新形勢下關于我國房地產金融發展的對策思考

王 昊

（安徽工業大學經濟學院，安徽 馬鞍山 243071）

隨著我國市場經濟體制的逐步建立和完善，房地產業對調整經濟結構、促進經濟增長發揮了重要作用，而房地產金融的成長對房地產業的發展起著重要的推動作用。在當前我國宏觀經濟持續健康發展、金融深化進程不斷推進的背景下，房地產金融在國家金融業中的地位作用也日益突出。與此同時，房地產金融風險也日漸突出。可以說，房地產金融風險能夠通過市場各方相互博弈而不斷膨脹，最終危及整個金融體系乃至國民經濟體系的安全與穩定。所以防范房地產金融風險不僅是房地產業和房地產金融業穩定和發展的需要，對整個金融業和國民經濟的穩定和發展也至關重要。

一、當前我國房地產金融存在的主要問題

針對我國房地產行業當前的發展狀況來看，主要存在以下幾個方面的問題：

（一）融資渠道單一，過度依賴銀行貸款

由于當前我國資本市場仍處于起步階段，融資主要以直接融資為主，商業銀行信貸是房地產金融資金來源的主要渠道。然而，直接融資渠道發展存在著滯后問題，原因可以歸納為以下幾個方面：一是房地產行業貸款信用相對較好，特別是個人住房抵押貸款，對銀行吸引力較大，金融機構缺乏機制創新的內在動力。二是金融主管部門較為擔心各種直接融資方式會引發新的風險。根據各國發生的金融危機的教訓，各種危機基本上都是與金融創新相伴而生。因此，管理層采取了穩健的金融政策。三是對證券市場、債券市場、信托市場的管理水平有待提高。過去已經發生的種種問題，導致主管部門很難下決心大力開辟各種直接融資渠道，特別擔心因經營管理不規范給投資人帶來損失導致新的社會不穩定因素。這種既沒有內在動力，又缺乏外在壓力的形勢，直接導致各種直接融資渠道嚴重不足。

（二）房地產信貸風險不斷顯現

房地產開發每個過程都需要融資，每個過程都會給銀行和投資者帶來風險。當前，我國房地產信貸風險主要包括：（1）由于部分地區房地產市場過熱而存在的風險。房地產供需不平衡造成房價增長過快，嚴重背離了住房的真實價值，由此出現房地產泡沫。一旦泡沫破滅，房地產價格下跌，作為抵押物的房地產就會貶值甚至大幅度縮水，給整個金融體系和國民經濟帶來嚴重損失。（2）由于房地產開發企業高負債經營而隱含的風險。由于房地產市場進入門檻限制較少，導致房地產企業層次參差不齊，競爭激烈，企業為了在競爭中獲取利潤，占據有利優勢，通常會向銀行申請房地產開發貸款，但由于監管力度不足，擔保機制不完善，一旦企業資金鏈條斷裂，將帶來嚴重的資金缺口。（3）由于土地儲備中心貸款而產生的風險。其一，土地儲備中心的資產負債率較高。許多地區的土地儲備中心，由于投入金額較少，注冊資本難以維持，導致嚴重缺乏抵御風險的能力。其二，銀行難以對土地儲備中心的收支兩條線進行有效監管。其三，銀行向土地儲備中心發放的貸款沒有有效的擔保措施。其四，土地儲備中心的運營風險。由于土地定價容易受多方面，如政策、環境、人為等因素的影響，存在很大的不確定性，因而土地在出讓時，拍賣土地價格有可能會比購入土地的價格更低，這也就形成了銀行的信貸風險。

（三）房地產金融機構管理不夠規范

目前從中央到地方設立了多種房地產金融機構，如央行、銀監會、信托管理部門、住房公積金管理委員會等。由于各自的監管范圍與利益存在差異，各組織行為的因素不同，造成了多頭領導、政出多門的管理現狀，從而增加了協調成本，嚴重影響了組織行動的一致性。另外，機構模式也比較單一，僅僅是商業銀行、個別專業銀行、信托機構和住房公積金管理中心，加上比較零散的住宅合作社等，這樣的機構體系不能針對不同階層、不同群體提供差異化服務。由于我國目前房地產金融創新發展環境還不夠成熟，致使當前金融機構主要以分散的地方機構為主，缺乏政府直接經營的全國性金融機構的領導，再加上地方性金融機構良莠不齊，難以完全貫徹政府金融規范要求，再加上具有保障功能的房地產保險機構尚未成氣候，對于防范金融風險的意識與能力不足，一旦出現問題，則面臨著嚴重的資金與信任風險。

