探析東部沿海城市房地產價格居高不下的原因

天津濱海職業學院 楊雯

伴隨著2008年金融危機的發生，全球各國的經濟逐漸陷入了蕭條之中，而我國經濟在4萬億投資的帶動下，仍然保持著較快的增長速度，其中，東部沿海城市房地產市場的火熱也成為了推動我國經濟發展的一大推手。當然，房地產與其他投資品是不同，其具有強大的社會屬性，是居民在生活中必不可少的組成部分，如此高的房價已經成為影響國內居民生活質量的一大因素，因此，分析了解房價居高不下的背后原因有助于政策制定的針對性。

1 東部沿海城市房地產價格走勢

在改革開放政策的帶動下，東部沿海城市以其全面的優勢在近三十年來取得了舉世矚目的經濟成就。隨著20世紀初國內房地產市場的改革，住宅建設逐漸成為經濟發展的一大增長點，而東部沿海城市的房地產價格也經歷了井噴式的上漲走勢。為此，中央政府采取了一系列的政策來遏制東部沿海城市房地產價格的過快上漲，從早期的“國八條”到近期的“國十條”，均沒有有效遏制東部沿海城市的房地產價格上漲趨勢。2010年，國務院頒發的“國十條”在2012年讓一些房地產企業逐漸面臨著資金鏈斷裂的經營困境，這也使得東部沿海一批城市的房價出現了一定程度的下降。然而，伴隨著市場成交量的增長，這些沿海城市的房地產價格又有了抬頭的勢頭。根據國家統計局2013年3月份的數據顯示：新建商品住宅價格環比上漲的城市有68個，比2月份增加了2個，同比上漲的城市有67個，比2月份增加了5個；二手住宅價格環比上漲的城市有66個，與2月份相同，同比上漲的城市有59個，比2月份增加了10個。同時，2013年1～3月份，全國房地產開發投資13133億元，同比名義增長20.2%，東部地區房地產開發投資7766億元，同比增長17.8%。

2 東部沿海城市房地產價格居高不下的原因

一些國內學者認為東部沿海城市的房地產市場供給非常充足，存量房數量也非常之多，但東部沿海城市的房地產價格卻仍然居高不下。總的來說，造成目前東部沿海城市房地產市場價格扭曲的原因有以下幾方面：

第一，地方政府土地財政的需要，使得其對房地產價格產生了較強的依賴。目前，國內的財政稅收體制是采取分稅制的模式，這使得地方政府能夠用于基礎設施建設的資金僅僅只有分稅制后的財政資金與中央撥款。資金的短缺使得地方政府只能通過買賣土地來獲取額外的經濟收入，據相關調查數據顯示：土地出讓金價格占到了房地產市場價格的40%～50%，因此，房地產市場價格的上漲在很大程度上是因為土地財政背后土地出讓金的快速上漲。同時，房地產行業是推動GDP快速發展的重要產業，在現有的地方政府績效考核中，GDP的高低決定著地方官員的升遷，因此，很多地方政府官員基于GDP績效考核的壓力而缺乏遏制房地產價格上漲的動力。

第二，國內投資營商環境的惡化，使得投資渠道單一化，而房地產市場成為了最佳的投資渠道。在房地產的屬性中具有一定的投資屬性，這使得一部分市場投機者將房地產作為投資產品進行炒作，導致房地產價格不斷上漲。眾所周知的“溫州炒房團”，將房地產作為典型的投機產品，通過倒買倒賣來影響市場的供求關系，從而不斷推高房地產的市場價格。同時，由于勞動力成本、人民幣升值等一系列因素的影響，國內營商環境不斷惡化，這使得市場中的一部分資金流向了房地產市場，而且股票市場的不理想也使得市場的投機資金基于趨利的特征而進入房地產市場，形成了對房地產的投機需求，推高了房地產價格。

