著名經濟學家談新政下的經濟、貨幣和房地產走勢央視財經評論家葉檀在廣州第九屆現代建筑經濟前沿論壇做專題報告

著名經濟學家談新政下的經濟、貨幣和房地產走勢央視財經評論家葉檀在廣州第九屆現代建筑經濟前沿論壇做專題報告

“對房地產有信心的人顯然已經越來越少，盡管房地產市場交易仍然火爆。”

2013年3月18 日，由中國建筑金屬結構協會鋁門窗幕墻委員會主辦的第九屆現代建筑經濟前沿論壇（鋒涇[中國]建材集團有限公司冠名贊助）在廣州舉行。論壇邀請了當代知名財經評論家葉檀博士，請她嘗試剖析中國房地產趨勢與經濟形勢，著重探討未來經濟對于建筑行業的影響。葉檀博士在報告中談了自己對今年房地產市場和經濟發展走勢的看法。

全球房地產交易量快速上升

“現在的房地產交易量離歷史峰值不遠。”

高盛2013年初發布了一份全球的房地產市場的報告，2013年1月～2月間，全球的房地產交易量非常大，據相關估計今年的交易量達到1萬億美元。全球交易量最高的歷史峰值是2007年，也就是金融危機之前。當時貨幣涌入房地產，導致當時房地產交易量達到了1.25萬億美元。也就是說現在的房地產交易量離歷史峰值不遠。如果說，美國、中國、日本繼續增加貨幣投放量，房地產交易量一定能夠超過峰值，而這意味著什么，也就無需多言了。

另外一個數據也可以作為佐證，不久以前，道瓊斯指數突破了歷史最高，這也是比較反常的。在貨幣不斷發行的過程當中，全球的房地產交易量在上升，上升最快的地方，就是北美。所謂北美就是加拿大、美國。美國主要是集中在紐約附近和加利福利亞附近，而加拿大則主要是兩個地方，一個是溫哥華、一個是多倫多。當前，我國有兩個標志性的房地產公司在北美投資。一是潘石屹，二是萬科。

這說明一個問題——很多人都在分散資產。去年一年的時間，中國官方統計3000億美元流散到國外。事實上，如果統計不那么保守，實際數據會更高。

房產稅將“嚇退”房地產的投資需求

“我覺得未來中國房地產中的房產稅試點會推廣，不要懷疑這一點，除非中國政府瘋了。”

從去年下半年到今年房地產的上升不可遏制，很多人去年上半年是觀望，結果去年下半年基本上所有的剛性需求都釋放了。現在的房貸里面83%左右是剛性需求，首套房貸。現在是一個剛性需求大釋放的階段。很多人說現在房地產要上升了，沒錯。但是，請警惕這是回光返照。

現在已經有跡象表明，最敏感的那個群體，以前投資房地產最厲害的那個群體開始拋售自己的房產。他們開始進行風險對沖。他拋售了房產之后他干什么？他到國外，他換成美元，或者他進入實體，他需要進行配制。不像以前，90%的資金都在房產里面都沒事，現在不行。如果你把你的資金百分之百的集中在房地產里頭，我告訴你，五年之后，收稅收死你。

現在是一個時間窗口，是投資性需求逐漸退出，剛性需求逐漸回暖交替的進程中。而房價還在高位，我認為這樣的房價的增速是無法持久的。

中國現在有兩個稅種是最值得關心的：

著名經濟評論家葉檀博士在前沿論壇演講

第一個稅是資本所得稅，也就是我們現在所稱的房產交易所得稅，征收房地產買賣差價的20%，使房地產交易成本直接提升了20%，這是一個非常非常高的成本。然后就是物業稅，也就是房產稅，這是持有環節所得稅。

以美國為例，房產稅在紐約等地，持有成本每年1.5%左右，最高的百分之二點幾，每年政府都評估房產的價格，然后每年收稅，年年要繳，只要有房子就得交稅，永遠。

第二是管理費，獨幢別墅基本上不用交管理費，但是買公寓、買聯排別墅，尤其是在大城市，或者是旅游中心買房子，交死你。紐約最便宜的公寓，一個月500美元到1000美元的管理費是正常水平。這相當于中國的物業費，每月必交。我覺得未來中國房地產、房產稅試點會推廣，不要懷疑這一點，除非中國政府瘋了，否則一定會推廣，而且限購會取消。

