成本分析在房地產開發企業管理中的運用

山西中瑞天誠評估有限責任公司 王鳳霞

近些年來，我國房地產行業經歷了一個迅速發展擴張的時期，房地產開發企業的數量以及規模都得到很大的提升。隨著國家對房地產行業新一輪調控的實施，房地產行業逐漸進入了“微利時代”，房地產市場的競爭日益激烈，房地產開發企業要想進一步擴大利潤空間，提升企業的市場競爭力，除了市場的推廣和開拓之外，降低開發成本、進行嚴格的成本費用控制也成為一個關鍵因素。因此，房地產開發企業一定要做好成本分析工作，對于企業成本費用的來源、構成以及性質進行嚴格的分析，從而為成本控制提供依據。

2 房地產開發企業成本分析

1 成本分析在房地產開發企業管理中的作用

成本分析對于房地產開發企業管理的意義重大。首先，隨著我國房地產市場競爭的日益激烈，房地產開發企業的利潤空間被進一步壓縮，企業要在激烈的市場競爭中脫穎而出，就需要通過成本分析工作，為企業的成本管理和控制提供依據，從而提升企業的管理水平。其次，房地產開發企業與其他企業不同，房地產項目的開發成本比較高，投入的資金量比較大，房地產開發所需資金大多數都需要通過負債或借貸等方式進行籌集，資金的成本也比較高，這使得房地產開發企業尤其要重視成本分析，將成本分析工作作為企業管理的一個重點。

2.1 土地開發成本分析

隨著我國經濟的迅速發展以及城鎮化進程的不斷推進，我國的城市規模呈現了一個迅速擴張的過程。自從國家推行城鎮土地使用制度改革以后，土地由原先的無償使用開始轉為有償使用，這一政策使得城鄉的土地利用率大大提高了，并使得土地的價值發生了飛躍式的上升。在這種背景下，土地開發成本成為了房地產開發企業成本構成中最重要的因素，近些年來，層出不窮的“地王”現象就充分顯示了這一點。土地成本主要由交納的土地出讓金、土地上原有的房屋、設施等拆遷補償費用等組成。土地開發成本過高往往是導致我國房地產開發企業成本居高不下，房價高企的重要原因。

2.2 建筑安裝成本分析

建筑安裝成本是房地產開發企業成本構成中的另一重要組成部分，在一些中小企業房地產開發企業中，這一部分往往占到了40%到60%左右。建筑施工成本主要是指直接用于房地產工程建設的總成本費用，其包涵的內容和項目比較多，大體上可以分為兩類：主體建筑工程費用和主體安裝工程費用。

與房地產開發企業其他成本相比，這一部分的成本對于企業來說是比較固定的，大多數房地產企業的建筑安裝成本的額度范圍相差都不大。不過隨著建筑安裝水平的不斷提升，技術的進步以及新型材料的使用，使得房地產開發企業可以通過設備的選擇、材料的應用以及施工隊伍的選擇等來進行成本控制。房地產開發企業在工程項目施工的時候，要在保證工程質量的前提下，對于這一部分的成本進行嚴格的控制，從而降低企業的開發成本。

2.3 政府稅費分析

稅費成本在我國房地產開發企業總成本中所占的比例也比較大，一般在15%~25%左右。這一部分主要包括與房地產開發建設相關的稅收，其中有土地增值稅、耕地占用稅、房產稅，以及企業所得稅等。除了向國家繳納的稅收之外，房地產開發企業還要向地方政府繳納一定的行政費用，例如征地管理費、開發管理費、市政配套費等等，這些費用一般名目繁多且規范性比較差。

2.4 期間費用分析

房地產開發企業的期間費用主要是指企業在開發經營的過程中所發生的銷售費用、管理費用以及財務費用。銷售費用主要指房地產開發企業為了銷售房產所產生的各項費用；管理費用是指房地產開發企業的行政管理部門在經營管理的過程中所發生的各項費用；財務費用主要指房地產開發企業為了籌集開發所需的資金而發生的各項費用，主要包括借貸資金的利息、所發行債券的手續費等。

