簡析高房價的成因及調控措施

劉 寅

（淮北市國土資源局 ，安徽 淮北 235000）

今年“兩會”，房價問題又成為不少代表、委員議論的熱點，溫家寶總理在“兩會”記者招待會上也再次強調目前房價并沒回歸到合理價位。與此同時，廣大市民仍在承受高房價之痛。房價什么時候能回歸到合理的價位，高房價的成因到底是什么，如何調控高房價等問題仍然成為人們關注議論的焦點。本文擬就這一問題作以下分析。

一、高房價的成因剖析

1.高房價是我國經濟高速發展的必然反映

自改革開放以來，我國經濟進入高速發展期。據統計，我國經濟自1978至2009年，GDP年均增長9.8%；我國城鄉居民人均純收入實際增長7%以上。尤其是伴隨著我國成功加入世界經貿組織，經濟發展進入了新的活躍期和發展期；另一方面我國實行住房市場化改革，取消原有的福利分房政策，這些都極大地激活了我國壓抑已久的房地產市場。可以說，我國經濟持續高速發展是我國房地產價格過快上漲的根本性因素。

2.城鎮化是高房價的最有力推手

實行城鎮化是我國經濟社會發展的長期和重大戰略。據我國社科院相關報告稱：1996到2005年，中國每年新增城鎮人口數量超過2000萬人；2006到2010年，每年新增的城鎮人口數量大約為1500萬人。

城市人口的猛增，必然帶來住房的擴張性需求，再加上受房地產業發展速度和水平的限制，導致房價井噴式上漲。據預計，我國城鎮化率在2015年將達52% ，2030年將達到65%左右。城市住房硬性需求將呈現出長期擴張態勢，房價總體上漲的路線仍將難以避免。

3.投資與投機是高房價的重要幕后操手

據調查，在房價急升的背后，有相當數量的市場購買力來自于資本的投資與投機需求。投機的目的極其鮮明，他們買房的唯一標準就在于能否獲利，這樣，就衍生出市場的許多虛擬需求。由于推動市場虛擬需求主要是來自于資本的力量，因而只要有獲利的可能，房價就會被不斷地推高，進而極大地扭曲了市場的價格體系。

據統計，目前我國市場上炒樓的比例約為15%，有不少觀點甚至認為已達30%。投資與投機資金的瘋狂入市，已成為目前房價暴漲的主要原因。

4.宏觀調控政策執行不力是造成高房價的重要原因

為遏制高房價，我國先后出臺了大量宏觀調控政策，如“國八條”、“國六條”、“國四條”、（新）“國十條”、“新五條”等。然而，房價上漲的勢頭仍難以抑制。最主要的原因是大量宏觀調控政策執行不到位，使調控政策效力大打折扣。

宏觀調控政策之所以執行不力，既受限于我國執法環境過于寬松，又受限于宏觀調控政策的保障措施沒有及時跟上，最根本的是房價上漲滿足了銀行、開發商、投機購房者、甚或是地方政府的利益需求。

5.我國傳統的住房觀點是造成高房價的有力因素

住房對于國人而言，除了可以“居住”之外，還可以獲得精神上的滿足。因為“家”才是中國人的精神歸宿，沒有住宅就沒有家。因此，人們可以傾其所有去購買屬于自己的住宅，年輕人結婚一般都要購買一套屬于自己的房子。

6.人口年齡階段性特征是造成高房價的凸顯因素

目前，70年代末或80年代初出生的人群是我國住房的消費主體，多為獨生子女，當下正處于婚育期，多數需購置新房，造成了住房的峰線需求。若他們的資產傳下去，多數是傳給一對小夫妻，一對小夫妻一般不需要兩套房子，多余的那一套必然要賣，這有可能導致未來住房需求的減少，相應地帶來房價的走低。

7.成本上升是造成房價上漲不可避免的重要因素

據統計，自1980年以來，我國CP1年均上漲4.6%。進入新世紀來，我國物價雖保持了較為平穩的上漲態勢，但CPI仍保持在3%左右。而其中與房建息息相關的鋼材、地價、人工工資、拆遷費更是一路上揚，翻了幾翻。羊毛出在羊身上，這些成本最終都要反映在消費者身上。