超發貨幣是房地產“泡沫”根源

“24小時開動印鈔機在印鈔，你啥也不做你就可以‘發財’。”

那么我們接下來再來看一看，是什么支撐房地產。我們要看某一地區的房地產是上升還是下降，會不會崩盤，要看城市的經濟發展，要看當地的存款和人口的增長程度。如果是看總體的房地產走勢，就要看負債率和央行的貨幣政策，貨幣是推動房地產市場最重要的東西。所謂的房地產上升，最最重要的導火索就是貨幣。沒有貨幣，沒有金融杠桿，就沒有房地產的泡沫，就不可能房地產價格大幅上升。

在此前十年的時間里頭，我們的廣義貨幣發行量，現在已經增加到接近100萬億左右，是我們GDP的兩倍以上。這100萬億之中，有50萬億是2009年到2012年發的。就是這四年，大規模的發行貨幣。短短四年的時間，我們的發鈔量超過了以前二十幾年的時間。為什么現在的房價會上升，應該已經非常清楚。很多人說“我啥也沒做啊，怎么房價就在上升？”你要知道，你啥也沒做，央行在替你做，他們做得很辛苦，24小時開動印鈔機在印鈔，你啥也不做你就可以“發財”。

與中國不同的是，美國幾年前并沒大規模發行貨幣，但是房價在2008年之前上升也是很厲害的，這就是“金融杠桿”的力量。像瑞典、德意志的銀行，他們的杠桿率達到了30倍以上。也就是說一塊錢通過金融衍生品可以做30塊錢的生意，這就意味著杠桿特別特別“長”。我們經常抱怨，中國央行大規模地發鈔，美國央行很好，美國到現在通脹比中國要低得多。這是因為美國人玩兒的是金融衍生品，不是小兒科的超發貨幣。通過金融衍生品把所有的壞賬賣到國外去，照樣可以讓金融杠桿成為世界第一長。也正因此，美國經濟是世界第二虛高，第一高的當然是中國。美國只要金融衍生品大規模的出現，房地產價格一定上升。中國也是如此，不過我們的金融杠桿只是8到9倍的長度而已。

至于說道中國經濟會不會崩盤，或者以什么樣的方式崩盤？我認為，如果有那么一天，中國經濟轉型不利，出現了債務崩盤的話，也不會以“再崩盤”的形勢出現，而是會以高通貨膨脹的方式出現。

貨幣政策必將趨穩

“央行像一個抹布大仙，一方面是大規模的發貨幣；另外一方面，是拿著一塊回籠貨幣的抹布，在那兒拼命的想把這個大海擦干。”

想要讓貨幣的杠桿率急速往下降，政府可以做些很簡單的事情。比如加息，比如增發國債。但是這將直接毀了貨幣，假若真的發行，杠桿率會急速下跌，同時貨幣也會出現很大問題，這就意味著政府要真的對高通脹宣戰了。

同時，政府可以在面對開發商時，把相關土地政策收緊，比如土地款要求一次性繳齊、專款專用、取消預售制度等。如果真的實現，我認為中國的房地產開發商有一半要崩了，沒有辦法，這是一定要崩的。

當前，政策都已有這方面的相關預案，但政府不敢用，怕崩盤，就是怕崩盤。房地產信托方面，開發商出現了非常大的分化。小的開發商、中小的開發商今年房地產融資成本為20%～30%，比較高。因此我認為未來幾年中小開發商肯定出局，沒有底氣。未來就是大型開發商的天下。我說的大型開發商不光指的是央企，比如說什么中糧、遠洋這些央企，還指的是在某些當地成為一霸的這些開發商，比如建業、中天。這些開發商跟當地的政府關系特別特別密切，能夠挺過難關。

很多人說那么政府到底是不是想壓房價呢？我們來看現在的貨幣政策，央行的貨幣政策到底是收緊還是放松？大家去看這個銀行間的拆借率，非常簡單，他既沒放松也沒有收緊。去年年底過松，尤其春節之前，央行大規模的放松，進行逆回購，這個資金市場全是資金。銀行間的拆借率大幅下跌，這時候房地產價格不可能下跌。但是等到今年貨幣發得太多，又進行回購了，回購之后，銀行間的拆借率就上升了。所以我們央行在做一個什么游戲呢？我經常在說我們央行像一個抹布大仙，一方面是大規模的發貨幣，發100萬億人民幣，另外一方面呢，是拿著一塊回籠貨幣的抹布，在那兒拼命的想把這個大海擦干，這個是擦不干的。

