論房地產(chǎn)項目的資金管理

范文光

(內(nèi)蒙古隆升建筑安裝工程有限公司，內(nèi)蒙古包頭 014030)

0 引言

房地產(chǎn)開發(fā)的效益和資金管理密切相關，房地產(chǎn)企業(yè)通過合理有效地籌集和使用資金，做到優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)，拓寬融資渠道，控制投資風險，提高資金使用效率，促進企業(yè)經(jīng)濟效益的提高。

1 房地產(chǎn)項目的資金來源

1.1 自有資金

自有資金包括股東投入的注冊資本(含發(fā)行股票募集的資金)、留存利潤等，一般用于支付地價、前期稅費和政府收費等前期費用等。

1.2 借入資金

借入資金主要是向金融機構(gòu)的貸款、發(fā)行債券和信托的借款等。根據(jù)目前的規(guī)定，在項目自有資金投入達到項目整體投資的35%，并且四證齊全后，可申請項目貸款，銀行貸款額度一般占項目總投資的40%～60%。

1.3 銷售回籠款

銷售回籠款即向購房業(yè)主收取的房款。根據(jù)目前的預售制度，在項目取得預售證后可對外銷售，銷售資金回籠不僅可以彌補項目的持續(xù)開發(fā)成本投入，而且可以逐漸償還項目貸款并實現(xiàn)利潤。

2 資金籌集的主要渠道

2.1 股權(quán)融資

股權(quán)融資主要是指企業(yè)通過資本市場以股東投入實現(xiàn)資本金的增加，包括資本市場首次公開發(fā)行(IPO)、公開增發(fā)、定向增發(fā)等方式;還有一種間接上市融資，即買殼上市。股權(quán)融資作為上市公司主要的融資渠道，廣泛受到上市公司的青睞。

2.2 發(fā)行債券

通過發(fā)行各種債券取得資金，包括發(fā)行公司債、短期融資券(中期票據(jù))、企業(yè)債券等方式。

2.2.1 公司債

由上市公司通過資本市場(通過交易所市場)為籌集長期資金而向一般大眾舉債，承諾于指定到期日向債權(quán)人無條件支付票面金額，并于固定期間按期依據(jù)約定利率支付利息。

2.2.2 短期融資券(中期票據(jù))

由人民銀行主導的銀行間債券市場的一項創(chuàng)新性債務融資工具，由企業(yè)發(fā)行的無擔保短期本票，發(fā)行規(guī)模一般不得超過企業(yè)凈資產(chǎn)的40%。具有法人資格的非金融企業(yè)，可依照《短期融資券管理辦法》規(guī)定的條件和程序，在銀行間債券市場發(fā)行并約定在一定期限內(nèi)還本付息的有價證券。融資券不對社會公眾發(fā)行，只對銀行間債券市場的機構(gòu)投資人發(fā)行，在銀行間債券市場交易。

2.2.3 企業(yè)債券

企業(yè)債券由中央政府部門所屬機構(gòu)、國有獨資企業(yè)或國有控股企業(yè)依照法定程序發(fā)行(可以在交易所市場或銀行間債券交易市場)，約定在一定期限內(nèi)(中長期)還本付息的債券，由國家發(fā)改委和國務院審批，一般要求予以擔保，債券發(fā)行后，審批部門不再對發(fā)債主體的信息進行披露和市場行為進行監(jiān)管。

2.3 銀行貸款

銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的貸款，是房地產(chǎn)項目開發(fā)資金的最主要融資渠道之一。按照貸款資金的使用目的和方式的不同，房地產(chǎn)貸款主要有以下兩種類型:項目開發(fā)貸款，是指銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于項目開發(fā)建設環(huán)節(jié)的貸款。經(jīng)營性物業(yè)貸款，主要是指銀行將已建成并投入使用的經(jīng)營性物業(yè)長期穩(wěn)定的收入作為分期還款來源的一種物業(yè)抵押貸款，貸款資金不限定固定用途。

2.4 房地產(chǎn)投資信托(REITs)

REITs是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構(gòu)進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。

3 資金籌集應關注的焦點

資金籌集主要關注兩個方面:一是資金來源結(jié)構(gòu)，主要是指投資者籌集各種資金來源而構(gòu)成的財務結(jié)構(gòu)，一般指股東投入資金和企業(yè)借入資金的比例;二是取得資金的成本。

1)合理確定資金來源結(jié)構(gòu)。

財務杠桿就是利用借貸資金擴大自有投資的產(chǎn)出。發(fā)揮財務杠桿的前提是，當投資收益率大于借貸成本時，財務杠桿是有利的。借貸資金與自有資金的比例越大，財務杠桿的作用就越大，此時，投資收益會越高。因此，企業(yè)對外借款除了保障資金需求外，另外一個重要目的是利用財務杠桿作用獲取更大的收益，提高實投資金的回報率。

