審理物業費案件若干法律問題探析——以南通崇川法院速裁庭的司法實踐為分析樣本

近十年來，我國城市房地產行業發展迅猛，伴隨而來的是復雜多樣、層出不窮的社區內矛盾和問題，其中尤以物業服務糾紛最為普遍，而物業服務糾紛中表現最為集中的就是物業費糾紛。本文將以南通崇川法院小額速裁庭受理的物業費案件為研究對象，總結本地區物業費糾紛審理過程中遇到的問題，在分析原因的基礎上提出相應對策，以求在本領域實現更好的司法審理效果，促進住宅小區和諧物管關系的建立和發展。

一、物業費糾紛概述

（一）基本概念

物業費糾紛，是指物業服務企業與業主基于物業服務合同關系在繳納物業費問題上產生的矛盾和糾紛，進入訴訟程序后歸屬“物業服務合同糾紛”案件，原告為物業服務企業，被告為業主，表現形態為原告要求被告支付拖欠的物業費。值得注意的是，物業服務合同糾紛案件并非只包括物業費糾紛一種，合同任何一方違反其他約定義務都會產生物業服務合同糾紛，而物業費糾紛僅僅是其中最為普遍和典型的一類。

近三年來，筆者所在的南通市崇川區法院受理的90%以上的物業服務合同糾紛都是因物業費而起，且受理總數逐年增多，平均正以14.19%的速率遞增，而結案率卻悄然下降，審判形勢不容樂觀。

崇川區人民法院2010-2012年物業費案件審理情況

（二）受案特點

1.糾紛起因的多元化

產生物業費糾紛的原因很多，有物業公司一方的原因，也有業主一方的原因，甚至合同主體之外的房產開發商也可能成為引發物業費糾紛的源頭。例如物業公司收費不合理，或者違反合同約定義務、侵犯業主合法權益；又如業主無理拒交物業費，房屋空關引發繳費爭議，再如開發商出售房屋配套設施不齊全、公共設施不到位等遺留問題，最終都可能集中表現為物業費糾紛。

2.法院受案的批量化

物業費案件，往往以小區為單位批量涌入法院，這直接源于物業服務“單對多”的特定關系。然而，物業費糾紛原因各異，不能將其簡單視為系列案件，多案同時處理不但不會提高效率，反而會增加法官的駕馭難度。物業費糾紛的這一特征直接導致承辦部門和承辦法官的辦案壓力按“次方式”增加。

3.應訴被告的情緒化

絕大部分物業費案件的被告，當得知自己因物業費問題被告到法院或者來法院應訴時，多因糾紛問題長期得不到解決與原告的溝通不暢甚或爭執而情緒化，難以平和心態參與訴訟。

4.司法風險的群體化

物業費案件雖然爭議標的額不大，但卻往往關系到一棟樓、一個小區居民的生活質量和切身利益，對于某一批物業費糾紛處理不好，甚至可能會影響一個社區乃至一個地區和諧、穩定，再加上被告業主在繳費問題上形成了無形的共同利益圈，故而審理物業費案件釀成群體性事件的風險相比其他類型案件也更大。

（三）適用程序

1.訴前調解程序

人民法院受理的物業費案件，一般情況下先進入訴前調解程序。對訴前調解概念的界定，學界和實務界莫衷一是。在此筆者從本地區人民法院的實際操作經驗來理解訴前調解制度的概念，它是指“糾紛已經到達法院，在正式進入訴訟階段之前，在法院的主持或參與下以調解方式解決糾紛的一整套制度”。[1]438之所以對物業費案件實行訴前調解前置，一方面是因為物業費糾紛標的額小適宜調解，另一方面是出于緩解物業費糾紛成批受理所帶來的壓力考慮，訴前調解程序對于物業費案件起到了類似堤壩阻擋洪峰的作用。

2.小額速裁程序

鑒于物業費糾紛的原告基本都愿意接受調解，故而極少物業費案件由立案直接進入訴訟程序，絕大多數情況是物業費糾紛訴前調解不成后轉入立案審理程序。又因為大部分物業費案件起訴標的額較小，故而符合了適用小額速裁程序的直接條件。①一旦物業費糾紛歸屬于小額訴訟案件，將實行一審終審。若不符合小額訴訟案件的條件，一般也都適用簡易程序審理。

