兩部委“宣判”小產權房

本刊記者 王國起

隨著十八大屆三中全會通過的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》提出要“建立城鄉統一的建設用地市場”，“小產權房轉正”的猜測再度甚囂塵上。游離于樓市正規軍之外的“小產權房”，由于部分人誤讀“建立城鄉統一的建設用地市場”這一改革信號，市場上出現“小產權房”有望“轉正”的聲音近期迅速升溫，并由此引發一輪成交熱。

11月22日晚間，國土資源部、住房和城鄉建設部兩部委發布《關于堅決遏制違法建設、銷售“小產權房”的緊急通知》（以下簡稱《緊急通知》），要求各地堅決遏制在建、在售小產權房，堅決拆除一批，教育一片。

國土資源部副部長、黨組副書記、國家土地副總督察徐德明指出，黨的十八屆三中全會通過的《決定》提出，要建立城鄉統一的建設用地市場，明確提出“在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價”，這為深化農村土地制度改革指明了方向。但農村集體經營性建設用地入市必須以嚴格用途管制、符合用地規劃為前提。農用地特別是耕地轉為建設用地，必須經過嚴格的法定審批手續，任何單位和個人使用土地，必須嚴格按照土地利用總體規劃確定的用途使用。

徐德明強調，無論是國有建設用地還是農村集體經營性建設用地，都必須嚴格遵守土地利用總體規劃和土地用途管制制度，“這是大前提，是前置條件，是硬杠杠，決不能違背，更不可逾越”。要準確把握、認真貫徹落實黨的十八屆三中全會精神，堅決查處違法建設、銷售“小產權房”行為。

住房和城鄉建設部副部長齊驥指出，“小產權房”亂占濫用土地建設和銷售，違反城鄉規劃法，破壞房地產市場秩序，由于不能依法辦理產權登記，購房人權益得不到保障，且因設計、施工等脫離監管，質量安全無保證，損害群眾利益。各級住房和城鄉建設部門要與國土資源部門密切配合，制定具體方案，全面摸清底數，既要處理事，還要依法依規追究有關人員責任，堅決遏制近期“小產權房”回潮之勢。

建設、銷售“小產權房”，嚴重違反土地和城鄉建設管理法律法規，不符合土地利用總體規劃和城鄉建設規劃，不符合土地用途管制制度，沖擊了耕地保護紅線，擾亂了土地市場和房地產市場秩序，損害了群眾利益，影響了新型城鎮化和新農村建設的健康發展，建設、銷售和購買“小產權房”均不受法律保護。要全面、正確地領會十八屆三中全會關于建立城鄉統一的建設用地市場等改革措施，堅持依法依規，嚴格執行土地利用總體規劃和城鄉建設規劃，嚴格實行土地用途管制制度，嚴守耕地紅線，堅決遏制在建、在售“小產權房”行為。

近年來，國務院有關部門多次重申農村集體土地不得用于經營性房地產開發，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住房和“小產權房”。2012年8月8日，國土資源部辦公廳住房城鄉建設部辦公廳專門下發《關于堅決遏制違法建設、銷售“小產權房”的通知》各級國土資源和住房城鄉建設主管部門要按照通知要求，對在建、在售的“小產權房”堅決叫停，嚴肅查處，對頂風違法建設、銷售，造成惡劣影響的“小產權房”案件，要公開曝光，掛牌督辦，嚴肅查處，堅決拆除一批，教育一片，發揮警示和震懾作用。

《緊急通知》要求各級國土資源和住房城鄉建設主管部門要在地方人民政府的領導下，認真履行職責，及時采取有力措施，切實加強監管，做到令行禁止。一要對違法建設、銷售的“小產權房”開展一次集中排查摸底，結合實際研究提出分類處理的意見，并將結果報兩部。二要對違規為“小產權房”項目辦理建設規劃許可、發放施工許可證、發放銷售許可證、辦理土地登記和房屋所有權登記手續的，要嚴肅處理，該追究責任的一定要追究責任。對監管不力、失職瀆職的，要嚴厲問責。三要加強宣傳引導。準確理解、全面宣傳和貫徹落實好十八屆三中全會精神，正確引導輿論，向社會警示購買“小產權房”的風險，切實維護人民群眾合法權益。

形成小產權房的原因是多樣的。有的來自于當地政府與農民在征地時的交換，是一種默許；有的是新農村建設中的擦邊球；也有的是宅基地的變種；還有的是非耕地與非建設用地之間的空隙；也有一些是城市邊緣的明知故犯，自認為法不治眾的渾水摸魚；有的是建設之時就違法建設；有的是建設時期手續齊全合理合法，無非是向城市居民銷售的環節撞了《房地產法》的墻。這些問題恰恰使房屋成為《物權法》中拒絕保護的一種用益物權。

雖然小產權由來已久，不過中央政府對于小產權房的態度始終如一，從1999年就開始陸續出臺相關政策三令五申，堅決制止、打擊小產權房，與此同時，政府也不承認小產權房的法律地位，堅持小產權房本質屬于違法建筑的觀點，并強烈要求有關部門不得為其發放房產證。

近年來，國務院有關部門多次重申不得違法開發“小產權房”、不得購買“小產權房”。明確提出“小產權房”等違法用地不得予以確權登記、堅決查處在建、在售行為等要求。國務院早在2011年就成立了“小產權房”清理小組。

但是“小產權房”非但屢禁不止，近期很多地方甚至出現搶購熱潮。在“農地入市”的政策背景下，市場上出現“小產權房”有望“轉正”的聲音，并由此引發一輪成交熱。

“全國面上情況來看，‘小產權房’在建、在售勢頭依然不減，且最近有強力反彈之勢，必須予以堅決打擊。”徐德明強調，在叫停在建、在售違法違規行為，遏制新的“小產權房”出現的工作中，還要嚴肅查處一批典型案件。要求各省(區、市)選擇1至2起頂風違建和銷售、情節惡劣的案件，依法從嚴從重處理，將查處結果及時上報兩部，并嚴厲追究相關責任人。

事實上，在兩部委下發《緊急通知》的第二天，11月23日，北京隨機開始“小產權房”查處工作，昌平區一處占地近700平方米的在建“小產權房”項目被拆除。

據資料顯示，2012年6月至今，北京共清理認定83個“小產權房”項目，涉及土地面積5000畝(其中耕地132.94畝)，總建筑面積約381萬平方米。8名違法當事人被移送公安機關，31名責任人移送監察機關處理。

對于以往“小產權房”所產生的歷史遺留問題，徐德明在24日的會議上表示，“小產權房”情況復雜、時間跨度長。清理工作單靠一兩個部門難以完成，必須要引起高度重視，依靠當地政府，多部門協同配合開展相關工作。