中國購房者信心指數止跌回漲

10月1日，中國購房者信心指數2013年第三季度調研結果正式發布。信心指數是由新浪樂居和克而瑞（中國）信息技術有限公司聯合開展的全國范圍、持續性的房地產市場監測課題。

調研結果顯示：2013年第三季度中國購房者信心總體指數為107.9點，在上一季度100.4點的基礎上，回漲7.5點。其中原因主要在于：首先從市場成交來看，二季度重點城市的成交出現明顯回暖，其次從市場供應看，開發商加快推盤的節奏，越來越多小戶型低總價的產品入市，滿足當前以剛需為主的一個需求結構。由此可見，購房者對下半年的市場走勢信心較足。

圖1 中國購房者信心指數走勢

分項指標幾乎全線上漲，購買力信心恢復是主要原因

在信心指數的四個分項指數中，我們發現購房者對于預期的指標幾乎全線上漲。預期指數方面，經濟走向指數上漲最快，較上季度下上漲12.4個點，其次是供應水平指數，較上季度上漲9.0個點?，F狀指數方面，除了消費環境指數出現1.4微弱的跌幅之外，其它三項指標均出現上漲。供應水平指數這一指標的上漲速度明顯快于其他指標。因此可以說，三季度購房者信心的回升的背后，實際上是購買力信心的恢復。

一線城市購房者信心上漲，與二三線城市差距逐步加大

從城市能級來看，一線城市的信心指數上漲但是信心依然不足。數據顯示，2013年三季度一線城市的購房者信心指數為101.7點，較上季度98.7點上漲3個點，從預期指數來看，環比上一季度也出現明顯回升。毫無疑問，一線城市購房者購房者重拾信心?；貪q的現狀滿意指數揭示了購房者打破了原有的觀望態度，實際購房積極性隨之上漲。

反觀二三線城市，從絕對值看，2013年三季度二三線城市購房者信心指數為109.5，高出同期一線城市7.8個點；相比上季度2.2點的差距有所增加。而從環比走勢來看，本季度一線城市的信心指數較上季度上漲3個點，而二三線城市在上一季度100.9的低位上，增至109.5點。2013年第三季度一線城市購房者信心指數依然不及二三線城市。

圖2 2013年2季度-2013年3季度中國購房者信心分項指數對比

圖3 一線城市購房者信心指數、現狀滿意指數及預期信心指數

圖4 中國購房者一二三線城市信心對比

圖5 中國購房者分區域信心指數

各區域購房者信心指標全線回升，重拾信心

分區域看，本季度各個區域購房者信心普遍大幅提升，指數都位于110點左右。環比來看，漲幅較大的是華北區域，漲幅為17.3點，其他區域的漲幅基本維持在8點左右。主要是近期有大量新盤入市，加上即將迎來傳統的金九銀十的銷售旺季，因此購房者對后市重拾信心。

購房者對未來調控力度更加嚴厲的預期持平

在2013年第三季度購房者信心指數調研過程中，我們也對“未來調控力度的走勢”及“所在城市未來樓市價格的走勢”等相關內容進行了訪問。

對于未來國家調控力度的走勢，認為調控仍將持續的占27%，認為調控力度更加嚴厲的占26%；有25%的購房者認為調控已經取得了成效，未來的調控力度將會放松；僅有4%的購房者認為調控政策將會取消。

在對未來所在地樓市價格走勢的預判上，沒有出現占絕對比例的情況，認為價格將會上漲10%的占到41%，占比最大；認為未來所在地樓市價格將會持平的占31%，與上季度持平；認為價格將會下跌10%的占比為11%，認為價格將會上漲20%以上的占15%，認為房價下跌20%以上的占比最少，僅為2%。和上季度相比，認為房價會略微上漲的購房者與上季度基本持平，大多數購房者認為，未來房價將在保持平穩的基礎上出現10%以內的增長。

購房者入市意愿加強，推遲購房占比較上季度減少3個百分點

在對購房者未來購房計劃的訪問中，我們發現有54%的購房者表示會推遲購房，這一比例較上一季度推遲購房的客群比例（57%）減少了3個百分點。購房者開始入市的跡象已經顯現。

對于即將迎來的四季度，我們認為，主要將取決于宏觀經濟層面的變化和企業將采取何種價格策略，如果前期的穩增長措施在四季度出現了較明顯的成效，企業的促銷力度繼續保持在二季度的水平，預計四季度的信心指數或將繼續攀高。