二、物業費案件速裁難問題探析

根據筆者所在速裁庭的司法實踐，九成以上的物業費案件均可適用小額速裁程序，然而適用該程序后卻面臨著速裁難的尷尬境地。截至2013年4月底，崇川區人民法院速裁庭共受理物業費案件24起，全部適用小額速裁程序審理，但是有15 起案件超出了一個月的審限未能成功速裁，占受案總數的60%以上。

（一）原因分析

速裁難的原因主要源自于三方面：一是程序銜接；二是送達；三是答辯、舉證期限。

1.訴前調解前置無形中延長了審限

上文提到，物業費案件一般先進入訴前調解環節。這一前置程序在當前仍具有一定的生命力和優越性，在實踐中也確實收到一定成效，所以我們應當正視訴前調解程序繼續存在的現實。江蘇省高級人民法院《關于訴前調解工作的若干意見》第七條第一款規定：“訴前調解的期限從當事人同意訴前調解之日起計算，一般為20日。調解期限屆滿未達成調解協議的，經各方當事人同意，可以延長10日。”也就是說，對于一起物業費糾紛，在正式立案之前可能已經經歷了一個月的處理，而小額速裁程序本身也就一個月審限，因此，由于訴前調解程序的存在，無形中增加了小額訴訟案件的辦理時限。不僅如此，由于現行考核機制的設置等原因，承辦法官在結束訴前調解程序后往往會對案件拖而不立，②這對當事人的訴權更是極大的侵犯。

2.送達難直接導致速裁難

送達難問題一直是民事訴訟長期以來難以逾越的難關。通常情況下，法院傳喚被告業主采用電話傳喚或郵寄送達的方式，③但有效送達的幾率很低：只有當被告業主本人簽收并留下準確身份證號碼的情況下，法院才具備缺席開庭的合法條件。④面對這樣的現狀，很多物業費糾紛案件無奈走到公告送達這一看似荒誕的地步。⑤

物業費案件的送達程序之所以成為一大難題，筆者認為原因在于以下幾方面：第一，電話傳喚等簡便送達方式的效力有所欠缺。物業費案件適用小額速裁程序或簡易程序后固然可以通過簡便方式傳喚當事人、送達訴訟文書，⑥但這一規定對法院而言似乎僅僅是一種“權利”而非“權力”：當事人經通知后主動到庭，那么口頭或其他簡便傳喚方式自然合法有效，但是，如果法院通過口頭或其他簡便方式傳喚當事人且當事人確實接收到傳喚而仍拒不到庭，那么這種簡便送達的效力又當如何——法律無明文規定，鑒于最高人民法院有關司法解釋的規定，⑦法院也不得直接缺席審判。第二，直接送達成本高，郵寄送達效率低。由于物業費案件通常都成批受理，每起案件都采用直接送達方式將耗費承辦法官大量時間和精力，因此不可能成為物業費糾紛的基本送達方式，即便投入人力物力進行直接送達，往往也會因為被告業主不在住所而無法送達，由此也導致了司法資源極大的浪費。至于郵寄送達，司法實踐中的大多數情況是：要么是被告業主拒收，或者故意拖延簽收致郵件逾期退回法院；要么是被告業主的家屬簽收，而法院又無法獲取該簽收人與被告系同住成年家屬的證據，導致被告不到庭的情況下無法缺席審理。

3.法官不敢縮短答辯、舉證期限

江蘇省高級人民法院《關于小額訴訟案件審理程序的討論紀要》（以下簡稱《紀要》）第10條規定：“小額訴訟案件，當事人放棄答辯期、舉證期或者就舉證期限協商一致且不超過10 天的，人民法院應予準許。當事人無法協商一致的，人民法院可以根據案件需要指定不超過10 天的答辯期和舉證期。”適用這一規定存在一個問題：能否不經詢問雙方當事人關于答辯期和舉證期的意見而直接指定？

如果僅僅從字面解釋似乎不能直接指定，必須經過當事人協商一致的過程。那么很多物業費案件中，法官難以與被告業主取得聯系，或者聯系上后被告不愿接受調解，再或者短時間內被告無法主動到庭應訴，這些慣常出現的情形將導致《紀要》上述規定無法適用，答辯、舉證期限只得遵照法律規定的15 天。由于法律未明文規定，《紀要》也未有突破，承辦法官往往在縮短答辯、舉證期限問題上不敢放開手腳，導致該訴訟期限占據過多審限，速裁難問題自然就出現了。

