房地產工程全面質量管理與質量控制之探析

肖志軍

(大同市陽光嘉業房地產開發有限責任公司，山西大同 037002)

隨著國民經濟的快速發展，我國每年有數以千計的房地產樓盤項目進行建設，有的工程質量由于先期控制較好，后期業主投訴的現象少，而有的工程質量由于種種原因，控制不到位，問題多發，后期引起業主投訴較多。房地產工程質量如何進行控制，成為企業工程管理人員需要認真研究和不斷更新管理理念的課題。鑒于房地產工程是提供給業主的產品，業主對產品的認可決定企業的生存，工程質量好壞是其中非常重要的一項。因而，許多房地產公司專門組織人員研究質量管理內容、方法。工程質量問題具有多發性、復雜性、不可預見性等特點，這些特點決定了房地產從業人員在進行質量管理時不能僅僅單方面考慮施工質量的控制，而應全方面的考慮影響工程質量的因素，包括設計、工程發包合同的條款制定。工程設計應考慮施工的可易性，工程的發包應考慮未來工程管理協調的難度，這些因素會間接影響到工程質量的控制和施工的難度是否增加。所以，房地產公司對工程質量管理應是全方位的，應該建立工程全面質量管理體系。括招標文件、協議補充等)內容由于集中在建安工程造價的控制上，很少涉及現場工程管理條款的制定。實施工程管理時，很多要求沒有先期約束，往往靠強制要求，從而造成工程管理難度增大，效率不高，導致工程質量有失控風險。為此，這兩家房地產標桿企業不斷組織經驗豐富的工程人員，修訂，補充合同條款，增加工程管理的可控性。所以，房地產公司必須進行工程全面質量管理工作，也就是說，房地產公司工程質量預防的起點是公司的規劃設計管理部門，設計階段對工程質量通病，工程管理薄弱環節提前采取設計防控的有效措施，合同文件的內容必須增加(除造價控制條款外)有利于施工階段質量控制管理的條款，不斷完善，形成企業內部的標準。萬科、中海這些公司模式不適應每一個房地產公司，但值得借鑒。房地產公司應全方位審視公司管理體制、各部門工作對未來工程質量影響，依據自身特點，對與工程管理有關的部門工作進行調整、深化，唯有推廣、深化全面質量管理工作，工程質量問題的發生、質量缺陷的發生才會大幅降低。

1 工程全面質量管理和施工質量管理的區別

房地產公司工程人員對工程全面質量管理和施工質量管理兩個概念往往在認識上存在誤區，模糊不清，兩者混為一談。一旦工程質量出了問題，就全部歸于現場工程師監督不力，施工單位偷工減料，或者搶工期，技術間歇時間不合理壓縮等原因造成。然而，這些僅僅是直觀的、可以看得見、摸得著的原因，有些看不見、摸不著、隱性的原因被忽視。隱性原因主要包括設計質量缺陷，工程合同條款主動性不強等。現場工程師監督的僅僅是施工單位的施工質量，工程管理的內容局限在施工質量的管理和控制上。那么，工程人員管理的依據是設計圖紙和工程合同。由于設計圖紙和工程合同本身存在缺陷，不完善，設計深度差等原因導致施工完成后質量出現問題，此類質量問題現場工程人員是無法控制的，因為工程人員無法控制設計質量和工程合同簽訂是否周密，條款主動性的把握到位程度。我國著名的一些房地產公司(如萬科、中海)在部門分工上同全國其他房地產公司沒有太多區別。重要的是，這些標桿企業很早就發現了這個問題，并且組織人員研究討論，如何克服和改進工作。為此，萬科、中海公司自己組織員工進行企業標準的設計和編制，形成工程節點和建筑做法，形成自己的一套較完整的標準。同時，棄用設計單位提供的工程做法，這樣，由于設計質量漏洞最終引起工程質量出問題現象就大量被克服了。招標文件、合同文件是施工階段工程質量控制、管理保障的基礎。房地產公司工程管理的實際操作依據是設計圖紙、合同文件，依據合同條款的約定對監理單位、施工單位進行監督管理。萬科、中海這些著名公司很早就發現合同文件(包括招標文件、協議補充等) 內容由于集中在建安工程造價的控制上，很少涉及現場工程管理條款的制定。實施工程管理時，很多要求沒有先期約束，往往靠強制要求，從而造成工程管理難度增大，效率不高，導致工程質量有失控風險。為此，這兩家房地產標桿企業不斷組織經驗豐富的工程人員，修訂，補充合同條款，增加工程管理的可控性。所以，房地產公司必須進行工程全面質量管理工作，也就是說，房地產公司工程質量預防的起點是公司的規劃設計管理部門，設計階段對工程質量通病，工程管理薄弱環節提前采取設計防控的有效措施，合同文件的內容必須增加( 除造價控制條款外) 有利于施工階段質量控制管理的條款，不斷完善，形成企業內部的標準。萬科、中海這些公司模式不適應每一個房地產公司，但值得借鑒。房地產公司應全方位審視公司管理體制、各部門工作對未來工程質量影響，依據自身特點，對與工程管理有關的部門工作進行調整、深化，唯有推廣、深化全面質量管理工作，工程質量問題的發生、質量缺陷的發生才會大幅降低。