調查背景：2013年第三季度中國購房者信心指數調研周期持續近三個月。調研范圍涉及北京、長春、長沙、常州、大連、貴陽、海口、杭州、合肥、濟南、嘉興、南昌、南京、寧波、上海、深圳、沈陽、蘇州、太原、天津、威海、蕪湖、武漢、西安、廈門、揚州、宜昌、重慶、鄭州、煙臺、福州、南寧等34座城市，涵蓋華北、華東、華南、華中、西南等重點區域。

圖6 中國購房者對于未來國家調控力度走勢的看法

圖7 中國購房者對于所在城市未來 樓市價格走勢的看法

高端住宅需求繼續上漲

DTZ戴德梁行10月10日在北京舉行了2013年第3季度新聞發布會，總結北京高端住宅市場在2013年第3季度的發展。

第3季度，北京住宅市場受行業調控政策的影響程度有所回落，一手住宅成交呈季節性上漲，其中，一手高端住宅上漲趨勢較上季度有所回落。本季度，北京高端商品住宅市場成交面積環比上漲3.14%，達到246,379.79平方米；售價環比上升9.64%，達到每平方米49923.01元，與去年同期相比上漲16.10%。

作為高端消費產品的別墅住宅在經歷了上季度的大幅上漲之後，本季度成交量有所下降，成交面積為90559.39平方米，環比下降6.99%，與去年同期相比仍上漲32.73%；市場售價則繼續上漲，環比漲幅為9.99%至41484.82元，同比上漲33.29%。

高端住宅租賃市場本季度處于租賃旺季，租金較上季度進一步上漲。2013年第3季度，北京高端住宅平均租金環比上漲1.7%至每月每平方米173.2元，同比漲幅為5.03%。整體市場空置率環比下降0.9個百分點至5.9%。其中，高端出租公寓的租賃價格上漲明顯，環比增長3.1%，達每月每平方米138.5元，與去年同期相比上漲7.36%，酒店服務式公寓和別墅市場的租金本季度表現相對平穩，環比分別增長0.2%和0.7%。

在北京市場土地交易價格持續走高，以及高端住宅供應進一步縮緊的大環境下，越來越多的購房者意識到改善型住宅產品的稀缺性，這將進一步推升高端客群的購房積極性。同時，在此環境下開發商樂觀的心理預期也將助推房價繼續上漲。

住房反向抵押養老保險產品的前景

9月13日，國務院印發《關于加快發展養老服務業的若干意見》。《意見》中，政府提出鼓勵和支持保險資金投資養老服務領域，開展老年人住房反向抵押養老保險試點。9月24日，由民政部牽頭保監會等相關部委就“以房養老”問題舉行了閉門研討會，對以房養老具體操作辦法和實施細則進行討論，試點方案按計劃將在2014年第1季度出臺。

此次意見的提出并非是國家第一次提出以房養老的概念，之前雖然提出類似觀點，但由於種種原因，“倒按揭”并未引起大范圍的推廣。隨著中國養老問題逐漸顯現，越來越多的人開始關注住房反抵押的方式，但是國內大部分金融機構并沒有開展該類業務，市場存在缺口。

DTZ戴德梁行華北區估價及顧問服務部董事胡峰表示：住房反向抵押養老保險是適應多層次、多樣化，以需求為導向的養老服務模式的一種，應屬於高端化、個性化，追求生活質量的養老產品。只有合理確保老年人與金融機構的合法權益，才能使產品得到認可和推廣。

從國外實施倒按揭模式的經驗來看，我國住房倒按揭實施有一定的應用前景。日益增長的養老保障需求、人們家庭觀念及家庭模式的改變都為住房倒按揭的實施提供了可能性。住房私有化改革和政策法規的逐步完善，則為住房倒按揭的實施提供了保障條件。

西方國家目前倒按揭實施比較廣泛，主要依賴于西方國家金融制度的完善，并與遺產稅的實施密不可分。目前，國內金融機構分業經營，金融機構開發此類產品缺乏相關鼓勵政策；此外，“住房倒按揭”牽涉到金融和房地產等多個行業，管理層需要實施頂層設計，統籌規劃，這樣才能保證倒按揭金融產品順利入市。

胡峰認為，國務院此次提出要開展住房反向抵押養老保險試點，可見推行決心之大。在產品推行過程中，預料政府將會出臺一系列的措施，包括相關政策、法律法規，并在信息、宣傳等方面給予支持。金融機構也須對住房倒按揭產品設計做好研究。未來在住房倒按揭產品推行的過程中，房地產評估機構亦將扮演十分重要的角色，公正、客觀地對房產進行估值，這樣既能保障老年人的利益，也能保證金融機構的合理收益。