（二）對策建議

當前民事案件的審判原則是“調解優先、調判結合”，具體到物業費案件，筆者認為應當恢復到之前的司法政策，即“能調則調，當判則判”，鑒于小額速裁程序的正式施行，可以再加一條“快審快結”。要實現這一目標，必須解決如下三方面問題。

1.加快程序之間的銜接

根據前文的闡述，在保留訴前調解環節的前提下要實現速裁，只能力求加快程序間的銜接以縮短審理期限。當下，訴前調解程序向小額速裁程序的轉化亟須規范化，最好通過最高院的司法解釋加以規定。筆者提出以下幾點建議：第一，對于可適用小額速裁程序的物業費案件，可以在訴前先行調解，但原告要求直接立案適用小額速裁程序或訴前調解階段一方請求終止訴前環節的，法院應當準許。第二，在訴前調解階段，原則上法院只組織一次調解。第三，對于可適用小額速裁程序的物業費案件，訴前調解期限為20日，且不得延長。第四，對于傳喚被告到庭失敗或經調解達不成協議的，應當立即結束訴前調解程序，最遲應于次日將案件卷宗移送立案部門。第五，審管部門負責對速裁庭的案卷移送工作進行監督，立案部門應當于收到案件之日起的三個工作日內完成審查立案工作。誠然，以上建議是建立在保留訴前調解程序的基礎上的，其實，對于可適用小額速裁程序的物業費案件，立法者可以大膽取消訴前調解環節，因為在速裁階段照樣可以優先調解。

2.努力緩解送達難問題

送達難直接威脅到小額速裁程序的審限制度，解決該問題是走出物業費案件速裁困境的鑰匙。若找不到緩解之法，新誕生的速裁程序機制在物業費及其他很多類型案件中可能會遭遇存廢危機。筆者認為，要緩解送達難問題實現速裁，核心點在于賦予簡便送達方式以完全效力。而鑒于《最高人民法院關于適用簡易程序審理民事案件的若干規定》第十八條的存在，筆者認為并非要突破這一規定，恰恰相反，我們應當創造條件嚴格依照該條款執行。具體而言，就是要固定當事人收到傳喚內容的相關證據。

以電話傳喚這種簡便送達方式為例，要完成上述目標和要求，必須做到以下幾點：一是在電話中必須明確對方身份，確保電話另一頭就是被告業主本人，對此法官應當問清姓名并得到肯定答復方可，否則電話送達就缺乏有效前提；二是送達過程需有兩人在場完成，以體現法院執法中的自我監督；三是傳喚的內容至少包括訴狀、證據的基本內容以及開庭的時間、地點，雖然是簡便方式，但這些直接送達中需要讓被告知曉的內容也必須一一告知；四是要依法保證被告陳述意見的權利，也就是要在電話中給予對方初步答辯的機會；五是要以追記、錄音、錄像等方式記錄電話送達的全過程，甚至可以要求電信公司協助提供相應通話記錄附卷予以印證，以此固定當事人收到傳喚內容的證據，這也是最重要的一點。

此外，《民事訴訟法》第八十七條規定：“經受送達人同意，人民法院可以采用傳真、電子郵件等能夠確認其收悉的方式送達訴訟文書。”筆者認為，針對小額訴訟案件，采用傳真、電子郵件等簡便方式送達可以無需經受送達人同意，根據上文的精神，只要固定相關證據確認受送達人收悉即可。如果能讓簡便送達方式真正實現自身效用，那么物業費案件的送達難題將取得質的突破，速裁前的障礙也可以掃清。

3.縮短答辯、舉證期限

縮短答辯、舉證期限對于速裁的意義并不亞于送達問題的解決。現行簡易程序中，被告的答辯期為15日，被告有權在15日之內提出書面答辯狀，而法院必須給足被告15 天的答辯期；舉證期限經雙方協商不應超過15日。協商不成而由法院指定的，雖無明文規定，但實踐中為了便于操作，法院一般會指定超過15日的舉證期限而與答辯期保持同步。但這樣必然擠壓小額速裁程序的審限，因此，要解決速裁難問題，必須突破現有法律規定縮短答辯、舉證期限。

