房地產開發(fā)項目的投資決策研究

李 煌

（浙江萬科南都房地產開發(fā)有限公司，浙江 杭州 310000）

1 房地產項目投資決策概述

所謂房地產項目投資決策主要是指房地產開發(fā)商為實現其預期目標，通過一些理論、方法或者手段，經過某些程序，進行投資的研究論證，最終找出房地產最佳投資方案的過程，要想做出一個正確的決策，不僅需要決策者有較好的知識、個人素質、能力以及經驗，還要求決策者具有系統(tǒng)的理論知識并可以對形勢進行準確的判斷。但是無論怎么講，房地產開發(fā)投資由于所涉及到的資金數額非常大，加之投資項目可以方便地對使用性質進行更換，這就使其具有結構性。

在這種背景下，我們要找到合適的投資策略，就必須對包括項目區(qū)位、開發(fā)時機、開發(fā)內容、開發(fā)規(guī)模、合作方式、融資方式、資金結構、經營管理等方面進行分析與選擇，以下將對其進行詳細的分析：

首先，在項目區(qū)位方面，這主要包括地域、具體地點的分析和選擇，其中地域分析及選擇主要是對投資地區(qū)的法規(guī)、社會、經濟、自然條件以及文化教育等因素進行考慮。至于具體地點方面，主要是考慮項目地點的城市規(guī)劃、交通、土地代價、地質條件以及空氣環(huán)境等。

其次，在開發(fā)時機方面，主要是選擇合適的時期進行投資。從經濟理論來看，市場對經濟的影響具有盲目性，這就導致了房地產市場具有衰退、復蘇、增長、穩(wěn)定這幾個時期。另外，對于我國來說，由于屬于社會主義國家，因此政策對于房地產市場的影響是非常大的，而且具有很多的不可預測性，這就導致要想選擇合適的時機具有很大的難度。當然，除了以上因素以外，還有很多其他的市場因素，比如項目所在地區(qū)的房地產供求關系也很重要。

第三，在開發(fā)內容以及規(guī)模方面，主要是以城市規(guī)劃作為依據，對最佳的開發(fā)規(guī)模以及開發(fā)用途進行確定，具體工作中需要考慮的因素有建筑總的面積、建筑檔次、裝修檔次以及平面的布置等等。

最后，除了以上所提及的考慮因素之外，在實際的工作中還有很多需要考慮的因素，比如項目融資的分析和選擇、開發(fā)之后進行經營方式的分析與選擇等。

2 房地產項目投資決策過程中的主要措施

由于在房地產項目投資決策過程中很多因素都會給我們的決策造成影響，因此采取一些措施是非常必要的，這有利于提高我們決策的準確性。

2.1 對房地產開發(fā)企業(yè)市場進行準確的定位

在房地產開發(fā)企業(yè)投資的過程中，其總體經營戰(zhàn)略是其項目戰(zhàn)略的前提，基于此，我們務必要對企業(yè)的市場定位有充分的了解。具體來說，對房地產開發(fā)企業(yè)市場進行準確定位主要是幫助企業(yè)對消費者需求心理以及消費者行為的出發(fā)點進行分析，進而以此為依據對自身企業(yè)形象、企業(yè)服務、企業(yè)產品等進行設定，使企業(yè)通過顯著的差別特征從眾多企業(yè)中脫穎而出，引起客戶的共鳴及社會的認同。

具體來說，在房地產開發(fā)企業(yè)對戰(zhàn)略進行制度的過程中，首先要把企業(yè)的角色搞清楚，換句話說就是企業(yè)要明白自身在社會中承擔著哪些責任，屬于什么性質企業(yè)以及將主要從事哪些業(yè)務。搞明白了這些內容可以為企業(yè)提供一種方向及原則。而要想做好角色定位這一工作，則要求企業(yè)對自身進行分析，對自身的核心能力進行發(fā)掘及培育，舉例來說，在這個過程中可以對企業(yè)的內部環(huán)境、競爭優(yōu)勢、資源要素以及能力要素進行分析，發(fā)現企業(yè)的優(yōu)勢劣勢，并對這些優(yōu)勢的可復制性進行判斷，也就是判斷企業(yè)是否具有核心競爭力。

在經過以上分析之后，企業(yè)對自身的角色定位有了很充分的了解。那么緊接著企業(yè)應加快自身制度及體系的建設，這對于發(fā)揚企業(yè)的核心競爭力有很強的促進作用。對房地產企業(yè)來說，主要就是對企業(yè)的產品范圍、地理范圍、市場消費群等進行明確。

2.2 對房地產項目的可行性研究進行加強

所謂房地產項目可行性研究主要是在投資決策之前對擬建項目中的經濟、社會、技術等環(huán)境進行認真的調查，進而認真地分析和比較各種方案的經濟效益，并以此為基礎對擬建項目的實用性、技術先進性、有效性及經濟合理性進行系統(tǒng)、全面、綜合的分析和論證，最終判斷此項目是否值得投資以及如何進行投資，使其成為項目投資決策中的重要科學依據。需要注意的是，在房地產項目可行性研究的過程中，應是以充分的市場調研及分析為基礎，這樣才可以確保可行性研究結果的準確性。

2.3 加強房地產項目投資決策中的風險管理

房地產投資具有非常明顯的特點：回收周期長、投資金額大，這些特點決定了在房地產投資中具有非常大的風險，事實證明房地產行業(yè)的確也屬于高風險行業(yè)，但是房地產的高風險在另一層面上也可以被詮釋為高利潤，因此，一個合格的投資者并不會因風險而采取無風險的保守經營，而是通過風險管理以獲取更多的風險利潤，基于此，加強房地產投資決策中的風險管理非常重要。

具體來說，在房地產投資決策的風險管理中，我們通過以下策略能夠有效地降低風險：首先，風險回避，這屬于一種風險較小的方法，也就是放棄一些風險大的投資項目而選擇一些風險小的投資項目，這種方法雖然能夠對風險進行有效地控制，但是獲取高額利潤的機會也將大大降低；其次，采取投資組合的方式，這種方式是投資者以房地產投資的年獲利程度及風險程度為依據，然后按照一些原則對合理的項目進行選擇，并對各類型房地產進行搭配，進而起到降低風險的效果。

3 結語

房地產開發(fā)項目的投資決策研究所涉及的內容非常多，本文所探討的僅是很少一部分，更多的內容還需要我們在日常工作中進行不斷的學習和探索，因此，也希望各位同行能夠共同努力，做好這方面的研究，為房地產企業(yè)的發(fā)展提供更為有力的保障。

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