北京舊城院落建筑的保護性再利用

◎張錦東 董 藩

（張錦東，北京師范大學管理學院土地資源管理專業博士生；董藩，北京師范大學管理學院教授、博導/責編 劉玉霞）

北京歷史悠久，文化遺產極為豐富，舊城內大量的胡同、四合院等院落建筑與皇宮建筑、廟宇寺觀，共同構成了北京獨特的歷史風貌，直觀地反映了古都的歷史變遷，見證了曾經的繁華和原住民的生活。對北京舊城院落建筑進行保護性再利用意義重大。

一、北京舊城院落建筑的基本狀況

北京舊城院落建筑中，既有傳統的四合院，也有經改造后喪失了四合院格局的平房、工廠。現存的四合院基本都是民國和清代保留下來的，少量格局和品相都保持歷史原貌的中高端四合院多為名人故居和機關、學校用房。大多數普通居民居住的大雜院風貌無存，院內充斥著自建房等違章建筑。還有一部分四合院的保存狀況介于兩者之間。

中國現行的文物保護制度主要保護列為世界文化遺產、各級文物的文化遺產，其保護與利用方式主要是在原樣保護的基礎上，作為博物館、圖書館、文化中心等文化設施或者文化旅游資源，供公眾參觀游覽，如故宮等。而舊城大量的胡同、四合院尚未得到應有的重視，甚至在舊城改造和房地產建設中被夷為平地。隨著人口增長，有的四合院逐漸因私搭亂建而成為大雜院，有的居民區在舊城改造中被拆除，有的在北京建設 “生產性城市”的導向中被改建為工廠；有的則在改革開放后，被改建成現代化的街區，完全失去了本來面貌。北京舊城現存的這些大多數不屬于文物保護單位的胡同、四合院以及散落其中的廢舊廠房、辦公設施，就是文中所指的 “院落建筑”。

進入21世紀后，隨著經濟的發展和社會的進步，人們逐漸認識到胡同、四合院是北京古都風貌的重要組成部分，并停止了大拆大建的做法，開始注意保護舊城的歷史風貌。近年來，隨著建設文化中心戰略目標的提出，政府部門、投資者把眼光投向了京城傳統的四合院、廢棄的廠房，通過租賃、買斷、合作等多種方式，利用四合院的文化符號、挖掘四合院的文化價值，將傳統四合院改造成為文化創意空間、特色美食店或旅店等，成為文化創意產業和休閑服務業項目。對北京舊城這些尋常的胡同、四合院進行保護性再利用成為歷史文化遺產保護和利用的新動向，并呈現出多樣化的狀態。這既豐富了都市的文化休閑生活，體現并提升了傳統四合院的價值，又達到了保護文化遺產和傳承文化的目的。

二、北京舊城院落建筑保護性再利用的路徑

胡同、四合院是老北京文化氛圍中重要的組成部分和顯著標志。近年來，北京舊城院落建筑的保護性再利用主要在以下幾個方面做了探索：

1.產業建筑的再利用：建設創意工廠

2007年以來，東城區采取 “騰籠換鳥”的改造模式，系統梳理胡同里的舊廠房、院落資源，引導企業改造、盤活了近20家胡同里的舊廠房、院落，整合出近20萬平方米的辦公面積，推出了以方家胡同46號、東雍創業谷等為代表的11處文化創意產業集聚區，打造了以聚敞現代藝術中心、光線傳媒等為代表的一批品牌企業，吸引了500多家影響力大、附加值高、成長性好的科技類文化企業入駐園區，帶動了周邊地區的文化產業發展。如方家胡同46號，該項目原為中國機床廠，開發商通過產業置換等手段對20世紀50年代到90年代期間建成的舊廠房進行改造，使之成為北京跨界藝術創作以及生產、展示、銷售的平臺，被譽為 “最具創意活力的藝術社區”。

“胡同里的創意工廠”在保存文脈、不動筋骨的前提下將文化創意產業植入胡同空間，為胡同里的舊廠房注入了文化創意元素，為創意產業發展增加了空間資源。傳統文化資源與產業資源的有機結合，使舊城區產業建筑遺跡重新煥發活力，在利用散落在胡同里的產業建筑遺跡發展文化創意產業、促進城市有機更新方面做了有益探索。