未來中國不可能持續2009～2012年這四年的貨幣政策，不會繼續大規模超發貨幣。李克強總理在記者招待會上說得非常清楚，要持續發展、防止通脹。要持續發展、又要防止通脹，那就意味著貨幣政策是什么政策？是穩健的政策。我們的貨幣的總量不會變，我們的利率大致是不會變，保持在現在這樣的利率水準不會變。那也就意味著我們將來的資本市場不可能再大規模出現之前四年出現的泡沫。

基本建設投資不會縮減

“你們相信，一個城市有將近300個開發區嗎？不管你信不信，反正我是信了。”

李克強總理承諾三個不：不再增加公務員的數量、不再增加公費支出，不再興建樓堂館所。那么大家就會擔心，不再興建樓堂館所是不是意味著高樓會被抑制？那是不是意味著政府的那些工程都會被抑制？不會。因為每個地方他都需要有博物館，每個地方都需要有音樂廳。那很多人懷疑，這算不算樓堂館所？不算。那么政府沒錢怎么辦？兩個辦法，第一個發行國債，第二個是向企業借債來建。

以蘭州城市建設為例。這個城市可以拓展的空間非常小，但是政府的雄心壯志完全超乎想象。要在半年之內把200座山推平，這是政府公開的說法。需要很大量的資金怎么辦？資金來自于太平洋建設這個公司的墊資，墊資之后有一個十年的帳期，政府一年一年的還給他。這個就叫借資建設項目。事實上，一旦走上了政府主導的投資的軌道，是很難下來的。所有的地方都想把自己打造成核心城市。

你們相信，一個城市有將近300個開發區嗎？不管你信不信，反正我是信了。因為我親眼看到了。整個中國除了新疆、西藏之外，所有的地方，都密布開發區，政府主導一定是這么一個結果。而且不光中國是這樣，國外也是這樣子。日本政府也在拼命的投資，拼命的搞基建。日本的軌道交通已經非常的發達了，軌道交通的下面的地下商店也非常的發達，東京、京都、大阪基本上是一個地下的商業王國。沿著高速公路，過去之后會發覺是斷頭路，海邊建了一座橋，可以跟美國金門大橋媲美，非常漂亮，那個橋除了供人參觀、游覽、自殺之外，沒有其他用處。這一類的事情，中國也一定還會做，一定還會建高樓大廈，并且一定還會政府主導以借債的方式去做。

“城鎮化”不一定能推動房價上漲

“一個國家的好壞是由短版決定的，是由農村決定的。”

中國未來的一個關鍵詞是城鎮化。有的人認為城鎮化會讓中國的消費內需大發展、會讓中國的房地產市場大發展。因此房地產市場大有前景，因為每年中國1500萬的農民變成市民，需要住房；未來十年有四億左右的農民要進入城市。到2050年，中國的城市人口到了70%，那么到底會怎么樣？中國的房地產市場太有發展了。而另外一些人認為，即便是城鎮化也救不了中國的房地產，因為泡沫太大，必然崩盤。崩盤之后房地產價格下行進入低位振蕩的走勢。

實際上，并沒有任何一種城鎮化一定會帶來房價的上升。國際上城鎮化率最高的國家是巴西。但是，聯合國卻在巴西扶貧，房子非常的簡陋，密密麻麻像蜂巢一樣。里約熱內盧郊區，遠遠的看過去，全部都是連片的貧民窟，鐵皮房子搭建的。

進入城市不一定意味著能買得起房子。要看進入城市的人帶來多少資產，這個才是最重要的。國際上有幾個貧民窟特別有名，民國時候的上海郊區、巴西貧民窟，還有印度的孟買。印度最好的街道上，是牛在走。最好的別墅邊上就是連片的貧民窟和躺著的流浪漢。