3 基于成本分析的企業成本管理與控制對策

3.1 運用價值鏈理論，實現整體成本的控制

房地產開發企業應該對價值鏈理論進行充分運用，將企業內部各個活動通過價值的形式鏈接在一起，并延伸到企業的外部，將設計單位、施工單位以及其他相關部門都納入到價值控制的范圍中來，從而擴大企業資源的利用范圍，達到優化企業價值鏈，資源最佳配置的目的。房地產開發產業的產業關聯度比較高，產業價值鏈比較長，其中包括前期的市場調研、土地的招投標、籌資和融資、建筑設計、機械設備供應、建筑安裝、廣告投放、銷售、物業管理等一系列環節，并且這些環節具有很強的關聯性和連續性。因此，房地產開發企業應該充分運用價值鏈理論，將所有的環節通過價值鏈的形式形成一個整體，企業在進行成本控制和管理的時候，應該從整個價值鏈出發，追求整體成本費用最小化和利潤最大化。

3.2 合理地控制土地開發成本

土地開發成本在房地產企業成本中所占的比重越來越大，因此，房地產開發企業一定要對這一部分成本進行嚴格的控制，尤其要重視做到土地征收的理性化，合理地進行土地征收工作。首先，房地產開發企業一定要對國家的宏觀政策進行充分的研究，在土地征收的過程中要向國家政策所鼓勵和引導的方向發展，千萬不能與國家的政策方向背道而馳。其次，房地產開發企業要進行充分的市場調研，準確地進行自身的市場定位，制定正確的戰略發展目標，不能盲目地高價拿地、搶地，以免造成企業開發成本過高。另外，企業在土地征收的過程中要進行科學合理的評估，一定要對于企業的盈利空間進行嚴格的估算，從而測算出合理的土地征收價格。

3.3 加強項目開發的事前成本控制

房地產開發企業的項目成本主要體現在事前的項目調研、招投標，事中的施工以及事后的預決算等。我國的房地產企業傳統的工程成本控制主要集中于對施工結算的成本控制，然而，經過大量的實踐證明，施工階段對于項目成本控制的影響只占到一小部分，而事前的項目調研、招投標以及設計方案等對于成本的影響往往被忽視。首先，成本預測分析是事前成本控制的首要環節，房地產開發企業在項目開發前，一定要進行合理的成本預測分析，對于項目開發可能發生的成本，包括土地成本、建設成本、籌集成本、政府稅費等進行測算，并與開發產品的預期售價相結合計算出企業存在的盈利空間，從而判斷項目的可行性。其次，建筑設計也是房地產項目前期成本控制的重要因素。根據相關的統計數據表明，設計費用在房地產工程總投資的比重只占到5%左右，但是其對于項目成本的影響程度卻高達75%，因此，房地產開發企業應該對于設計方案進行深入的選擇，對于設計方案給企業后期的成本帶來的影響進行評估，從而選擇最佳的設計方案。另外，房地產企業還要設計科學的招投標方案，從而達到成本控制的目的。

3.4 加強工程建設的成本控制

工程建設施工成本在房地產開發企業總體成本中所占的比重一般在10%到15%之間，雖然比例不是很大，但是施工過程中發生的返工、工程變更、浪費等可能性卻比較大，很容易造成工程預算超支。因此，房地產開發企業一定要加強對于工程建設的成本控制，建立科學合理的施工組織和制度，嚴格控制工程的質量和完工進度，保證工程成本費用能夠在預算的范圍內。

3.5 加強籌集成本控制

在房地產開發企業的期間費用中，財務費用一般所占的比重最大。房地產開發企業對于資金的需求量非常大，企業的財務杠桿比重很大，籌資成本會影響到房地產企業的利潤水平，甚至會關系到房地產企業的生死存亡。隨著國家對房地產行業的新一輪調控以及銀行信貸的不斷收緊，房地產企業的籌資難度越來越大，籌資的成本越來越高，房地產開發企業一定要不斷擴寬籌資渠道，積極利用多種形式為企業籌資資金，降低企業的籌資成本。

4 結語

成本分析與控制對于房地產企業的經營管理至關重要，房地產開發企業一定要做好成本分析工作，對于成本的構成以及發生的因素進行充分的評估，并以此為依據做好企業的成本控制工作，從而降低企業的成本費用，提升企業的利潤空間。

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