房地產業投資風險的管理策略研究

渭南師范學院經濟管理學院 何軍峰

近年來，隨著我國國民經濟的持續健康發展和人民生活水平的不斷提升，形成了對房屋越來越高的市場需求，房地產業逐步成為了我國國民經濟的支柱產業之一。在經濟環境十分優越的情況下，高利潤促使房地產投資行情呈現出旺盛的生命力。然而，在房地產業高速發展的背后，將資金投入到房地產開發、經營、管理和服務等經濟活動中以期將來獲得不確定的收益注定是一個投資周期長、投資金額大、影響因素復雜的高風險投資行為。開發商房地產投資規劃決策的科學與否、管理是否到位、房地產項目投資風險是否得到有效識別、合理規避和有效防范則異常重要。

1 房地產企業投資風險的類別

投資所產生的風險是投資經濟活動的必然產物。房地產業投資本身是一項高投入的風險性事業，在投資過程中既會受到來自市場的經營威脅，也會受到政策變動影響。企業在決策時，需要綜合分析投資所面臨的具體風險類別，才能克服決策者主觀判斷能力的限制。

1.1 政策風險

房地產投資是對于不動產業進行運作的行為，其開發程序與經營情況與土地、環境有著密切的關系。因此，自我國房地產業發展以來就難以擺脫政策對其發展的控制。另外，政府對于房地產的土地租賃、銷售價格、設備以及建設用料等都有相應的限制政策。因此，土地出讓政策、使用政策以及城市建設規劃政策的變動都會給房地產企業的投資帶來一定風險。對固定資產投資規模的宏觀政策以及金融政策的調整也會給房地產投資企業帶來風險。

1.2 利率風險

利率的調整是國家引導資金走向，對經濟進行宏觀調控的常用手段之一。然而，利率的調整會對投資金額較大的產業產生不小的影響，尤其是現在處于發展階段的房地產業。房地產企業在投資的過程中大部分資金需要借助銀行的信貸支持，因此，利率的升高會從以下兩個方面對房地產投資企業產生影響，形成利率風險。一是對投資產生的實際價值產生折損。當利率升高時會影響現金的流進量，減少凈現值，嚴重的話會有負的凈現值出現。二是利率的升高會給房地產企業投資者增加債務負擔，引發還貸風險。另外，利率的升高會對房產的需求產生抑制作用，導致房地產銷售價格下降，給房地產投資者帶來資金運轉困難。

1.3 市場供求風險

房地產企業在投資過程中同樣會像其他行業一樣遇到市場供求關系帶來的風險。但是房地產企業的市場供求風險具有明顯的區域性，是指投資所在地的房地產供求關系變化所帶來的風險。在投資區域內供求關系的變化具體表現為租金收入的變化以及房地產價值本身的變化，這種變化會給房地產投資企業的收入與預期產生較大偏離，影響風險辨識。

1.4 金融風險

由于我國的金融管理仍處在初級階段，金融渠道較少，因此，對于房地產企業這類投資數額較大的產業而言，借助銀行的融資渠道成為房地產企業融資的主要渠道。據有效數據顯示，我國的房地產投資中有78%的資金來自銀行。因此，過于集中的融資渠道無疑加大了房地產投資企業的運作風險，一旦銀行對信貸政策進行調整，必定會給房地產的投資者以及購買者帶來巨大沖擊，同時也影響了居民的購買能力。

1.5 技術風險與自然風險

技術風險與自然風險具有一定的關聯性，技術風險指的是由于技術改進、工藝改進、建筑材料調整給房地產投資者帶來的可能性損失。因此，技術風險包含設計安排、建筑材料、施工技術等內容，在這些方面的更新變化而帶來的風險。而自然風險與技術風險不同，自然風險具有一定的不可預見性，是由不可抗拒力給房地產經營帶來的損失。自然風險不僅是對房地產投資的建設階段產生較大影響，而是對房地產投資具有全過程的影響，甚至會產生直接破壞，從而帶來損失。但是，與技術風險不同的是，自然風險的出現率較低，但造成的危害較大。

2 房地產投資企業的風險識別

房地產風險識別是制定風險應對策略的基礎，也是保證投資項目順利進行的一個重要環節。通過對各種風險作出確認和鑒別，從而找出風險的來源和主要原因，對風險發生之后可能造成的后果進行定性分析，從而實現對風險的有效控制。目前，我國房地產投資企業較為常用的識別方法有以下幾種。

2.1 情境識別法

情景識別法是歐美國家房地產企業經常使用的一種風險識別方法，是針對風險中可能存在的一種關鍵因素及其影響程度進行預先描繪的方法。這種方法是在房地產投資企業未開始的狀態下，對擬定好的運轉程序進行描繪，模擬運作，一旦在關鍵部位發生變化時就能夠對相應數據進行調整，模擬情景得出的數據就能夠為投資者所研究分析，從而盡量減少風險帶來的危害。

2.2 故障樹法

故障樹法是將可能發生的風險進行分解，由于分解之后的風險會以樹狀呈現出來，因此稱為故障樹分析法。房地產投資企業將主要風險進行分類，并將每個類別中的中風險按照風險原因劃分層次，從而找出風險出現的原因。這種識別方法準確性更高，但是欠缺全面。

2.3 德爾菲法

這種風險識別法起源于20世紀50年代的美國，是由美國一家專業咨詢公司發明的，是按照風險類別在匿名調查中進行意見整合，并對各種意見進行系統分析，找出意見的平均值和標準差，再將這些數據反饋給數據分析專家。通過專家的客觀分析，找出意見中的優點，對投資方案進行調整補充，使房地產投資的每一個步驟都得到完善。

