中國房地產(chǎn)商的美國追求

賈懷東 李學(xué)鋒

基于美國地方政府對中國開發(fā)商不斷釋放歡迎和感謝的信號，萬科、綠地、碧桂園、萬通、中坤等知名房企紛紛把觸角伸向了美國。盡管在美國發(fā)展存在不言而喻的風(fēng)險，但國內(nèi)市場的激烈競爭及越刮越緊的宏觀調(diào)控之風(fēng)，令國內(nèi)房企最終跨出國門，毅然開啟了“國際開發(fā)商”之旅。

組團出海，掘金美國

近日，中華全國工商業(yè)聯(lián)合會全聯(lián)房地產(chǎn)商會與洛杉磯市長辦公室簽署了一份洛杉磯房地產(chǎn)開發(fā)合作《諒解備忘錄》。根據(jù)雙方簽署的備忘錄，中華全國工商業(yè)聯(lián)合會全聯(lián)房地產(chǎn)商會將在洛杉磯設(shè)立代表處，并與洛杉磯市長辦公室結(jié)成合作伙伴，從而進一步促進中方投資人和洛杉磯市開發(fā)項目之間的投資合作關(guān)系。

對于中國房地產(chǎn)商會的到來，美國政府表現(xiàn)出前所未有的好感與熱情，面對眾多的中國房地產(chǎn)企業(yè)，美國洛杉磯市市長維拉萊戈薩發(fā)出邀請：“希望你們可以把你們的團隊帶到美國，帶到洛杉磯，可以在我們這里進行更多的發(fā)展。”甚至鼓勵說：依托好萊塢等產(chǎn)業(yè)，洛杉磯房地產(chǎn)市場有其得天獨厚的優(yōu)勢，中國房地產(chǎn)商的投資是一個催化劑，能夠推動洛杉磯發(fā)展，并吸引更多中國和本地投資者，達到共贏。

為了吸引新投資，洛杉磯市政府出臺了一系列的優(yōu)惠措施：在洛杉磯新設(shè)立的公司，可以享受三年的免稅期及雇用員工、農(nóng)業(yè)費等稅收的減免優(yōu)惠；新投入運營的酒店，也可以收到政府退還的游客在酒店住宿時繳納的稅費等。與此同時，“更多的優(yōu)惠政策還在不斷制訂之中。”

或許被洛杉磯市政府的殷勤所鼓舞，或許被美國經(jīng)濟復(fù)蘇的信號所吸引，“錢進”美國正在成為一種趨勢，而來自中國的開發(fā)商，正在成為這支投資美國大軍的重要成員。

2012年9月，河南開發(fā)商鑫苑置業(yè)，以5420萬美元買下了紐約布魯克林威廉堡城區(qū)的土地，在這幅土地上，未來將開發(fā)面積約4.7萬平方米、超過200個單元的住宅項目。這成為中國地產(chǎn)商在美國較大規(guī)模拿地開發(fā)的先例。

2013年4月，北京一家房地產(chǎn)投資集團澤信控股集團有限公司與奧克蘭市本地開發(fā)商簽訂了一份價值15億美元的投資協(xié)議，雙方將用8到10年把奧克蘭65英畝的工業(yè)碼頭改建成一處住宅區(qū)，預(yù)計整個項目的建設(shè)可以為當(dāng)?shù)貏?chuàng)造1萬個就業(yè)崗位。

在北京澤信之前，萬科宣布與美國頭號房企鐵獅門成立合資公司（萬科持有70%股權(quán)），共同開發(fā)美國舊金山富升街201地塊的高層公寓項目。這是萬科在北美市場的首次投資，項目總投資約為6.2億美元。

如果說這次投資，對于萬科來說具有試水意味的話，那么，計劃在2013年年底前進軍紐約地產(chǎn)，進而將版圖拓展至波士頓等美國大城市的想法，則展示了萬科集團意圖深耕北美市場的決心和意志。

受此影響，5月，soho中國有限公司以7億美元購得位于美國紐約通用大廈40%股權(quán)。這是中國目前最大一單在美不動產(chǎn)投資。這座高50層的大樓，堪稱紐約天際線“皇冠上的明珠”，是紐約市的地標(biāo)性建筑。位于紐約曼哈頓第五大道和59街，是曼哈頓少有的橫跨整個街區(qū)的巨型高樓，與著名的廣場酒店隔街相望，可俯瞰整個中央公園，擁有約200萬平方英尺的可租賃面積。

開發(fā)商一致認(rèn)為，現(xiàn)在是美國房地產(chǎn)市場的最低潮，無論地價還是房價，都已到了底部，可以說是跌無可跌。更為重要的是，在低利率環(huán)境下，美股的股價開始上漲，美元也有所回調(diào)，種種跡象表明，投資美國房地產(chǎn)的風(fēng)險開始減少。