《紀要》第10條確實作了一定的突破，但筆者認為還不夠徹底。建議放寬法院對答辯期、舉證期限進行指定的前提條件，即對“當事人無法協商一致”作擴大解釋：對于當事人雙方無法就答辯期和舉證期進行協商的情況，可以視為當事人無法就答辯期和舉證期協商一致，繼而法院就可以指定較短的答辯期和舉證期以節省審限，筆者認為上限以七日為宜。但為了規范法院的這一權力，應當規定法院所指定期限的下限，一般不能少于三日。

三、物業費案件實體審理中若干問題探析

業主拒交物業費，物業公司當然享有物業費請求權。然而，物業公司將業主告上法庭后，業主的一系列抗辯理由能否成立，物業公司在履行物業合同過程中是否負有責任，成為法官裁判案件時必須厘清的問題。被告常見的抗辯理由概括起來主要有幾下幾類：一，物業公司違規收費；二，物業服務不到位或不達標準；三，不存在物業服務合同關系；四，未享受或無需接受相關物業服務；五，被告因不是房產所有人而訴訟主體不適格；六，物業公司的訴訟請求已過訴訟時效；七，物業公司主張的滯納金過高。這些抗辯理由能否為法院支持，要具體問題具體分析。

1.業主對物業公司違規收取的物業費可依法抗辯

最高人民法院《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第五條規定：“物業服務企業違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費，業主以違規收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。”違規收費主要存在于兩個方面：一是擅自擴大收費范圍、提高收費標準，二是重復收費。

對于前者，實踐中不乏實例，如物業公司在業主拿房時收取“裝修垃圾清運費”的問題，原則上該費用應由具體負責各類建筑垃圾處置的單位收取，一些地區則委托每個小區的物業公司代收，但物業公司不得將該費用占為己有或超標準收取從中漁利，⑧否則，業主在物業費訴訟中可以就物業公司超標準收取的費用主張返還。至于擅自提高收費標準的問題，《江蘇省物業管理條例》第四十九條第二款規定：價格行政主管部門應當每三年內對物業服務等級標準以及相應的基準價與浮動幅度進行評估，并根據評估結果適時調整。因而物業公司未經上述法定程序擅自提高收費標準的，業主可以對非法提高的部分費用提出抗辯。對于后者，實踐中物業公司重復收費的情況不多，但訴訟中業主提出此類抗辯的情況卻常有，此時業主需要承擔相應的證明責任，例如出示物業公司重復收費的收據等。

2.業主就物業公司的違約行為享有同時履行抗辯權

《解釋》第三條規定：“物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。物業服務企業公開作出的服務承諾及制定的服務細則，應當認定為物業服務合同的組成部分。”據此，物業公司不履行或不完全履行服務義務，則業主有權要求物業公司承擔違約責任，但能否免除自己的繳費義務呢？從上述規定中似乎難以得出肯定的結論。

然而，《合同法》賦予了合同當事人三種抗辯權，即同時履行抗辯權、先履行抗辯權、不安抗辯權。有學者認為，“業主以物業服務沒有達到法定或約定的標準，拒絕支付或者要求降低物業收費，是行使《合同法》第六十七條規定的先履行抗辯權的行為”，[2]59然而，筆者認為，實踐中物業合同一般會約定某年度的物業費業主應在當年度期間的某個時間點繳納，若將每一年度視為一個整體，應當說物業公司的服務義務和業主的繳費義務沒有先后順序之分，因此不存在先履行抗辯權的問題。根據《合同法》第六十六條的規定，雙方應當同時履行各自義務，業主在物業公司履行之前有權拒絕其履行要求，業主在物業公司履行義務不符合約定時，有權拒絕其相應的履行要求。因此，物業公司未按約定或相關規定提供服務的，業主可以主張未享受相關物業服務的抗辯繼而不支付或減少支付物業費。

至于物業公司的義務來源，主要源自于物業合同，此外還有物業公司公開作出的服務承諾及制定的服務細則、行業規范、相關法律規范。物業公司的服務義務內容，除了《解釋》第三條規定的維修、養護、管理和維護義務，根據國務院《物業管理條例》第四十六條、第四十七條的規定，還包括對物業管理區域內違反治安、環保、物業裝飾裝修使用等方面法律、法規規定的行為的制止、上報義務，以及物業管理區域內安全防范的協助、應急、上報義務。值得一提的是，很多業主抗辯主張的事由往往超出了物業公司的義務范圍。對于其他業主的違規行為侵犯被告業主的情況，物業公司有義務制止和上報，但無權對違規業主采取人身、財產的強制措施；對于被告業主財產丟失、被竊的情況，物業公司有義務在事前做好防范工作、在事中做好應急工作、在事后做好及時上報工作，但只能是其能力范圍內的。可以說物業公司確實履行了上述行為義務后，沒有理由再承擔被告業主損失結果的賠償責任。因此，業主對于上述情形不能以國務院《物業管理條例》第三十六條的規定提出抗辯。