2.院落建筑的再利用：發展四合院產業

四合院改做高級商務場所的做法早已有之。以前主要是由政府主導，將少量成規制的四合院改成賓館、酒店，用于對外服務，如好園賓館。大部分新興起的四合院賓館房間數較少，客房一般在20間以內，有些打出身牌，如閱微莊四合院賓館據說是清代大學士紀曉嵐的宅院；有些則以創意吸引人，如院子酒店自稱是以創意為主導的多功能復合型酒店；有些四合院賓館走平民路線，如東堂青年旅社等面向的是國際市場的背包客。

比起走貴族和宮廷路線的老派四合院餐廳，如皇城食府等，新興的四合院美食走的都是平民路線，以特色和口碑取勝，如寶月出品的川味私房菜、細管胡同44號廚房的小品貴州菜、劉宅食府的老北京私房菜、酷蝦逸族的湘菜、百合素食的素食、大理院子的云南菜等。過客餐吧作為一幫崇尚自由、熱愛旅游的年輕人的大本營，如今成了北京小巷的標志餐吧。

東城區鼓勵社會資本開發利用四合院和閑置廠房，興建劇場、戲劇名人工作室，讓戲劇文化與小胡同結緣，讓小胡同拓展出文化產業的新空間。蓬蒿劇場是北京第一個四合院小劇場，是在四合院天井里搭建起的一個黑匣子劇場，定位于非盈利公益型的文化場所，上演了各種小劇場話劇，還獨立承辦了有較大社會影響力的戲劇節，成為胡同里的特色小劇場。

北京舊城大量的院落建筑自發改造成為面對普通大眾消費的賓館、餐廳等，繁榮了京城文化消費市場，提升了四合院的價值。

3.院落建筑聚集群：打造文化休閑街區

在北京舊城一些傳統的商業街區或歷史文化資源較豐富的地區，大量院落建筑得到再利用，并呈現出集中化的趨勢，逐漸形成了文化旅游休閑街區，吸引了大量人流，繁榮了市場。除了已在京城享有盛名的什剎海地區、南鑼鼓巷地區和南新倉文化休閑街以外，值得一提的是五道營胡同。區域基礎設施的改善和雍和別墅等地外籍人士的聚集催生了五道營胡同特色商業的發展，形成兼具胡同文化和異國風情的特色街，使之成為周邊居住的外籍人士交際的首選場所，也吸引了東邊雍和科技園區內的高薪白領和南邊方家胡同46號等文化創意基地內的從業人員。許多外籍人士通過相互推薦和介紹，選擇在此從事特色餐飲、創意工作室和會所經營。五道營胡同獨具特色的租住模式、多元文化的融合共存、外籍居民與本地居民共同參與的社區自治，使傳統歷史文化保護區在世界城市建設中獲得新的發展，逐漸成為北京舊城內的國際化街區。

這些街區嘗試探索了歷史建筑的再利用，提高了文化遺產的附加值，既取得了較好經濟效益，也擴大了街區的知名度，對公眾普及了歷史文化遺產保護利用知識，成功地探索了將文化遺產保護與利用有機結合的途徑。評價。

北京舊城院落建筑的再利用，規模、產權、原有形態和新形態各異，共同特點是：其一，采取了功能置換、改建等多種方式，使原有建筑院落適應現代生活的需要。為了爭取各種有限空間，常見的是在天井加蓋玻璃陽光房，作為咖啡廳或茶室，有條件的開發地下空間；其二，在裝修裝飾上，無一例外地采取了中西合璧的方式，號稱是四合院的中式環境與西式奢華體驗的結合。一方面，注意保留原有院落建筑的歷史特色，并極力突出其歷史感和個性等外在的中國元素，營造歷史文化氛圍濃厚的老北京風情；另一方面，內在功能上采用現代化高科技成果，為賓客提供舒適而便捷的消費環境；其三，目標客戶是對中國傳統文化感興趣的外國人、外地人，同時吸引本地年輕人。有些院落建筑的再利用，系

方家胡同46號院改造前 （左圖）與改造后 （右圖）。

三、對北京舊城院落建筑保護性再利用的評價與建議

北京傳統的胡同、四合院從單純的居住功能轉向為社會公眾服務，從臟亂差的大雜院改造為高雅的文化休閑場所，從一個抽象概念、一個文化符號轉變為可觸摸的現實存在，傳統四合院產業的興起給人們傳遞了很多信息，為文化遺產保護和利用提供有益的啟示：在利用中保護，在創新中傳承。

