīng)下降,“坑”與“樹”的選擇不取決于行政構(gòu)想，而取決于市場的優(yōu)勝劣汰。

服務(wù)行業(yè)再度洗牌，商貿(mào)批零企業(yè)走低，新興業(yè)態(tài)登高。從重慶上半年服務(wù)業(yè)實現(xiàn)指標看，在服務(wù)業(yè)30個大類增加值榜單上，商務(wù)服務(wù)業(yè)收入首次為負6%，營業(yè)利潤為負560%，而同期郵政快遞業(yè)務(wù)收入猛增。商圈內(nèi)的主力商貿(mào)企業(yè)零售額累計下降2.6%。其主要原因是網(wǎng)購分流，亞馬遜、淘寶等電商巨頭引領(lǐng)消費方式轉(zhuǎn)移，新業(yè)態(tài)正在贏得未來消費主體，城市綜合體功能更像“試衣間”。

區(qū)域性核心商圈蝶變在即，升級轉(zhuǎn)型拉開新一輪競爭。解放碑是重慶最具代表性、業(yè)態(tài)最豐富的商圈，但其已經(jīng)由大賣場型向商務(wù)服務(wù)型轉(zhuǎn)變。長期來看，商圈內(nèi)空間集約利用較低、空間開發(fā)利用過度、配套滯后等缺憾，正在被功能轉(zhuǎn)換、業(yè)態(tài)升級所彌補。

未來商圈構(gòu)想

立足把重慶建成長江上游商貿(mào)中心的目標，重慶應(yīng)構(gòu)建新的商圈層級架構(gòu)、業(yè)態(tài)配比、功能定位，科學(xué)論證商圈規(guī)劃，不要盲目“挖坑”。

未來，重慶應(yīng)大力推動區(qū)域性核心商圈業(yè)態(tài)升級和功能再造，提高非商品服務(wù)業(yè)比重，以商務(wù)服務(wù)型為主，鞏固和提升核心商圈地位。比如，渝中區(qū)應(yīng)以發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主打，南岸區(qū)采取產(chǎn)城融合打造電子體驗店，發(fā)展信息消費服務(wù)業(yè)，都可成為核心商圈新看點。

其次，擴大內(nèi)需的最大潛力在于城鎮(zhèn)化，重慶現(xiàn)有的30個地區(qū)性次級商圈，即區(qū)縣級城市綜合體，建設(shè)要同城鎮(zhèn)化同步，運用“霍夫法”或“飽和法”等科學(xué)測算方法，結(jié)合購買力和消費厚度，以“1+2+N”賣場型為主的結(jié)構(gòu)形態(tài)，有序引入主力商企，發(fā)展主力業(yè)態(tài)。隨著農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移，釋放消費品市場紅利，頂推社零總量大盤高于GDP增速。

大力發(fā)展社區(qū)型商圈，與“恩格爾系數(shù)”相匹配，以日常生活必須為主導(dǎo)，以消費彈性小、頻次高的商品為重點，以商品及非商品消費的多種服務(wù)為支撐，進行就近、方便、價廉、安全的社區(qū)型商圈定位。重慶市供銷社投建的“綠鮮優(yōu)”惠農(nóng)、便民連鎖店，就很好地體現(xiàn)了這一定位。他們用了不到2年時間發(fā)展了205個連鎖店，一頭連接近600個農(nóng)村合作社，一頭扎根社區(qū)，提供了1000多個就業(yè)崗位。

（作者系重慶市政府原副秘書長，重慶市人大常委會委員、市人大農(nóng)委會主任委員。）