（四）尚缺乏健全的房地產金融法律規范

由于我國房地產金融發展較晚，目前尚未建立起完善的多層次的房地產金融立法體系， 法制建設相對滯后。現有的房地產金融相關法律法規主要集中對房地產企業的融資管理上，如《住房法》、《房地產金融機構組織法》、《房地產抵押貸款保險法》、《商業銀行法》等，對整個房地產金融市場的監管缺乏一個有效的法律體系，與房地產具體金融業務相關的法律法規也存在漏洞，容易造成房地產金融市場的無序與管理的混亂，從而影響房地產金融的深入發展。

二、完善我國房地產金融發展的相關對策建議

（一）拓寬房地產融資渠道，分擔房地產信貸風險

房地產融資渠道的多元化，對于增加房地產資金投入的可能性，健全、優化房地產融資結構具有重要的意義。首先，積極推動資本市場的發育，鼓勵房地產開發企業和與房地產開發有關的企業通過股權合作、上市、房地產信托、房地產項目債券化等渠道籌集房地產開發資金，鼓勵這些企業通過證券市場實施資產重組。其次，加快制定出規范的房地產基金管理辦法，促使房地產基金投資管理盡快步入正軌，充分利用基金優勢使蓄勢已久的房地產基金成為我國房地產業重要的資金來源。最后，加快推進房地產金融證券化進程，將房地產抵押貸款轉化為證券形式，以提高銀行房地產消費貸款的流動性和安全性，降低金融風險，也為投資者提供了一種重要的投資渠道。

（二）強化銀行金融管理，優化貸款項目結構，提高信貸資金的安全性

金融機構要嚴格遵守國家信貸管理原則與規定，充分利用金融杠桿功能確保投入房地產業的貸款資金的安全，防范信貸危機，在經濟上支持房地產業的健康有序、可持續的發展。一是所有金融機構都要努力改善金融服務，增強信貸審查力度，嚴格把關，提高信貸準入的質量。二是金融部門要防止信貸資金過度集中到房地產投資上，利用信貸政策引導房地產投資和市場結構的調整。要通過增加信貸投入，鼓勵滿足低收入人群經濟承受能力要求的經濟適用房項目的開發建設。三是金融機構要嚴格執行貸款“三查”制度，認真履行貸前調查，貸時審查，貸后檢查等信貸業務環節的職責，對項目進行全程介入和全程監督，以保證房地產信貸資金專款專用，防范和化解金融風險。

（三）合理設置和完善房地產融資機構

房地產融資機構的合理設置和不斷完善，是開展房地產融資業務的前提條件。針對我國的實際情況，推進房地產金融機構的發展與創新。一是要加快組建具有財政和金融雙重功能的政策性住房銀行，在政府新生市場運行原則的基礎上，干預房地產金融的運行，實現住房政治、社會的雙重目標。二是要建設專業的住房儲蓄貸款機構，對其實行企業化經營，資金自求平衡，并自覺接受中央銀行、銀監會和政府房地產金融機構的管理與監督，并逐漸地把它作為經營住房金融業的主要力量，以發揮其業務精、市場情況熟的專長。三是鼓勵金融機構開設專門的商業性房地產金融業務，將房地產融資從一般融資業務中分離出來，并且支持集團內部融資，使開發商、信貸機構可以最大限度多渠道地獲取穩定的資金來源。

（四）健全相關的法律法規體系

為給房地產金融體系的實行提供法制保障，實現多渠道融資，確保房地產金融各項工作的順利開展，必須切實落實房地產金融立法體系的健全。房地產金融立法工作應做到：對于現有房地產的法律法規，應盡快完善與落實，同時要將現有立法體系中已不再符合當前房地產金融發展要求的部分予以修改，使其與時俱進；對于尚缺失的法律法規，應通過收集意見與調查情況，盡快給出具體的出臺方案，如涉及金融信用監管的法律制度等，促進房地產金融的健康發展。總之，只有建設相對完善的法律體系，給房地產金融的發展與創新提供保障，才能使房地產市場向更好更成熟的方向發展。

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