發(fā)生財務風險一般是由于債務資金期限結(jié)構(gòu)安排不當或者由于資金收支預算與實際不符而產(chǎn)生的支付危機。因此，要有效地控制財務風險:

a.一定要注意短期、中長期資金的均衡安排，特別要注意短期負債的比例，避免還債期過于集中，造成企業(yè)資金鏈斷裂。

b.做好資產(chǎn)周轉(zhuǎn)期限結(jié)構(gòu)與債務期限結(jié)構(gòu)的匹配，避免短貸長投，根據(jù)不同產(chǎn)品的開發(fā)節(jié)點和預售時間，安排不同的資金來源銜接。

c.努力降低資金籌集成本。

2)資金成本是指投資者籌集資金時付出的代價。資金籌集成本直接關系到項目收益水平，資金成本高將虧蝕企業(yè)的利潤，甚至使企業(yè)陷于困境。

籌資產(chǎn)生的成本主要由三部分組成:

a.籌集資金過程中發(fā)生的各種費用，即籌資費。如發(fā)行股票的承銷費，銀行貸款的手續(xù)費等;該項費用一般與籌資額度、籌資期限不直接相關，屬于籌資成本中的固定費用。

b.向資金提供者支付的報酬，及資金使用費或占用費。如發(fā)行債券或銀行貸款時的利息，發(fā)行股票的股息、紅利等。資金使用費與籌資額度、籌資期限直接相關，屬于籌資成本中的變動費用。

c.特定條件下的機會成本。

4 如何辦理銀行貸款

銀行貸款是滿足項目后續(xù)建設資金需求和減少自有資金占用、充分利用財務杠桿提高自有資金收益率的關鍵，從項目公司看，銀行貸款是房地產(chǎn)項目主要資金來源。

4.1 銀行貸款的放款條件

1)自有資金投入占總投資35%以上，目前由于地價占總投比例較高，一般地價支付完畢即可達到自有資金投入要求;

2)項目四證齊全(國土證、用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證、施工證)，主要是控制施工證節(jié)點。

4.2 辦理銀行貸款的流程

1)與銀行溝通，擬定貸款方案;

2)銀行前、后臺進行項目評估;

3)銀行審貸會過會;

4)落實四證、抵押、法律文件等相關放款條件;

5)銀行放款;各銀行對公司整體授信仍有存量且放款銀行具備放款規(guī)模;

6)銀行貸款資金轉(zhuǎn)出及使用。

4.3 辦理銀行貸款需關注的事項

1)合理確定貸款額度:公司每個項目均應在銀行可接受的范圍內(nèi)爭取最大的貸款額度，一般在總投資的40%～60%。

2)項目前期規(guī)劃報建時應注意分證:為發(fā)揮資源的最大優(yōu)勢，充分地利用銀行貸款資金，在前期規(guī)劃報建時，可根據(jù)項目的大小，考慮分拆工程規(guī)劃許可證和施工證，拆分成若干期，能為今后的融資工作帶來靈活和便利。

3)貸款擔保或抵押條件應關注的方面:在抵押不影響銷售的情況下，應優(yōu)先使用抵押方式，并提高抵押率，充分利用抵押物資源。

4)貸款資金使用應關注的方面:要盡量和銀行協(xié)商，力爭突破貸款資金的封閉管理，將貸款通過合理的渠道轉(zhuǎn)出，提高貸款資金的使用效率，避免貸款資金發(fā)放后長期閑置在賬面的情況出現(xiàn)。

5)貸款成本及利率調(diào)整周期應關注的方面:力爭獲取市場上最優(yōu)惠的貸款成本條件。要關注利率的變化趨勢，在銀行貸款利率處于下降通道時，貸款利率應按季或月調(diào)整。反之，則盡量按年度甚至更長的時間調(diào)整利率。

5 銷售回籠應注意的環(huán)節(jié)

房款回籠工作應貫穿于銷售的各個環(huán)節(jié)，保證銷售和回籠的目標一致性，將回籠任務責任到人，并與業(yè)績掛鉤。加強銷售回籠工作應注意以下幾方面內(nèi)容:

1)加快銷售簽約。

2)優(yōu)化收款流程，促進房款的快速回籠。

3)充分利用法律手段保證按期付款的嚴肅性。

4)加快銀行按揭的辦理。

5)加快其他項權(quán)證辦理，解除公司擔保責任。

6)做好銷售誠意金和購房定金的管理。