第三，房地產行業各個環節的稅收較重，進而轉嫁給市場消費者，從而導致了房地產價格的上漲。據房地產上市公司的年度數據顯示：2012年滬深A股所有房地產上市公司中，每增加1元的利潤，就需要相應地支出1.08元的稅收。與此同時，在房地產各個環節的稅收中，還不包括土地出讓金，如此沉重的稅收負擔使得房地產開放商將這部分稅收轉嫁給市場消費者，房價上漲則成必然。

第四，城市化進程的加快轉變了東部沿海城市房地產市場的供求關系。按照東部沿海城市的常住人口來計算，房地產市場的供給遠遠大于市場需求。然而，伴隨著國內城市化進程的加快，一大批中西部地區的外來務工者涌入東部沿海城市落地生根，同時，還有一部分中西部地區的應屆畢業生基于薪水與發展空間的吸引而涌入東部沿海城市，這部分群體對東部沿海城市的房地產形成了較大的剛性需求。

第五，房地產開發商利用市場炒作來推高房地產市場價格。盡管房地產價格的上漲有很大一部分原因是在于外在的經濟環境，但開放商逐利的本質特征也扭曲了市場供求關系，刺激了房地產價格的上漲。近年來，開放商屢次利用媒體制造市場的輿論壓力來進行炒作，有些樓盤的房子明明沒有賣出，卻被開發商說成賣出；有些開發商雇傭農民工來排隊購號，造成了房地產市場氣氛的緊張，加強了消費者對房地產價格上漲的預期。

3 政策建議與對策

基于目前東部沿海城市房地產市場價格居高不下的現狀，前面已經分析了其內在與外在的原因，本文針對原因分析提出相應的政策建議與對策：

第一，嘗試推行地方債，解決地方政府目前過度依賴于土地財政的現狀。從主觀角度而言，沿海地方政府對遏制房地產價格的動力普遍不足，這主要是因為房地產價格的快速上漲使得地方政府的土地財政收入不斷增加，從而有了更多的資金進行各項投資，促進城市的建設與發展。因此，要解決東部沿海城市房地產價格居高不下的首要對策與建議就是解決地方政府過度依賴土地財政的局面，嘗試推行地方債券來彌補地方政府進行城市建設資金的短缺與漏洞，讓土地財政逐漸退出地方政府的收入來源。

第二，出臺政策緩解目前國內投資營商環境惡化的局面，分流房地產市場的投機資金。鑒于房地產市場投機成分過高的現狀，其主要原因是投機資金沒有可以逐利的投資渠道，因此，有關部門在應該針對這一問題逐漸改善當前惡化的投資營商環境。一方面，出臺稅收、土地等優惠的政策以鼓勵民間資金投資新興產業；另一方面，重塑股票市場信心，規范市場秩序，推動投機資金流向股票市場。

第三，整合房地產市場的稅收負擔，減免重復征稅，減輕開發商的成本。對于政府而言，房地產市場不僅是促進經濟發展的舵手，更重要的是維護社會穩定的關鍵，因此，政府部門要對房地產市場現有的征稅環節進行整合，對一些不必要的稅收進行減免，同時，禁止重復征稅等行為的出現，從源頭上降低開發商的成本，以解決房地產價格持續上漲的問題。

第四，建設衛星鎮等郊區住宅區，緩解城市化進程所帶來的城市居住壓力。由于我國過快的城市化進程使得城市房地產供求關系出現了需求大于供給的現象，縱觀西方發達國家的經驗來看，政府應該開發城市郊區，以衛星鎮為概念，推動郊區住宅區的建設，以緩解城市化進程所帶來的房地產價格上漲壓力。

第五，規范市場輿論導向，堅決打擊開放商利用虛假的信息制造市場恐慌的行為。由于房地產市場買賣雙方處于不對等的地位，市場信息無法得到有效的溝通與反映，出現了信息不對稱的現象。因此，政府要規范市場輿論的導向，促進市場信息在買賣雙方之間的正常流動，避免信息不對稱現象的發生。同時，對弄虛作假搞欺騙、故意制造房源緊張、誤導消費者的行為，嚴肅追究當事人的相關責任，給予堅決的揭露和查處，并將真相告之于眾。

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