開發(fā)成本，魅力所在

是什么原因讓中國房地產(chǎn)商對美國房地產(chǎn)市場情有獨鐘？有開發(fā)商坦承，較低的開發(fā)成本是吸引國內(nèi)房地產(chǎn)商的重要因素。在國內(nèi)房企的成本中，土地成本占比越來越高，國內(nèi)樓市雖然在2012年開始復(fù)蘇，但土地成本相比以前已經(jīng)明顯上漲，日漸嚴(yán)峻的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控已經(jīng)使地產(chǎn)市場的環(huán)境產(chǎn)生質(zhì)變。2013年4月份隨著新國五條細則應(yīng)聲落地，使開發(fā)商深感無論是賣房還是拿地，幾乎陷入“無計可施”的境地，以至于不得不到海外尋找機遇。正如此前地產(chǎn)商為規(guī)避風(fēng)險向商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)轉(zhuǎn)型一樣，境外投資和發(fā)展被房企視為分散風(fēng)險的一大途徑，尤其是近年來國人海外置業(yè)需求的不斷增長，也從客觀上為房企提供了商機。

中國房企在美國選擇不同的城市、不同的區(qū)域，并各有奇招，但是仔細分析就會發(fā)現(xiàn)，他們都有一個共同的特點，那就是，他們的置業(yè)對象基本都是鎖定華人。綠地明確表示：“目標(biāo)客群主要是國內(nèi)市場”，萬通則是“為全球華人定制”，且已經(jīng)將目標(biāo)客群細化到女性市場。萬科雖然一直沒有明確說出自己的客群定位，但也不否認(rèn)把國內(nèi)有投資意向和移民意向的人作為主要客戶。開發(fā)商認(rèn)為：“國內(nèi)的移民和準(zhǔn)備移民的數(shù)量已經(jīng)相當(dāng)可觀，且這一部分人具有較強的購買力，這甚至是推動國內(nèi)房企投資海外的重要力量。”受國內(nèi)房屋限購令的驅(qū)使，中國人轉(zhuǎn)而投資美國房地產(chǎn)，其投資對象早就超出了傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)，已經(jīng)延伸到了商業(yè)地產(chǎn)、地產(chǎn)開發(fā)、抵押融資、貸款證券化等多個方面，不論是深度還是廣度都超出了人們的預(yù)期。根據(jù)美國全國地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商協(xié)會年度報告，2011年3月到2012年3月期間，外國人共投入825億美元在美國購置房產(chǎn)，其中中國人（包括香港買家）花費90億美元，占11%，相比2007年金融危機前的5%翻了一番，連續(xù)兩年成為美國房產(chǎn)第二大海外買家，僅次于加拿大人。

此外，美國房地產(chǎn)市場回升和反彈的跡象日益明顯，也極大地刺激了國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商。4月30日公布的統(tǒng)計美國20個大都會地區(qū)房價的標(biāo)普/Case Shiller指數(shù)顯示，2月份單個家庭房屋價格同比上漲9.3%，經(jīng)過季節(jié)調(diào)整后價格環(huán)比上漲了1.2%，高于預(yù)期的0.9%。迄今為止，自去年2月份以來美國房地產(chǎn)價格已經(jīng)連續(xù)上漲了一年。美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商協(xié)會4月29日公布的數(shù)據(jù)也顯示，經(jīng)季節(jié)性調(diào)整后，3月份成屋簽約銷量指數(shù)比2月份初的104.8上升了1%，達到近三年來的最高水平。美國市場人士認(rèn)為，房地產(chǎn)價格的上漲已經(jīng)持續(xù)了一年左右，市場銷售量和價格同步上漲的勢頭在今年夏天仍將維持。不過，美國整體經(jīng)濟面仍顯疲弱以及掣肘美國經(jīng)濟的勞工市場短缺，有可能影響房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇。

尚未痊愈，風(fēng)險警惕

美聯(lián)儲連續(xù)推出量化寬松的貨幣政策，導(dǎo)致大量流動性進入市場，維持了美國樓市較為持續(xù)的上升周期。統(tǒng)計顯示，自2012年8月以來，在美國南加州地區(qū)房價上升幅度甚至達到20%以上。但是，房地產(chǎn)作為美國經(jīng)濟的一部分，與美國整體經(jīng)濟密切相關(guān)，在整體經(jīng)濟尚未擺脫危機周期的背景下，決不能放松對房地產(chǎn)市場的懷疑和警惕。

根據(jù)美國國家經(jīng)濟研究局對美國經(jīng)濟四大先行指數(shù)（工業(yè)生產(chǎn)、實際個人收入、失業(yè)率、實際零售銷售）預(yù)測，本輪經(jīng)濟衰退是美國自1959年以來最為嚴(yán)重的經(jīng)濟衰退。