3.業主不得以本人未簽訂書面物業合同為由拒交物業費

以不存在物業服務關系為由提出抗辯的業主，在庭審調查中主要存在以下幾種事實情況：一是物業公司統一與業主委員會簽訂了物業合同而未予業主單個簽訂合同，二是業主購買二手房半途入住小區，三是物業公司與建設單位簽訂了前期物業合同而未與業主或業委會簽訂合同。雖然存在以上種種情況，但只要法院查實被告業主的房產確實接受了物業公司的服務，業主就應當繳納物業費而不得以本人未簽訂書面物業合同為由提出抗辯，具體理由如下。

第一，業主委員會有權代表全體業主與物業公司簽訂物業合同，合同效力及于全體業主。國務院《物業管理條例》第十五條規定：“業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責：……（二）代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；……”第三十五條第一款規定：“業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。”第四十二條規定：“業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用……。”《解釋》第一條規定：“……業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力……。”

第二，物業服務合同相比傳統的契約合同有其特殊性，尤其是對合同相對性原則的突破。[3]雖然業主購買二手房后并未與物業公司簽訂物業合同，但畢竟其入住后接受了物業服務，事實上在其與物業公司之間形成了一個默示的契約。江蘇省高級人民法院《關于審理物業服務合同糾紛案件若干問題的意見》（以下簡稱《意見》）第三條規定：“業主將其物業轉讓后，物業服務合同自受讓人占有、使用該物業時始，對受讓人和物業服務人具有約束力。”第五條規定：“雖沒有簽訂物業服務合同，但業主事實上接受了該物業服務人的物業服務，物業服務人起訴要求業主支付相應的物業服務費用的，人民法院應予支持。”

第三，在業主入住小區后、選聘物業服務企業前，這段時間也需要物業服務企業進駐以履行必要的管護義務。此時，只能由建設單位選聘物業服務企業，因此建設單位與物業公司簽訂的前期物業合同同樣應對業主產生效力。《解釋》第一條規定：“建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，……對業主具有約束力。”

4.業主不得以未享受或無需接受相關物業服務為由拒交物業費

司法實踐中，業主以未享受或無需接受相關物業服務為由提出抗辯的，通常就是涉及到空關戶的繳費問題。業主從自身角度出發，雖購買了房產，但因為不住故而享受不到物業服務，很多空關戶業主確實也堅持不需要物業服務。然而，物業公司主要是靠收取物業費維持運營，其服務性質首先具有公益性和集體性，而后才落實到每家每戶的個體利益上，物業公司履行服務義務不可能繞開某一戶進行，即便是業主拒交物業費，物業公司也不能停止物業服務。⑨因此，從物業公司的角度出發，或者進一步說從全體業主的公共利益出發，業主不得以未享受或無需接受相關物業服務為由拒交物業費。《解釋》第六條規定：“……物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。”當然，對于空關戶的物業費收取可以酌情給予一定的優惠。《江蘇省物業服務收費管理辦法》第十六條第三款規定：“因業主原因未及時辦理入住手續、業主辦理入住手續后未入住或未使用的物業，期間的物業服務費應不低于合同約定標準70%。”

5.原則上業主即房屋的所有權人為被告，物業使用人因約定可成為被告

物業費糾紛是基于物業服務合同關系而產生，照此推理，物業服務合同的簽訂者即業主委員會應當是物業費案件的被告。但《解釋》第八條第二款規定：“物業服務企業向業主委員會提出物業費主張的，人民法院應當告知其向拖欠物業費的業主另行主張權利。”據此，業主委員會不能成為物業費案件的被告，業主才是適格的被告。根據國務院《物業管理條例》第六條第一款的規定，房屋的所有權人為業主。因此，物業公司主張物業費應起訴房屋所有權人。而司法實踐中被告提出自己并非適格被告的抗辯理由也正是基于此，通常情況下這些被告確實非房屋的所有權人，而是業主的父母或子女等物業使用人。那么，物業使用人能否成為適格的被告呢？國務院《物業管理條例》第四十二條第一款規定：“……業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。”據此，只有當業主與物業使用人明確約定由物業使用人交納物業費時，物業公司才可以起訴物業使用人。