1.對北京舊城院落建筑保護性再利用的簡單自發形成，并趨于集中，形成了文化休閑街區，而基礎設施的完善和政府對街區發展的引導，又吸引了更多商戶的進入，從而形成一個良性循環。

當然，這些院落建筑的保護性再利用也存在著一些問題：一是局部地區無序化。存在不少破墻開店、加蓋違章建筑的情況，未進行總體規劃和規范，影響了風貌；二是過度商業化傾向。有的地區店鋪過度集中，商業氣息太濃、影響了相鄰居民的正常生活和歷史文化遺產的保護。但總體上看，大部分項目在尊重建筑遺產原貌、延續其歷史背景的基礎上，通過形式和功能的改變，獲得了經濟效益，提升了其價值。這種保護性利用彰顯了歷史城市的整體價值和特色，在傳統再造中提升了現代城市的活力，增強了城市居民的自豪感，也喚起了人們對傳統文化的珍惜。

五道營胡同異國風情的店鋪。

2.完善北京舊城院落建筑保護性再利用的建議。

胡同、四合院等院落建筑是文化的有形體現，對其進行保護性再利用是城市實現可持續發展的客觀要求。借鑒國際上文化遺產保護的成功經驗，從目前的情況看，要做好這項工作，至少還有以下三點值得改進的地方：

（1）促進舊城整體保護，擴大文化遺產的保護范圍。擴大現行文化遺產保護范圍，實現對廣義上的文化遺產的保護，明確北京舊城區的普通院落建筑也是北京古都風貌的重要組成部分；既要保護物質形態的院落建筑和胡同，也要保護其中居民的生活狀態、文化等非物質形態的因素；要兼顧保護要求和居民生活需求，既使過去記憶和今日生活有機結合，更使保護具有廣泛的群眾基礎和動力。這樣才能真正實現對北京舊城的整體保護，文化遺產才能得以保護，傳統文化才能得以傳承。

（2）促進文化遺產在利用中保護，在創新中傳承。對這些正在被使用、仍具有活力的北京舊城院落建筑的保護應該是積極的、動態的和持續的，不能像對待文物和古代遺址那樣實施封閉式保護。因此，要積極鼓勵文化遺產在利用中保護，在創新中傳承，通過保護性再利用，使曾經作為包袱的破舊房屋成為公共空間、文化活動中心、文化創意產業聚集區等。要把歷史文化名城中的院落建筑利用起來，發揮應有的功能，體現文化特色，使其融入到現代城市生活之中，成為國際化大都市不可分割的一部分，這是繼承和延續傳統文化、地域文化，實現城市可持續發展的必然選擇。

（3）促進保護性利用的規范化與制度化。要發揮政府的主導作用，加強對北京舊城院落建筑的保護性利用的引導。一方面，要統籌規劃，對于每個街區、院落、建筑的具體情況，應明確哪些是需要保留的有價值的內容，哪些是應拆除的不符合歷史風貌的內容。另一方面，對于北京舊城院落建筑的修繕、更新和拆除等，要制定相應的制度和政策，鼓勵在保護基礎上進行再利用，形成新舊結合，使街區顯現個性、突出特色、煥發光彩。同時，要充分發揮市場的作用，對文化遺產保護的市場化運作做出制度安排，明確社會資金進入渠道和方式，并在資金、立項、人才、稅收等方面給予必要的扶持，調動社會力量，最大限度推動文化遺產的保護與利用。

四、結語

作為具有濃厚東方氣息的國際性大都市，北京的比較優勢就是深厚的文化底蘊和鮮明的文化特色。建設國際化大都市，不僅要靠便利的交通、繁榮的商業以及有影響力的政治活動，更仰仗歷史文化。把先人留下的體現歷史特色與文化的舊城院落建筑保護好、利用好，是北京市城市建設與文化發展的重要任務。北京市在這一方面已經進行了一些有益的探索，值得總結。但還有很多應保護的建筑值得研究。出臺政策，鼓勵民間力量加入到這個過程中來，并加強監管和引導，將是下一步的工作重點。