2013年3月，美國雇傭大幅放慢，一季度經(jīng)濟增長僅為2.5%。4月美國中西部商業(yè)活動明顯收縮，并降到2009年9月份以來的最低水平。同時，美國4月份的預(yù)覽PMI指數(shù)下降至52，是2012年11月以來的最低點。美國消費從去年底到現(xiàn)在也是下降的，債務(wù)負擔(dān)始終是經(jīng)濟復(fù)蘇和增長的巨大包袱。此外，美國經(jīng)濟還有結(jié)構(gòu)問題，虛擬經(jīng)濟過盛，實體經(jīng)濟不足，再工業(yè)化需要時間。美聯(lián)儲4月份的褐皮書顯示，美國房地產(chǎn)市場仍是對美國經(jīng)濟增長貢獻最大的行業(yè)，能否持續(xù)尚不確定。制造業(yè)則拉動有限，甚至還有出現(xiàn)負面影響的可能。

建筑業(yè)招工難是美國經(jīng)濟衰退前房產(chǎn)泡沫破滅后遺癥之一。房產(chǎn)泡沫破滅導(dǎo)致大批熟練工人離開建筑業(yè)，使建筑業(yè)人力儲備無法滿足房產(chǎn)復(fù)蘇的需求。2006年2月加州建筑業(yè)就業(yè)人數(shù)達到94.51萬人的歷史頂點，到2010年下降了42%，只有54.47萬人。如今加州建筑業(yè)就業(yè)人數(shù)雖已從最低點上升了14%，達到62萬多人，但仍然跟不上需求。內(nèi)華達州和亞利桑那州的建筑就業(yè)人數(shù)從房產(chǎn)繁榮時的頂點下降了50%以上，如今隨著這些地區(qū)的房產(chǎn)市場強勁反彈，建筑工人數(shù)量明顯不足。

房地產(chǎn)業(yè)是一個周期性很強的行業(yè)。在經(jīng)濟衰退時期，建筑工人往往要等待一兩年才能等到一個建筑業(yè)工作。房產(chǎn)泡沫破滅使很多人對建筑業(yè)產(chǎn)生一個印象，即建筑業(yè)不是一個穩(wěn)定的行業(yè)。下崗建筑工人在經(jīng)歷了失去生計的痛楚后更希望擁有一份穩(wěn)定的工作。因此，即使如今建筑業(yè)招工需求增長，許多熟練建筑工人都不愿意回到建筑行業(yè)。

薪酬增長速度慢于其他許多行業(yè)，是建筑商招工難的另一個重要因素。在房地產(chǎn)繁榮時期，美國建筑工人的收入令人羨慕，但房產(chǎn)泡沫破滅后一落千丈。在房地產(chǎn)業(yè)最繁榮時期，一名熟練工人每小時的薪酬為26美元，現(xiàn)在每小時只有16美元，不及當(dāng)時新手每小時18美元的工資。如果考慮通貨膨脹因素，下降幅度就更大。由于支付不起經(jīng)濟衰退前給工人的報酬，美國建筑工人正被吸引到薪水更高且快速成長的能源領(lǐng)域，這對建筑業(yè)人力市場造成了巨大的競爭壓力。

美國嚴(yán)格的移民法案也限制了建筑工人的來源。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在房地產(chǎn)繁榮時期，拉美工人的數(shù)量占據(jù)美國建筑工人的1/4，且大部分是在國外出生。但2010年亞利桑那州開始執(zhí)行更嚴(yán)厲的移民法，來自墨西哥和中美洲國家的移民潮開始明顯減速。移民工人的減少使建筑商在薪酬不夠誘人的條件下招工變得雪上加霜。

雖然2012年美國房地產(chǎn)出現(xiàn)復(fù)蘇跡象，開發(fā)商看到新的商機。但從存量指標(biāo)看，仍然存在數(shù)以百萬計的止贖房產(chǎn)，“影子庫存”繼續(xù)給市場帶來壓力，在可預(yù)計的12個月里，這些“影子庫存”將不得不掛牌虧損出售。除非美國就業(yè)市場顯著回暖，房產(chǎn)稅大幅削減，從根本上有效刺激購房需求。

此外，房地產(chǎn)市場局部風(fēng)險猶存，警報尚未解除。在內(nèi)華達州、佛羅里達州、伊利諾伊州、新澤西州和紐約州等房地產(chǎn)重災(zāi)區(qū)，市場價格依然在底部徘徊。數(shù)據(jù)顯示，總體而言，2013年一季度，美國的止贖房庫存上升了9%，其中佛羅里達州有全美最多的90556間房主空置止贖房，伊利諾伊州為31668間、加州為28821間、俄亥俄州為17367間。重災(zāi)區(qū)的警報信號不解除，美國房地產(chǎn)就難言真正的整體復(fù)蘇。

（作者單位：空軍<航空大學(xué)>創(chuàng)新理論研究中心）