6.物業費請求權的訴訟時效問題

對物業費的主張屬于債權請求權的一種，當然適用兩年訴訟時效的規制。一般情況下，物業公司的訴訟請求往往涵蓋了過去連續幾年被告業主欠繳的物業費，業主以物業公司訴請已過訴訟時效為由提出抗辯能否得到法院支持，關鍵看時效期限從何時起算。《意見》第十五條規定：“物業服務人要求業主給付物業服務費用的訴訟時效期間，從最后一期物業服務費用的履行期限屆滿之日起計算。”以欠費期限2008年1月1日至2011年12月31日為例，物業公司只需在2012年1月1日至2014年1月1日期間主張權利即可，2012年1月1日之前均無需向被告業主催費，即便之前累計欠費的年數再多也無妨。

若嚴格適用上述條款，可能引發以下三點問題。第一，訴訟時效制度的創設初衷在于督促權利人對自身權利的及時行使，若適用上述訴訟時效起算標準，顯然減輕了物業公司催費的義務，繼而物業公司將怠于行使物業費請求權，這與訴訟時效的制度價值是相悖的；而且從有利于當事人權利的角度看，江蘇省高級人民法院的規定更加有利于物業公司，而訴訟時效本身是傾向于限制權利人的制度設計，因而可能產生悖論。第二，江蘇省高級人民法院的上述規定主要是基于最高人民法院《關于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規定》第五條而作出，其針對的是分期履行合同，要求分期履行的債務在整體上具有同一性，換言之，該債務亦可一次性履行。反觀物業服務合同中約定的物業費，此種債一次性履行顯然不現實。⑩因此，物業費請求權不同于普通債權，它并不在合同簽訂后即發生，而是隨著時間的推移和物業服務的提供定期產生的，類似于租金債權。最高院曾在2004年回復《云南省高級人民法院關于繼續性租金債權的訴訟時效期間如何計算的請示》時就有截然不同的批示：“對分期履行合同的每一期債務發生爭議的，訴訟時效期間自該期債務的履行期屆滿之日的次日起算。”第三，所謂的“最后一期物業服務費用”，是指被告業主欠費的最后一期還是物業合同約定的最后一期呢？這一疑問可能導致司法實踐的不統一。

綜上，筆者認為，物業公司對每一期物業費的請求權具有相對獨立性，規定訴訟時效從每一期的屆滿日期的次日起算更加科學。

7.滯納金實質上系違約金，不可過分高于物業公司遭受的損失

物業費案件基本都會涉及到滯納金問題，物業服務合同通常也會約定滯納金。然而，所謂滯納金，是指“以當事人不履行公法上的金錢給付義務為前提，所遭受到的罰款處罰”，[4]182而物業服務合同屬于私法范疇，由物業公司與業主或業主委員會約定“滯納金”顯然不可。因此，《江蘇省物業管理條例》在2012年底的第三次修訂中終于刪除了原法關于物業管理企業可以按每日萬分之五加收滯納金的規定。既然“滯納金”的提法不科學，那么對物業服務合同中約定的“滯納金”的正確認定，應當依照《合同法》第一百一十四條的規定視為違約金，這一點得到了江蘇省高級人民法院《意見》第九條的明確。因此，物業公司在與業主或業主委員會簽訂物業服務合同時不應當再沿用“滯納金”的提法，建議改成“違約金”。

既然“滯納金”性質上屬于違約金，那就應當適用《合同法》規定的違約金規則，即不能過分高于造成的損失。對于“滯納金”的標準很多物業合同文本約定按欠繳物業費總額的每日千分之三或千分之五收取，若以全年欠繳物業費2000元計算，滯納一年后的“滯納金”將達到2190元（2000元×0.003×365 天），已經高過了本金本身，顯然畸高。對于“過分高于造成的損失”，最高人民法院《關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十九條第二款作出了解釋，即超過造成損失的30%屬于“過分高于”。因此，建議物業公司在物業服務合同中將過高的“滯納金”標準降低，原《江蘇省物業管理條例》規定的“萬分之五”標準是適宜的，可以繼續沿用。

