房地產企業財務風險的特點與防范

邵學君

（樺甸市華能市場投資發展有限公司，吉林 吉林 132400）

一、前言

房地產企業主要的工作內容是房地產的開發以及房屋的銷售，在其工作進行的過程中由于在公司的財務、組織構成以及銷售等領域存在著大量的不確定因素，這些不確定因素最終導致了房地產業在財務方面風險的產生。通過對于房地產業風險的成因及特點的了解，經營者便可以有針對性地采取措施來減小風險的發生，從而增大企業的收益。

二、財務風險的成因及特點

房地產從開發到銷售期間，企業的資金、政策、組織結構、產品的質量、購買者的心里偏向、市場的供求關系、政府的宏觀調控等不確定因素都會對其收益產生影響，從而給房地產業的運作帶來風險。

（一）房地產業資本運作周期產生的風險

房地產的產品開發需要大量的時間，從前期的可行性分析、到產品的規劃設計，然后還需要經歷征地、拆遷、建筑施工、相關設施的建設與安裝直到產品銷售等一系列的步驟之后才能完成全部工序。而房地產的運作周期越長可能產生的不確定因素就會越多，所造成的風險也相應增大。第一，各種能對房地產形成影響的因素會隨著時間的推移而不斷發生變化，如果房地產的運作周期變長，在這段時間內房地產投入與產出的對比就有可能發生變化，從而給企業的收入帶來風險。比如國家在房地產企業資本運作的過程中進行了宏觀調控，提高了土地的價格或者增大銀行的貸款利率，這些將會大大增加房地產的投入成本，提高企業的先期投入，為企業的資本運作帶來風險；第二，由于國民收入水平的提高，人們對房屋在居住之外的需求開始加大，在選購房屋的時候逐漸將更多的目光聚焦在房屋的質量上，房屋的外形、保溫、隔熱、采光、供水、供暖、周邊的交通、綠化等，日漸成為居民們選購房屋時考慮的因素。這就使得房地產企業不得不加快自身前進的步伐，在進行房地產開發的時候綜合考慮多方面因素。較長的房地產運作周期會造成房地產企業所考慮的因素產生一定程度上的滯后，從而滿足不了人們對于房屋的需求，這將為房地產企業的財務運作造成風險。

（二）房地產業成品的特點及其產生的風險

房屋與土地的天然特性決定了它們無法被輕易挪動，這導致了房屋在建成之后一般將在同一位置長期存留，而由于經濟、人文、發展情況等因素的影響，在經歷一段時間的發展之后，在一塊特定的區域內就比較容易形成房屋的區域性特色。大到國家與國家之間，小到城市與城市之間，甚至相同城市內的不同地區都會形成各自的特色，為此，房地產企業在進行投資的過程中就需要考慮不同地區的發展前景。不同地區間的經濟、交通以及社會環境等因素對房屋價格的定立有著較大的影響，并且這些因素還具有復雜多變性，這就使得房地產商在進行房產投資的同時，必須面對地區發展的不確定性所產生的風險。與一般的行業對比，房地產業的單體商品價值較大，銷售周期長，隨著土地價值、建筑的投入以及房屋銷售價格的變動，房地產商所付出的成本也在發生著變化。也就是說隨著市場的變動，房地產業的資本也將受其影響，出現一定的波動。

（三）房地產資金的運作及其產生的風險

房地產業進行運作的每一個階段都對資金的輸入有很大的要求，企業需要持續為工程注入足夠的資金才能保證房地產開發過程的順利進行。在房地產的開發初期，房地產企業注入的資金不到總需求量的三分之一，為了后期工作的開展，房地產企業就需要進行大量的融資，而資金的來源主要依賴于銀行、信貸機構乃至房屋的預售款。房地產企業這樣的資金運作方式使其出現了極大的負債率，這為房地產企業的財務帶來了巨大的風險。

（四）房地產業的結構形式及其產生的風險

許多房地產公司出于分工方便的目的，為各個項目組建了單獨的子公司或下屬分公司，這在一定程度上為公司的管理帶來了實際收益，但是也為公司的管理埋下了隱患。項目分公司屬于總公司在某一范圍內的代理人，但是由于區域性的差異以及信息傳導過程中存在的時間差，使得總公司在一定程度上無法對分公司的實際信息進行準確的把握，這在很大程度上減弱了總公司對分公司的掌控。在這種情況下，總公司的營銷策略以及財務管理在分公司處無法得到充分的貫徹實施，從而對企業的實際收益造成很大的影響。