3 房地產企業投資風險的防范處理策略

3.1 建立完善的風險管理組織

建立完善的風險管理組織結構是提升房地產投資企業風險管理效果的重要措施。在風險管理組織結構中，每一個子組織都能夠有對應的風險管理內容，從而保證在投資開發的過程中事事有監管、人人有責任。比如：在風險管理組織結構中，高中層管理人員要組建專門研究政府政策以及環境改變的對應團隊，促使房地產投資企業最大限度地對政策法規以及環境變化有全面的了解，注意結合公司實際，研判國家產業政策的變化，從而對其他結構做出調整，保障風險管理組織結構協調聯動；建立風險識別部門，在風險發生之前，通過收集的大量資料，加以分析、歸納和整理，對風險的類型及風險的生成原因進行有效識別，并且利用概率統計理論，對風險可能造成的影響后果和相應損失做出定量化估算；建立完整的、系統的監控部門，對于投資前期、中期、后期的一系列信息資源要進行及時監控，明確具體的指標分析，對于投資經濟活動中發現的問題，及時預警，及時糾偏；建立應急處理部門，在對各類風險進行有效預測、管理的基礎上，提出最佳的應急處理方案，幫助投資者對投資方案做出及時調整，把危害降到最小，保證整個項目投資的順利進行，確保公司戰略目標得以實現。

3.2 制定科學的投資分散方案

制定合理的投資分散方案是通過開發結構分散而達到減少風險的目的，一般包括投資區域分散、投資時間分散和共同投資等。投資區域分散指的是將房地產投資向多個地區分散，盡量不出現孤注一擲的現象，這樣一來，一旦其中一個區域出現風險問題，那么其他區域的投資項目可以做出調整動作，盡量保證整體投資的安全進行。而投資時間分散則可以利用利率、信貸政策等限制條件的時間差進行投資，當某個地區人均收入呈上升階段、銀行利率平穩較低時，就是房地產投資開發的時機。因此，分散投資時間是減少利率、供求風險的有效措施。對于共同投資而言，則需要房地產投資企業有較強的協調能力，保證在較長時間內各個投資項目的協調運行，即使在一個項目出現風險預兆的時候也能夠較快做出反應，將風險損失率降低到最小。

3.3 設置合理布局的投資組合

房地產投資企業可以利用投資組合策略來減輕因某一方面出現風險時對整個投資項目產生的威脅。房地產投資組合策略是指房地產投資者按照一定原則在恰當的資源基礎上對不同類型的房地產項目進行搭配投資，合理布局投資項目，從而降低投資風險的一種投資策略。不同類型房地產項目的風險不同，簡單而言，就是說房地產投資企業可以將一部分資金放在小戶型普通住宅，而另一部分投放在寫字樓的租賃和出售上。這樣就能夠利用不同類別房地產之間的風險差異來保證整體投資的安全性，還能夠利用收益高的部分對收益低的部分進行相互調劑，從而提高公司總體的抵御風險能力。

3.4 參加商業保險進行轉移風險

風險轉移并非是轉嫁損失，而是通過合同或協議將風險損失的一部分轉移給項目以外的第三方，因企業與第三方各自優劣不同。這種減輕自身所承受風險的轉移手段對于房地產投資來說是十分必要的，能確保投資者資金回圈運動、確保經營活動可持續進行、確保投資者的信譽度。所以，要充分利用好當下保險業對房地產投資的支撐。因為保險公司的經營范圍有所限制，在進行房地產投資時，要對當下的房屋保險、產權保險、房屋低壓保險以及房地產委托保險等方面進行全面了解。確定好適合的保險金額，對風險單位以及風險率、信譽率進行合理選擇，這樣才能夠使由于利率調整、自然災害、技術偏差帶來的損失與保險公司合伙分擔，確保房地產投資能夠順利避過風險。

3.5 合理調整資金籌措策略

合理利用多重融資渠道是保證房地產投資企業規避金融風險的有效措施。所以，房地產投資企業可以在投資利潤高于貸款利潤的情況下，利用資金杠桿作用，用固有資金獲取貸款資金。同時，還應該合理使用集資建房、利用外資等資金籌措方式，促使融資渠道逐漸完善，也更加安全。目前，有許多房地產投資企業利用公司改制、上市融資的方式來解決融資問題，另外，有一些企業利用項目投資后期期房預售的方式來解決資金短缺的問題。因此，在籌措資金時，房地產投資企業應該盡量選取融資成本低、安全系數高的組合方式促進資金運轉。

3.6 完善風險管理制度減輕風險

風險管理制度是保證以上措施有效落實的關鍵，在風險管理組織結構搭建完善的情況下，需要有制度保證落實，有規定督促實施。這樣才能夠在風險損失發生之前，采取減輕策略降低損失嚴重性。對于管理者而言，不僅要有風險管理意識還要有風險管理的落實決心，在單位內部組織展開風險管理培訓項目，使有關人員充分了解有關城市規劃、土地管理以及法律法規、操作規程、安全技能等方面的知識，提高全員風險意識，在每一個環節減少紕漏的出現，減輕潛在的有形風險因素和無形風險因素。這樣才能夠對各類風險進行有效預測，在增加房地產投資企業運營安全系數及企業素養的基礎上進一步實現利潤最大化。

[1]劉春蓮.關于加快永嘉第三產業發展的思考[J].浙江統計,2003-11-25.