房企一窩蜂海外發債 50天“搶回”逾52億美元

文 | 徐 鳳

目前房企的融資是希望借此“新債券還舊債”，用更低廉成本的融資以替代利息高昂的舊債務。

受到針對政信平臺、影子銀行的整治等影響，明年開發商有可能更難以獲得資金。因此從海外獲取廉價資金是開發商趕緊要做的事，應該盡早布局。

近日，中海地產發行了一筆總額高達15億美元的債券，共獲得131億美元的超額認購，一舉刷新了內地房企在美元債市場上最高發債額度。新紀錄的背后是房企融資的熱潮。據不完全統計，今年內地房企已合計發了總值171億美元的美元計價債券。房企在內地樓市熱銷現狀下，大力融資究竟意欲何為？

房企海外融資升溫

自綠城中國在9月17日率先發行了一筆年息8%的3億美元的六年期優先票據開始，就有包括恒大等知名開發商在內的多家香港上市房企公布了融資計劃或已進行融資。10月24日，恒大地產發行五年期10億美元的優先票據，年息率為8.75%。

據惠譽、穆迪以及香港交易所的綜合數據，短短50天內就有9家房地產公司發行超過52.5億美元的債券，這還不包括萬達商業地產將發行的大額美元債。據不完全統計，今年內地房企已合計發了總值171億美元的美元計價債券。

最值得關注的是，日前中海地產發行的一筆總額高達15億美元的債券，共獲得131億美元的超額認購，一舉刷新了內地房企在美元債市場上額度最高發債。

回顧歷年的房企融資歷史，可見大型房企的海外融資規模一直呈現著增長趨勢。記者了解到，2012年全年僅有20家房企發行了25筆的海外債券，總融資總額為600億元人民幣，同比2011年增長了10.23%。但僅今年1月份，就有17家內地房企通過境外融資渠道籌集了420億元的資金，超過去年全年的一半。

地產經濟學家鄧浩志強調，近期的融資之所以集中在海外，主要由于國內融資渠道有限，再加上受到調控政策的影響，大型房企只好不約而同地把融資渠道延伸到海外。

借新債還舊債

“目前房企的融資是希望借此‘新債券還舊債’，用更低廉成本的融資以替代利息高昂的舊債務。”分析師朱一鳴表示。

朱一鳴分析，從融資目的來看，企業進行新一輪借款的一個原因是通過借新債還舊債，降低企業開發運營風險并進行新一輪的投資。據他分析，美聯儲貨幣寬松政策增加了海外資金的流動量，大量資金流向香港市場，資金流動性的大幅提升，帶動了利率的逐步下降，而房企的高周轉主要依賴于“以債養債”的模式，通過高額利率的借貸擴充企業的資金，進行投資和買地，因此，隨著企業融資成本壓力顯現，企業選擇進行更低廉成本的融資以替代利息高昂的舊債務。統計數據顯示，今年前三季度，萬科等十大代表房企總資產額為19957億元，負債總額為15051億元，比去年末分別增長13.6%和14.6%，資產負債率仍維持在75.4%的較高水平，比去年底提高0.7個百分點。

而鄧浩志則認為，近期房企集中融資也許只是巧合。“由于房地產屬于資金密集型企業，一直都需要大量的資金去維持繼續開發，因而不斷融資是普遍現象。而負債率只要維持在合理水平，影響不大。”

記者了解到，綠地香港近期公布的6.945億美元債券發行計劃中，就提及所獲得的資金用途包括嘗還舊債。

海外融資成本相對較低

針對房企加大融資力度，也有業內人士提出不同的觀點。社科院研究員彭澎認為，海外市場的資金寬松，融資的成本相對較低，吸引了房企在海外吸納資金，而海外的投資者也看好我國房地產市場的發展，愿意提供資金給內地的開發商。