2 現場施工質量的控制和質量問題原因分析

2.1 影響房地產工程質量的外部因素

1)監理公司未實施有效監管。2)施工單位質保體系的不健全。3)設計施工圖紙質量不完善。4)總包單位不履行管理配合職責，勞務的工藝質量能力不足。

2.2 影響工程質量的內部因素

1)工程管理人員過程質量管控能力不足。2)設計工期過短。3)合同工序穿插，技術間歇無法保障，設計變更過多。4)招標文件、合同文件中技術管理部分約定不清，對新技術、新材料規范、標準及工藝控制要求掌握有待提高。

2.3 房地產公司工程管理人員質量管理工作定位

房地產公司的現場工程師不是施工單位的質量員，要求甲方工程師監督每個分項工程質量，監督每一個檢驗批質量不現實。針對上述諸多因素，房地產公司作為甲方應采取以下措施管控施工質量:1)要求監理公司配備足夠的監理工程師入駐現場，監督監理單位人員是否到位，監理行為是否規范，監理服務是否到位。對不稱職的監理公司和人員及時更換。2)要求施工單位健全質量保證體系，包括體系內質量人員組成。3)監督施工前技術交底是否進行，工程流程是否正確。4)定期組織質量檢查和驗收，進行質量評定和獎罰。如施工單位質保體系不健全，則要采取措施強制其建立和完善。根據檢查結果，依據相關規范、規定，獎優罰劣。采取經濟措施，提高工程質量。5)對照合同約定的要求，檢查工程質量是否符合合同約定，不符合約定的質量，通過監理單位下發工程整改令、停工令，促使施工單位進行工程質量問題、質量缺陷的返工處理。

3 優化分戶驗收管理程序，持續跟蹤解決質量問題，降低業主投訴

房地產工程產品最終要交到業主手里，在移交前需進行分戶驗收。分戶驗收的目的不是為了取得竣工備案手續，是工程質量控制的最終環節，應由房地產公司工程管理部門組織。當前，我國每年因工程質量問題引起業主投訴的事件屢屢發生，業主投訴的重點如下。

3.1 安全性質量問題

1)樁基工程質量問題。2)鋼筋混凝土結構性質量問題。3)外墻構件空鼓、開裂、脫落質量問題。4)欄桿、護欄的防護方式、防銹的問題。5)樓梯公共通道防滑質量問題。

在這些問題中，常見的是鋼筋混凝土結構性質量問題，如梁、柱、墻幾何尺寸不規矩，墻體偏軸移位，外墻滲漏、開裂。想要規避這些質量問題的發生，必須加強過程控制。

3.2 功能性質量問題

1)窗戶開啟不靈活、滲漏。2)屋面滲漏、外墻滲漏。3)設備專業匹配沖突質量問題。

功能性質量問題經返工處理一般都可以解決。

3.3 觀感性質量問題

1)內墻空鼓開裂。2)房間凈高、方正。3)墻地面平整度、垂直度。4)門窗設備成品保護。5)外墻面磚、涂料觀感。

3.4 適應性質量問題

1)居住使用功能的合理性問題。2)居住使用功能的舒適性問題。3)居住使用功能的協調性問題。4)客戶居住使用功能的經濟學問題。

房地產工程的質量控制著眼于首先在設計上減少質量缺陷，其次就是對施工質量管理采取靈活的策略。對于分戶驗收，傳統的辦法就是工程達到竣工驗收條件后，由房地產公司組織設計、監理、勘察、施工單位，在政府質量監督部門的監督下，對工程進行竣工驗收。然而，該驗收和業主接房驗收，由于對質量標準要求不同，所以，等到業主分戶驗收時，依然會提出很多質量問題，從而引起質量投訴。如何來優化分戶驗收，降低業主投訴，把工程質量問題提前解決，避免業主接房后，工程再維修。當前，一些房地產公司探索出了一條途徑，經過應用，效果很好。就是在業主分戶驗收之前，房地產公司內部部門之間先溝通，請業主預驗收，提前挑毛病，然后再修補質量問題，最終進行分戶驗收。僅此一項措施，可以降低60%的業主投訴率，給分戶驗收交房工作創造了很好的條件。