至于過高“滯納金”的調整程序，《合同法》規定當事人可以請求人民法院予以適當減少。業主若提出降低過高“滯納金”當然好理解，但業主未提出而物業公司主動提出降低合同中約定的“滯納金”收取標準，是否可以允許呢？筆者認為答案當然是肯定的。實踐中很多物業費案件都是在被告業主缺席的情況下開庭審理并宣判的，物業公司的這種行為其實是在變更訴訟請求、降低起訴標的額，何況法律規定的“當事人”當然包括雙方，因此法院應當準許。但是，若雙方均未提出降低“滯納金”標準，那么對于畸高的收取標準，法院是否應當主動依職權降低呢？實務界有人認為，法官根據公平原則應當可以依職權降低。但筆者有不同意見。《合同法》第一百四十二條第二款和《合同法解釋（二）》對其的相關司法解釋都是在當事人提請降低標準的條件下展開的，能夠探尋到法院依職權主動降低這一精神的條文只有最高人民法院《關于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》第6條，但是這一條是針對當前企業經營狀況普遍較為困難的形勢規定的，不符合物業費糾紛的審理背景，不宜適用。因此，筆者認為，若雙方均未提出降低“滯納金”標準，而標準又畸高的，法官應當向業主就當事人主張違約金過高問題進行法律釋明，若被告業主明確表示不提請降低標準，那么法官應當尊重雙方在意思自治情況下平等締結的物業合同的約定。

注釋：

① 江蘇省適用小額速裁程序的起訴標的額上限為人民幣13700元。

② 就法官個人而言，每個月的結案均衡度即結收案比一度是一項重要的考核指標，若立案太多，那么結案率會顯得很低。而訴前調解的案件卷宗已經移送到承辦法官手中，對于訴前調解不成的案件要進行正式立案，該權限其實已經從原告及立案法官處轉移到承辦法官手里。更有甚者因為承辦法官對原告的個人偏見，原告的立案請求就會被再三刁難，這也是當下立案難的原因之一。

③ 雖然《民事訴訟法》明確規定法院送達應當以直接送達為原則，只有直接送達確有困難的才可郵寄送達。但由于當前司法實踐案多人少的矛盾長期存在，郵寄送達這種相對快捷方便的送達方式成為法院送達的首選，不僅像物業費糾紛這類數量龐大的批量案件如此，一般民商事案件也已經妥協于這種選擇。

④ 速裁庭辦理的物業費案件有效送達率不足三成。

⑤ 筆者之所以稱物業費案件適用公告送達荒誕，是因為大部分被告業主并非下落不明，而只是以各種形式拒絕來法院應訴，法院在送達無門的情況下做出的一種妥協，甚至可以說是自欺欺人、掩耳盜鈴。

⑥ 分別參見江蘇省高級人民法院《關于小額訴訟案件審理程序的討論紀要》第十一條、新《民事訴訟法》第一百五十九條。

⑦ 《最高人民法院關于適用簡易程序審理民事案件的若干規定》第十八條規定：“以捎口信、電話、傳真、電子郵件等形式發送的開庭通知，未經當事人確認或者沒有其他證據足以證明當事人已經收到的，人民法院不得將其作為按撤訴處理和缺席判決的根據。”

⑧ 參見南通市物價局、城管局聯合出臺的《關于明確市區建筑垃圾處置收費標準的通知》（通價費[2011]219號）。

⑨ 參見《意見》第七條：“物業服務人以業主未給付物業服務費用為由，拒絕履行物業服務合同的，人民法院不予支持。……”

⑩ 物業服務合同都會約定有效期限，短則兩三年，長則十幾年，要求物業公司在合同期限屆滿后一次性收取全部物業費，物業公司肯定周轉不了運營資金；要求業主在合同履行期間一次性繳納全部年限的物業費，業主肯定不會為還沒享受到的物業服務買單。

[1]史德保.糾紛解決:多元調解的方法與策略[M].北京:中國法制出版社,2008.

[2]陳佳.物業服務合同中的物業費請求權研究[J].河北法學,2010(5).

[3]曾祥生.物業管理合同性質辨析[EB/OL].(2007-04-10).http://www.chinacourt.org/article/detail/2007/04/id/242708.shtml.

[4]張婉蘇.滯納金征收比例設定的立法研究[J].學海,2012(2).