三、房地產企業財務風險的防范對策

在對房地產企業的整個經營模式進行一定的了解之后，就其可能出現風險的步驟進行深入分析，便可以得出針對性的對策，作者就以上房地產業在運作過程中可能出現的風險因素給出了以下防范對策。

（一）對于房地產融資所產生風險的預防對策

想要減小在融資時所面對的風險，房地產企業應當對此次融資行為做出充分的預測與評估，并且緊密結合企業自身的狀況，做出合理的融資計劃。而想要實現合理制定融資計劃的目的就需要。第一，對本行業有著足夠的認識，通過以往的成功案例找出最適用于本企業的資本形式，再結合企業自身狀況加以優化改進，從而達到改善企業資本結構，減少企業成本輸出的目的；第二，在進行融資的過程中，應當對于所有的融資手段及其風險作出綜合評比，選取最優方案以達到降低融資風險的目標；第三，企業應當對于每一個融資項目作出嚴格控制，做到具體問題具體分析，減少融資項目可能帶來的風險；第四，提高對于企業內部的關注，對企業進行的所有項目進行對比，找尋優秀成功案例并加以推廣，減少企業的成本。

（二）對于房地產投資所產生風險的預防對策

投資是房地產業活動極為重要的一個環節，它與企業的發展前景息息相關，投資計劃的正確與否決定著企業活動的成敗，因此應當對于投資過程中可能產生的風險給出足夠的重視。

第一，準確地對投資項目的可行性進行研究。企業在進行房地產投資的時候，需要動用大量的資金，這就導致企業的每一步投資計劃都會面臨不小的風險。而想要確保投資項目的順利進行，就要合理而正確地對該項目的可行性進行分析。投資項目的可行性分析主要是針對財務方面進行的，其主要內容是針對資金的流入與輸出、資產的收益與負債、資本的運作過程以及風險與收益之間的平衡關系等方面進行分析，綜合上述的影響因素進行對比分析，從而得出相關量化指標以確定項目之間的差異，評選出最佳方案。

第二，為選定的投資方案準備備選補救方案。由于人們的喜好、市場傾向的變化、市場的穩定與否、生產技術、管理水平以及其他一些因素的作用，企業對于項目投資的收益會被動地產生一定的波動，這就給企業財務的預估工作造成了很大的不確定性，從而為企業的投資帶來風險。因此在前期制定風險控制措施的時候，需要準備一定的備選補救方案，如預留部分款項作為補救措施，為問題項目進行資金追加，保證項目能夠如期順利的完成。

（三）對于日常資金運作時所產生風險的預防對策

對于一家企業而言，資金的運轉對其日常工作的進行有著極為重要的意義，只有資金的順利運轉得到保證，企業才能維持其穩定，因此，企業應當對于日常資金的運作給出足夠的重視，這有助于減小企業可能面臨的風險。企業控制其日常資金的運轉可以從下面幾個方面入手：

第一、準確地預估企業日常資金的需求量。由于企業日常運作離不開資金的運轉，資金的運轉過程又存在著各種不確定因素，使得企業在日常資金的運轉方面存在一定的風險，這就需要企業對于日常的資金流動做出準確的預估。對于企業資金流動進行估計需要先對企業的資金流動進行分析，通過對企業進行資金流動的分析，企業管理者就可以了解到企業當時的資金政策、投資方向、營銷動態等各方面的運轉狀況。因此，精確地對企業日常資金需求量進行預估，能夠有效預防企業可能面對的風險，使得企業可以及早做出準備，減小乃至避免風險的產生。

第二、對企業資金進行集中管理。一般情況下，房地產企業常偏向于采用集中管理的經營模式，各項目公司與總公司之間的聯系緊密，對于資金的利用率高，可以有效解決資金富余與資金短缺之間不能有效支援調動的問題，大大提高了集團內部的運作效率，相對減小了資金利用方面出現風險的概率。

四、結束語

總的來說，企業在其進行資本運作的過程中，應當綜合考慮各方面可能出現的影響因素，運用科學合理的方法對其進行分析并作出針對性的應對措施，這樣才能有效控制企業財務風險的出現。

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