城鎮化未來最惡劣的方向就是政府把所有土地的錢全都拿走了，然后讓赤貧的農民進入城市，變成城市的貧民。還有一種城鎮化是比較好的，比如說亞洲的城鎮化。亞洲的城鎮化都比較成功。最典型的是日本，當時的國民收入倍增計劃之后，日本是不存在城市跟農村的區別的，最偏僻的產蘋果的地方的生活質量跟在東京沒什么區別。美國的鄉村也如此。一個國家的好壞是由短版決定的，是由農村決定的。李克強總理所推行的城鎮化，第一是土地確權，另外一個是棚戶區改造。未來還要在全國推進一千萬戶的棚戶區改造。那么保障房、棚戶區改造是中國必然會推進的一個方向。房地產泡沫不會繼續擴大、保障性需求在上升，然后剛性需求再入市。

房地產市場出現分化

“跟中國的經濟一樣，中國的房地產市場處于一個急劇分化的過程當中。有的地方非常好、有的地方非常糟糕，有的地方已經崩盤、有的地方冰層還在加厚，完全不一樣。”

中國的房地產市場現在有一個特點，就是區域分化跟板塊分化。中國現在房價上升最快的地方，第一北京，第二上海，第三廣州，第四深圳。接下來的第二梯隊是廈門、青島這兩個地方，都集中在沿海的一線城市和二線城市。

評價房地產危不危險、市場情況如何，第一要看人口。人口進入的量到底怎么樣？我一直比較看好成都這樣的城市。成都最近十年，每年的常住人口增速是31.5萬，每年常住人口在增加。以前一些很小的城市，現在新區也可以擴得非常大。像常州這樣的小城市，常住人口是468萬，這十年大幅上升，絕大部分都是外來人口。如果說戶籍制度能夠改革，這些人就可以在當地落戶。其次是人口增加比較快的地區，再次是高鐵經過比較多的地區。未來到2020年，中國所有的省會城市都通過高速鐵路。

北京的房地產會崩盤嗎？如果有一天北京的房價崩盤，只有兩種可能。第一種可能是遷都了，那么房價必將大幅下跌，因為北京作為核心城市的優勢不存在了。第二種可能是中國經濟徹底崩盤，中國的房地產市場徹底崩盤，然后最后崩盤的才是北京。這是可以想像的。一線城市的資源積聚程度越來越高，大城市的壓力很難緩解，因為所有的資源都在大城市中，最好的大學、最好的醫院、最多的工作機會。中國的500強企業，300多家總部在北京。北京的房價不是以北京的當地人的收入來衡量的，而是以中國最富裕階層能夠動用的現金來衡量的。北京的房價有多高、有多少人要買，就說明中國的富裕階層的現金流有多少。上海也是如此，廣州同樣也是如此。

另外一些城市的發展前景并不是很好，比如濟南、福州，緊鄰著青島與廈門，這些近鄰吸附能力很強，這不利于鄰近城市的發展與進步。

中國的房地產板塊目前在非常劇烈的分化過程當中。有些城市事實上冰山的外圍已經開始裂開了，已經斷裂了。最典型的是鄂爾多斯，斷裂的標志就是地方經濟在崩盤：實體經濟完蛋了，其中煤炭價格下跌是主因。還有就是負債率高的三四線城市和人口外流的城市，這些城市的房地產市場都很危險。

以資源主導的三四線城市，像以前的神木，是全中國最幸福的地方，全民醫保。但是現在，房姐浮出水面了。一個東西肯定要死了才能浮出水面，這說明房姐的資金鏈斷了。

另外一些是政府投資投得非常大的地方，搞造城運動，催生了很多鬼城。這些地方的特點是存款沒有上升，人口沒有增加。如果有一天地方債務危機爆發，就完蛋了。

還有一些比較危險的地方是以出口外向性的經濟為主導的中小城市，如果配套設施不健全，對于當地又沒有吸引力，那就更可怕。

最后是城市人口聚集量不大，但是當地政府又特別有雄心壯志的。這一類城市主要集中在中原地區，比如開封，政府年收入100億，卻要花500億重建一個古都。沒有人口、沒有資金進入，負債率又高的話，泡沫很容易崩盤。開封、安陽、邯鄲都是這樣的城市，都是曾經有過輝煌，現在想要繼續輝煌，一直在做夢的城市，負債率又特別高，這樣的城市一定要小心了。

（根據錄音整理，未經本人審閱）

C

1671-3362（2013）05-0020-06