房產調控的新國五條解讀

白永強

（江蘇師范大學數學與統計學院，江蘇 徐州 221116）

一、此次調控的背景

2008年發生了由美國次貸危機導致的金融危機，其影響范圍波及到了全世界。我國也受其影響，在此背景下，世界各國紛紛推出了刺激經濟的各項經濟措施。我國在2008年底開始了寬松的貨幣政策，其中包括降低貸款利率、降低印花稅以及房地產交易說，特別是2009年注入了較多的基礎貨幣，2009年新增貸款中，房地產開發和個人住房貸款都有較大幅度的上升。這一寬松的貨幣政策在2010年一季度得以延續，房價在這一年多的時間內突飛猛進，各地紛紛爆出地王和房價的新高。國家也適時地推出了政府投資4萬億以刺激經濟，也就是加大了政府購買，各地紛紛上馬新的投資項目，最為突出的就是高鐵和地鐵、以及高速公路的跨越式投資發展。2003—2013年，國家發行的貨幣量成十倍的增長，這些政策都是導致房價上漲的官方政策背景。

另外，2007年我國股市經過了過山車般的起落，從上證指數從2000點沖到6500多點，然后又跌落至1800點，其中有許多人被套牢。股市的這種異常波動使得投資者將資金都投向了房市，從2009年初開始，房價出現了井噴式漲價，許多城市的房價都是一天一個價，甚至還出現了海南地區房價一夜暴漲每平方米五千多的情況。這種非正常的持續漲價使得我國的房地產市場出現了較大的泡沫，而且趨勢不減，正是在這樣的背景下，政府開始了歷次的房產調控。

二、各次調控效果

自從2003年以來，國家出臺了多次房地長調控措施，除去上面提到的2009年的刺激住房消費政策外，其余的政策無一例外地都是為了抑制房價的上漲，結果基本上都是越調越高，當然，這個所謂的高都是表面上名義貨幣量的增加，如果考慮到這期間貨幣發行量的加大因素，實際上，房價沒有表面上看起來的那么大漲幅。2013年3月的這次政策是近年來最嚴格的政策，20%的稅率確實是絕無僅有的。

三、基于彈性的稅收負擔分析

此次政策剛一出臺，其市場影響凸顯出來。近期，北京等大中城市出現了稅收大廳排起長隊的景象，甚至還有人半夜就去排隊，其目的就是在新政真正實施之前完成房產交易，以避免20%的高稅。從實際看，我們可以假設二手房和新建住房為完全替代品，這一假設也是很合理的，因為二者功能完全相同。從經濟學角度分析，供需雙方哪一方的價格彈性更小，哪一方將承擔更多的稅負。房屋作為生活必需品，顯然正常情況下，購房者的彈性更小一些，所以可以預見，在政策實施后，二手房價格必將上漲，上漲部分基本為稅收部分，也就是，賣房者會將稅負轉嫁到買房者身上。本來一般情況下，二手房價格稍低于新建商品房，二手房是現房且社區已經趨于成熟，而新建商品房一般還需一年左右才可以交房，加之周邊和社區不是很成熟，所以二手房一般更受歡迎，關注二手房的人很多。而新政的推出對二手房購買者的負擔將會加重。這樣一來，購房者的目光必然投向新建住房市場，當然就會加大新建住房的需求，這也必然導致新建住房的房價上漲。通過以上分析，我們可以看到，無論是新建住房還是二手房必將上漲，這對國五條出臺的初衷是相違背的。

四、個人建議

國五條新政的出臺初衷是穩定房價或者說避免房價過快上漲，使房價回歸到合理水平。但是通過以上分析，很可能會出現二手房和新建住房的齊頭并進。最近國家公布了2003年到2013年，國家增發的貨幣量增長了十倍，實際上，貨幣增發的結果必然是物價上漲，拋去我國經濟發展的實際增幅，貨幣發行量還是偏多。包括房價在內的物價上漲也是情理之中的事情，我們感覺到的CPI增幅可能比官方公布的數據會大一些。因此，我認為，如果施行20%的稅收，征稅范圍應該拋去實際的物價正常漲幅，舉例來看，比如2003年房價為50萬，2013年評估該房價為200萬。那么2003年的50萬，利用實際購買力衡量，如果等價于現在的150萬，那么在征稅時應該拋去價值的正常增幅，納稅額應為（200-150）×20%=10萬，而不應該是（200-50）×20%=30萬。這樣可能會更合理，也更容易被民眾接受，畢竟最近十年我國的綜合物價都在上漲，也許增發貨幣是其中很重要的原因。

經過以上分析，近幾年來，物價上漲導致的房價上漲也在房價上漲中占有很大比重。投資或者投機房產隨著我國調控的進一步深入會越來越少，這當中也有我們應該思考的問題。我國金融市場不是特別的規范，比如股票市場，近十幾年我國的GDP都以8%以上的增幅在發展，但是股票市場并未體現出這種漲幅，按照此漲幅每過8年左右，經濟就會翻一番，而股票市場也應該反應出這種漲幅，股票應該是波動上升的才合乎邏輯。正是由于我國在股票在內的證!市場的收益不穩定，甚至是連年虧損，而百姓手里的資金沒有更好地投資渠道，股票不賺錢。如果將資金存入銀行，按照這幾年的物價漲幅，得到的更是負利率，也就是越存越虧，或者說，存幾年錢后得到的資金購買力還不如存款前，這種案例比比皆是。所以，更好地規范我國證!市場，比如提高國債收益率，加大股票市場、期貨市場的監管等措施，使百姓的資金有更合理的投資渠道，這樣大家才不會都去投資房產，對我國房地產調控才更有積極地作用。

五、總結

通過對我國投資渠道和CPI等的分析，我們可以發現，新國五條的調控效果可能不一定能達到預期的效果。我認為，我們應該采取多管齊下的政策：（1）規范金融市場的操作，打擊內部操作；（2）進一步實施嚴格的限購措施；（3）區別是唯一房產出售還是二套以上的房產出售，采取有區別的政策，真正打擊投資和投機分子；（4）征稅時，應該考慮到實際購買力問題，征稅范圍應該扣除物價漲幅；（5）加大土地供應和保障房建設，這樣調控效果可能會更好一些。

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