克爾瑞分析師許一星分析，房企近期頻繁大量融資的原因在于近期因美聯儲貨幣寬松政策而增加了海外資金流動性。

據悉，為了防范房地產金融風險，央行曾連續發文，嚴格限制房地產貸款。早在2010年2月，銀監會更下發通知收緊房地產信托，讓房企在國內的融資日益困難。而海外的資金狀況卻相對寬松。今年11月7日，歐洲央行宣布將歐元區主要再融資操作利率降低25個基點至0.25%的新歷史低點，并表示將向銀行注入流動性直至2015年，增強了市場對資金寬松的預期。而就在不久前，美聯儲在例行貨幣政策會議中決定繼續以每月850億美元的購債速度推行量化寬松政策，并維持接近零的超低利率，間接地為國內房股海外發債提供了一個有效窗口。

亞豪機構市場總監郭毅此前接受《中國房地產業》采訪時提到，除了國內融資難的因素外，人民幣升值預期的不斷增加也成為了房企海外融資的“催化劑”。

據了解，中海地產在10月23號發行的5億美元優先票據，融資利率僅為3.38%；比目前二年期的存款基準利率3.75%還要低。而萬科香港在今年年初發行的8億美元5年期定息債券，票面利率更低至2.625%。

但市場中也有人提出，低利率只是標桿房企所特有的，并非所有房企都能享受如此優惠的融資利率。恒盛地產與德意志銀行在年初簽訂認購協議顯示，發行于2018年到期2.5億美元優先票據，利率則高達13.25%。據統計，旭輝控股、五洲國際、珠光控股與中國地產集團等曾在海外融資的企業說發行的優先票據利率均在10%以上，五洲國際票面利率更高達13.75%。

業內人士分析，各房地產企業的評級以及信用記錄都是界定利率的重要參考依據，房企間實力的差距直接造成了大小房企的融資成本相差巨大。雖然部分房企的融資利率高達13%，但仍比在國內發行信托融資低廉。

廣收糧、多搶地

房企左手融資的同時，右手也在大舉拿地，進一步加劇了對資金的渴求。

統計數據顯示，今年前三季度，十大代表性企業累計拿地金額為2447億元，達到去年同期的1.5倍，比去年全年水平高出11%。僅在三季度，十大代表房企拿地金額就達934億元，環比增長18%，同比增長66%。

鄧浩志認為，房企通過融資獲得資金后，就更具實力去拍地，從而在拍地中造就了更多“新地王”。而地價的不斷攀升，也使得房企需要更多的融資才能維持發展，兩者之間相互影響。

但不容忽視的是，一二線熱點城市仍成為企業的重點布局地區，高總價、高單價、高溢價地頻現，而眾多房企爭搶優質土地資源也令土地成本大幅提高。

彭澎表示，目前的土地招拍掛制度使得開發商需要具備足夠的實力才能獲得土地。因此，開發商需持有充足的資金。

朱一鳴以及許一星指出，由于去年房地產市場形勢不好致使房企減少了拿地的力度。因而各大房企急需在今年進行大面積的土地補充。并且，預期明年可能將進入新的加息周期，融資難度和成本也可能隨之提升，企業希望趕在政策出臺前，進行一撥投資開發。

海外融資將成房企慣用手段

某集團中國執行總裁丁祖昱在接受《投資有道》采訪時提醒，海外融資雖然看上去很美，但投資人投資的唯一目標就是為了賺錢。假若日后不能賺錢，甚至賠錢，這些資本也就很快離去。

業內人士分析，近期各大房企發行的債券有較長的還款期限，不僅能降低企業短期的資金壓力，也可以提升企業的抗風險能力，還能降低年平均成本。

以綠城中國為例，該企業在2011年末債務總量達到148.7%，且多為1至2年的短期高額利率融資，但到了2012年末，債務總量就降到61.3%，降幅達87.4%。與此同時，得到了評價機構對企業資金狀況的認可，信用評級也開始提升。

對于后市，中國房地產數據研究院執行院長陳晟在接受媒體采訪中認為，受到針對政信平臺、影子銀行的整治等影響，明年開發商有可能更難以獲得資金。因此，房企從海外獲取廉價資金是開發商趕緊要做的事，應該盡早布局。

彭澎表示，開發商通過融資而獲得了充足的資金，也就更有信心去繼續參與房地產市場開發，將會更進一步促進國內房地產的發展。若短期內國內融資市場不開發，海外融資將持續下去。

鄧浩志對此表示認同。他認為海外融資作為房地產企業的慣用手段，會一直延續下去，也可能因此加大了各房企在拿地上的競爭。