8.機關工作潛規則是造成高房價的重要誘因

在項目開發過程中，開發商通過不正當手段，不僅能夠通過各種理由提高容積率，還可能獲得減免相關費用等“優惠待遇”，甚至還可能在土地交易、改變土地用途等方面獲得大量好處。諸如這些做法，大家把這稱之為“潛規則”。機關工作人員通過“權力尋租”，與開發商相互勾結，各得好處，彼此之間形成了一種利益共生的關系。據相關人士稱，腐敗（或者說機關工作潛規則）占房價成本15%。

二、調控高房價的主要措施

1.強化宏觀調控政策的執行力度

古人云：“天下之事不難于立法，而難于法之必行”。再好的政策，如果不能落實，都起不了多大作用。為調控高房價，我國出臺了大量調控政策，如“國十條”、“新五條”等，因此，要強化宏觀調控政策的執行，加大對違規違法行為的打擊力度，從正反兩個方面維護法律尊嚴。

2.要改變傳統的住房消費理念

據統計，發達國家的自有住房率多數在40%至60%之間。在我國，隨著經濟社會發展和城市化進程的加快，居民的工作和居住流動性大增，人們選擇租房住或買房住，主要不取決于經濟能力，而取決于工作流動的需要，是否擁有自住房也將不再成為富有和事業有成的標志。我國居民主動適應社會的發展變化，改變傳統的居住觀念，未償不是一件好事。

3.要繼續完善保障房制度

目前，加強保障房建設已成為政府調控房價的重要手段。溫家寶總理在今年的政府工作報告中，又提出：要進一步加大保障房建設力度，并及早制定出臺保障房分配、管理、退出等制度。因此，要在現有保障房建設取得成就的基礎上，繼續完善保障房制度，擴大保障房面積在住房總供應中的比例，盡可能地能滿足更多中低收入者的需要；同時要規范保障房管理，杜絕變相腐敗，確保讓廣大中低收入者受益。

4.要借鑒國外房地產調控措施的成功做法

關于房地產調控，世界上不乏成功的案例，同時，也有許多值得警惕的教訓。如我國近鄰，新加坡和韓國的房地產業發展極其穩健。新加坡房地產市場分隔為“政府組屋”與私人住宅兩個市場，80%以上的居民購買的是政府建造的平價組屋，而僅有10%－20%的人居住在價格高昂的私人住宅中。韓國政府建立了一套優先為無房戶提供住房的制度，保障性住房占整個住房市場的50%以上，規定一個家庭只允許購買一套住房，對擁有兩套或兩套以上住宅者收取高額的資產增值稅，使房屋的自住性需求和投機性需求得以明顯劃分和區別對待，令炒房者知難而退。

5.加強對房地產開發商的規范管理

目前，房地產開發商混亂，尤其在中小城市已成為一個不爭的事實。多數開發商在房屋拆遷、土地補償、工程建設等方面都存在強拆、強建、非法轉包現象。甚至不少開發商的幕后都隱藏著“黑惡”勢力，帶來房地產業的不健康發展。因此，國加強對房地產開發商的管理，提高準入門檻，規范房地產開發商行為。

6.要有憂患意識，保證房地產業長遠健康發展

俗話說：人無遠慮，必有近憂。房地產調控決不是一朝一夕之事，既要看到眼前，更要著眼長遠。一要培養公民負責任的住房心理。要有社會意識，因為購房雖是私人消費，但同時也間接或直接影響到別人的需求；二是消除拜金主義影響，樹立健康的購房心理，糾正住房奢侈化傾向；三是要時刻警惕房地產業發展存在的泡沫危機，房地產調控，并不是讓房地產價格一味走低，而是讓房地產價格保證在一個合理的價位上，既要打掉蘊藏的巨大經濟泡沫，又要保持房地產業健康發展的活力。

總之，伴隨著市場經濟的深入發展，房地產調控將始終伴隨著我國經濟的發展。調控的好壞，直接關系到社會的安定和人民的幸福。房地產調控任重而道遠。