4 房地產公司開展工程全面質量管理的必要性

4.1 由設計缺陷引起的工程質量問題案例

某別墅項目將層層退臺的露臺設置為種植庭院，以增加銷售賣點。圖紙設計審查未發現問題，施工單位按規范要求進行閉水試驗復檢合格，項目交付后不足一個月就出現大量的漏水投訴及索賠。

該案例是典型的由設計缺陷引起的質量問題。防水與露臺防水不封閉，花池臺頂部與花池外壁處無防水層保護，雨水長期侵襲或澆花時濺起的水等極易產生滲漏花池壁端頭處無防水收頭處理要求，易導致卷材開邊，從不防水的抹灰保護層滲進防水層，產生滲漏花池根部、交角處屬于防水薄弱環節，設計未考慮設置附加防水層強化防水措施的要求，未考慮花池排水設計，花池長期積水會導致防水層失效產生滲漏及種植植物爛根死亡，國家目前沒有關于種植屋面的相關設計規范及標準圖集，設計質量完全依靠設計人員的業務經驗。不配節點詳圖或簡單依據屋面防水要求考慮種植屋面節點要求，往往留下嚴重的設計隱患，屋頂、露臺種植花池常規上借鑒屋面的檢驗要求，一般均做閉水試驗驗收(見圖1)。而傳統閉水試驗檢驗驗收對暴雨側壁沖刷，澆花濺水等常見情況無法得到有效檢驗。

圖1 屋頂花池的防水做法

4.2 工程合同包劃分不合理引起的質量問題案例

某住宅樓工程18層，業主把土建工程總包給一家施工單位，門窗、室內樓梯欄桿、外墻保溫、電梯工程分別發包給專業單位，甲方對總包、分包單位的管理都是平行關系，各施工單位獨立施工，總包單位對分包不進行管理。在工程實施過程中，交叉施工，各單位自行安排工作時間，導致工作面擁擠，成品保護工作失控，工序顛倒無序。門窗安裝質量差，分包單位提出原因是總包施工的主體洞口不規范，而總包推諉門窗質量與己無關。工程完工交驗時，全樓共72鏜門，有40鏜門遭到損毀，甲方又再出資更換，多投入費用10萬元。所以，先期工程合同制定、工程發包不合理，會給后期工程管理帶來很大難度，同時質量又容易失控。合理的做法是甲方指定分包單位，交由總包統一管理，同時，甲方需付總包單位一定的總包管理費。在總包的統一管理下，工序安排、工序穿插更合理，發生質量問題，甲方追究總包責任、總包追究分包責任。這樣，工程管理有序，工程質量責任明確。質量問題、質量缺陷的發生概率會大大降低。

4.3 房地產公司應進行工程全面質量管理

由此可見，房地產公司對工程質量的管理絕不能僅僅停留在現場施工質量的監督管理上，而首先應加強設計預控和合同管理工作。不僅要考慮設計本身的合理性，還應考慮施工的易建性、工序交叉的可靠性，手工化操作的偏差性等問題。設計階段應考慮關鍵部位的施工工藝控制要求，提高施工管理的可靠性。設計環節未考慮工程質量隱患或工程質量通病的預防，未考慮施工的易建性和合理性，導致施工質量缺陷產生。設計環節還應考慮目前工程施工產業化工人的缺失和施工手工操作不可避免的偏差對工程質量帶來的影響。

國內多數房地產企業比較注重合約中的經濟條款部分，對有關工程質量、進度等管理方面的約定往往比較欠缺，合約由法務專業人員編寫，其合約條款設計無法指導實際的工程管理。合約中存在大量不合理的，甚至無法操作的霸王條款。看似維護甲方利益，實際管理反而會出現甲方破壞合約的執行。工程合約條款設計中，依然采用傳統目標管理的方式，工程管理要求不清晰，對實際工程管理過程中缺乏指導性、可考核性和可操作性，無法形成有效的合約監管機制。不利于甲方工程人員依據合約對施工方進行有效的管理，甚至導致突破合約施工成本的現象。

[1] 何鴻巖.房地產專業集成課程[Z].北京京海博瑞企業管理顧問有限公司，2010.